חיובי ארנונה וחובת הבדיקה של רשות מקומית על שינויים בבעלות או בהחזקה

מאת: עו"ד טל קדש 

השאלה המרכזית בה יעסוק מאמר זה, הינה האם ייתכנו נסיבות שבהן, למרות שלא עמד המחזיק או הבעלים של נכס בחובה הקבועה בסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, להודיע בכתב לעירייה על שחדל להיות הבעלים או המחזיק בנכס או על העברת הבעלות או החזקה לאחר, לא יחויב בתשלום ארנונה.

לא אחת, אנו נדרשים ליתן ייעוץ לנישומים, מחזיקי נכסים או הבעלים של נכסים, במקרים שבהם למרות שלא עמדו בחובת ההודעה בכתב לעירייה על כך שחדלו להיות הבעלים או המחזיקים בנכס או העברת הבעלות או החזקה, הם יוכלו להיות מופטרים מחיוב הארנונה לנוכח עצימת עיניה של העירייה לתמרורי אזהרה לנסיבות מיוחדות שנקרו בשטחה המוניציפאלי.

בקצירת האומר, נציין כי החבות בארנונה על פי פקודת העיריות חלה על המחזיק בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. "מחזיק" על פי פקודת העיריות הינו אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון.

בסעיף 325 לפקודת העיריות נקבע כי אם חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.

סעיף 326 לפקודת העיריות קובע כי הארנונה מוטלת על מי שנעשה הבעלים או המחזיק, ואף מטיל חובה על הבעלים או המחזיק של הנכס, שמכר או העביר את החזקה בנכס, למסור לעירייה הודעה בכתב על מהות העסקה והצדדים לה.

סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות מורים כי על הבעלים ועל המחזיק בנכס או המוכרים או המשכירים את הנכס לאחר, מוטלת החובה האקטיבית להודיע בכתב לרשות המקומית על שינוי שכזה, וכל עוד לא מסרו הודעה, הם יהיו חייבים בתשלום ארנונה.

הרציונל המסתתר מאחורי הסעיפים הללו הינו הקלת הנטל המוטל על העירייה לגבות את המס, ולו מפאת העובדה כי ביצוע בדיקה באשר לזהות המחזיק דה פקטו בכל נכס, עלולה להוות נטל שהרשות המקומית, לא תוכל לעמוד בו מפאת העדר משאבים הנחוצים לשם כך.

למותר לציין כי ההסדר הקיים, בהטילו חובות דיווח על המחזיקים והבעלים, מקל מחד גיסא על פעולות הגבייה של העירייה ויש בו כדי ליצור מנגנון של חיסכון בהוצאות גבייה, ומאידך גיסא מהווה מכשיר לדרבון הבעלים או המחזיקים של הנכסים לדיווח הולם ובזמן אמת לעירייה אודות שינויים בפרטי הבעלות והחזקה של הנכסים המצויים בשטחה.

על אף האמור לעיל, ניצבים לא אחת נישומים אשר היו לכאורה פאסיביים לאורך תקופת ההחזקה של הנכס, בפני שוקת שבורה לנוכח התנהלות העירייה ועצימת עיניה (ידיעה קונסטרוקטיבית) לנסיבות אשר אליהן היא היתה חייבת להיות ערה (חדילת ההחזקה בנכס או העברת הבעלות בו).

כך בהתקיימותן ובהצטברותן של נסיבות מיוחדות אשר יתוארו להלן ואשר ופורטו למשעי בפסק דינו של כב' השופט י. דנציגר בברם 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ, לא תוכל הרשות המקומית לשבת בחיבוק ידיים ולהמשיך לשלוח הודעות חיוב בארנונה לנישום שאינו משלם את חיובי הארנונה, על אף שלא מסר הודעה לעירייה:

1. משך הזמן שחלף שבמהלכו לא שולם חוב הארנונה: ככל שהזמן שחלף רב יותר, יש בכך ללמד על חוסר הגינות בנקיטת הליכי גבייה, שכן לאחר זמן סביר היתה העירייה צריכה להבין כי הודעות החיוב אינן מגיעות למחזיק הנכון בנכס.

2. גובה חוב הארנונה שהצטבר ולא שולם: ככל שגובה החוב גדול יותר, יש בכך ללמד על חוסר הגינות בנקיטת הליכי גבייה, שכן הצטברות חוב בהיקף גדול אמור להדליק נורה אדומה אצל הרשות המקומית, מדוע הנישום אינו משלם את חוב הארנונה.

3. היותו של הנכס, נכס ציבורי וידוע בתחומי הרשות המקומית: ככל שהנכס הינו נכס מרכזי וציבורי בתחום הרשות, הרי שנקיטת הליכי גבייה עולה כדי חוסר הגינות מצג העירייה, ובעניין זה יש לומר כי אין דינה של דירת מגורים כדין של נכס ציבורי מוכר (ראו גישת נשיאת בית המשפט המחוזי בחיפה ב. גילאור בעניין ע"א 4457/98 בידור נאה מפעלי בתי זיקוק קולנוע בע"מ נ' עירית חיפה).

4. ידיעתן הפוזיטיבית של מחלקות אחרות בעירייה אודות הפסקת הבעלות או החזקה של הנישום בנכס, עלולות להוות אינדיקציה לכך שהעירייה פעלה לגביית מס שאינו מס אמת לאור העובדה כי לא בדקה את העובדות לאשורן.

הנטייה היא שלא לראות בפעולת גבייה בחוסר הגינות רק בהתקיימות של אחת מן הנסיבות בלבד, כי אם הצטברות של כמה מהן. אנו סבורים כי אין המדובר ברשימה סגורה של מקרים כי אם ברשימה של מקרי סל אשר הגיעו לפתחן של הערכאות המשפטיות, כך שבהחלט יכול ויובאו מקרים נוספים, אשר יצביעו על אי חוקיות בפעולות גביית ארנונה, ביחס לנישום זה או אחר.

נסכם כי הטלת חובה על העירייה לערוך בדיקה אקטיבית באשר למצב הנכסים וזהות המחזיק בהם הינה החריג, והיא תידרש לעשות כן רק בהתקיים מקרים מיוחדים ונסיבות קיצוניות.

ביחד עם זאת, אנו ערים לדפוס התנהלות של עצימת עיניים בייחוד ברשויות מקומית קטנות, בהן במסגרת התחשבנות אשר נערכת עם נישום זה או אחר ושיקולים זרים (שיקולים פוליטיים), מוצאת הרשות לנכון לרדת במישרין לכיסו של נישום שלא כדין, תוך שהיא מתעלמת מתמרורי האזהרה שניצבו בפניה ותוך רמיסת זכויות הנישום. מצב זה, אינו משקף מדיניות אחידה אשר רצוי שתנהג ותיושם בכל הרשויות המקומיות גם יחד.

*עו"ד טל קדש, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין אלסברג קדש ושות' (מגדל משה אביב, רמת גן). המאמר הינו בגדר מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות תחליף לקבלת ייעוץ משפטי ו/או תחליף לקבלת חוות דעת משפטית. הכותב אינו נושא באחריות כשלהי כלפי הקוראים ויש לראות בכתוב כמתן הסבר כללי ולא מחייב ובכל מקרה אין לראות במאמר משום מצג ו/או חוות דעת. כל הזכויות שמורות לכותב.