היטל ההשבחה מקורו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

 

מהו היטל השבחה? היטל השבחה הוא חיוב כספי המוטל על בעלים של נכס על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה במקום מושבו של הנכס, בסך השווה למחצית מההשבחה שחלה על הנכס כתוצאה ממספר גורמים, אשר הנפוץ בהם הוא כניסתה של תכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה לתוקף, והגורמים האחרים הם מתן הקלת בניה או אישור לשימוש חורג.


לאור העובדה שמדובר במחצית מההשבחה, אשר הינה עליית ערך הנכס, מדובר בהיטל יקר מאד שיכול להגיע אף למאות אלפי שקלים במקרים מסוימים ולא פחות מעשרות אלפי שקלים, על פי שוויו של הנכס. השווי נקבע על ידי שמאים המועסקים על ידי הועדות המקומיות.


בדרך כלל, ההיטל ישולם בעת מכירת הנכס או בעת הנפקת היתר בניה לנכס או בנכס, דוגמא לכך היא תוספת בניה. יתרה מכך, בעת מכירת נכס לא יינתן אישור להעברת הנכס בטאבו על שם הקונה אלא אם ישולם היטל ההשבחה, כך שמדובר בהיטל בעל משמעויות רבות גם לעסקאות נדל"ן, אשר מעטים הם המקרים בהם ניתן "להתחמק" מתשלומו, אף על פי שקיימים סייגים בחוק.


מה נעשה במצב בו קיבלנו חיוב בהיטל השבחה והוא נראה בלתי צודק מבחינת עצם החיוב או מבחינת גובה החיוב?


במקרה זה קיימות שתי דרכי פעולה ראשיות, המצריכות הסתייעות בייעוץ משפטי, לתקיפת החיוב בהיטל ההשבחה. שתיהן אינן זהות וישנה משמעות גבוהה לעצם הבחירה בכל אחת מהאפשרויות, כפי שנראה להלן:


"דרך המלך" המוכרת לעוסקים בנדל"ן היא פנייה לשמאי מכריע, בנושא גובה החיוב. כלומר, העברת המחלוקת בנושא גובה ההיטל לשמאי חיצוני, אשר מקבל לידיו את שומת הועדה המקומית ואת שומת בעל הנכס, ומכריע ביניהן, לעיתים לאחר דיון במסגרת שלושת השמאים.
אולם, לא כולם יודעים כי שמאי מכריע אינו מוגבל רק לשומת הועדה המקומית, ועל כן עצם הפניה לשמאי מכריע עלולה לפגוע בבעל הנכס בכך שהשמאי המכריע יגדיל את החיוב לרעת בעל הנכס ולטובת הועדה המקומית, על פי סמכותו המוקנית לו בחוק.


עם זאת, קיים מסלול נוסף שאינו מוכר לכל העוסקים בתחום ואשר נעשה בו שימוש במקרים מעטים, והוא: פנייה לועדת הערר. ועדת הערר מקבלת עררים גם על גובה החיוב וגם על עצם החיוב והיא מסלול מקביל למסלול השמאי המכריע.


יתרונו של המסלול מול ועדת הערר הוא בכך שבוועדת ערר ימונה "שמאי מייעץ", ולא שמאי מכריע, אשר נותן לועדת הערר חוות דעת, ואולם אין בסמכותה של ועדת הערר, במובחן מסמכותו של השמאי המכריע, להגדיל את החיוב, והיא מוגבלת בשומה הועדה המקומית לכל היותר, כך שמדובר בסוג של "ביטוח" כנגד הגדלת השומה.


טוב יעשה כל מוכר נכס או בעלים שמקבל שומת היטל השבחה, אם יפנה לעורך דין מומחה בתחום הנדל"ן לקבלת חוות דעת כיצד לנהוג, חוות דעת זו עשויה לחסוך לעיתים אף מאות אלפי שקלים.