.jpg)
חוק המכר דירות, התשל"ג-1973, הינו חוק צרכני שנועד בראש ובראשונה להגן על הרוכש, אשר הינו הצד החלש בעסקה, מפני ניצול כוחו העדיף של המוכר, אשר הינו לרוב יזם או קבלן בנייה.
בהתאם, סעיף 1 לחוק דנן כולל הגדרה רחבה של המוכר, אשר נועדה לכלול את כל האפשרויות למכירה מטעם מוכר שהוא חברת בנייה, קבלן בניין או יזם.
מוכר הנתפס בתחולת החוק, אשר הינו חוק קוגנטי אשר ניתן להתנות עליו רק לטובת הקונה, חב בחובות שונים כלפי הקונה, לרבות אחריות ביחס לטיב הבנייה, המצאת מפרט טכני, פיצוי עבור איחור במסירה ועוד.
הגדרת המוכר לפי החוק היא רחבה, וכוללת את הביטוי "בכוונה למכרה", כלומר כוללת לכאורה גם אנשים המעסיקים חברות קבלניות לביצוע הבנייה ובלבד שהמוכר בנה את הדירה "על מנת למכרה". כלומר שלכאורה תנאי לתחולת החוק הוא הכוונה לבנות את הנכס על מנת למכרו.
האם ראוי להחיל את תחולת החוק על אנשים פרטיים שבנו לשימושם העצמי, בדומה לקבלנים ויזמים?
סעיף 9 לחוק קובע חזקה, אשר על פיה במקרה שבו דירה נמכרה זמן קצר לאחר שהושלמה בנייתה, ובזמן מאז גמר הבנייה ועד המכירה, התגורר המוכר בדירה (פחות משישה חודשים) או שהיא הייתה תפוסה על ידי אחר (פחות משנה), חזקה שהמוכר בנה או רכש אותה "על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר", כלומר ניתן לסתור את החזקה ולהוכיח כי לא הייתה כוונה למכור.
לפיכך, סיטואציה של מכירת דירה (לכאורה על ידי מי שאינו עוסק בבנייה), זמן קצר לאחר שבנייתה הושלמה, מעלה שאלה האם הייתה למוכר 'כוונה למכור' בעת שבנה או רכש אותה, שאז יוחל החוק על המוכר, או שמא לא הייתה כוונה כאמור, שאז ניתן לקבוע שאין תחולה לחוק.
בעניין זה כדאי לציין כי במסגרת הדיון בהצעת החוק בוועדת הכלכלה של הכנסת, נאמר: "בסעיף 9 נקבע שהחוק אינו חל על אדם הבונה דירה לשימוש עצמי", אשר ממנו ניתן ללמוד לכאורה על כוונת המחוקק בחקיקת הסעיף.
במאמר מוסגר, כדאי לציין כי החזקה ביחס לכוונה למכור הינה, על פי לשון הסעיף, ביחס למכירה תוך תקופת הזמן הקבועה בסעיף, ואין במסגרת הסעיף התייחסות ישירה לכוונת המכירה בתקופת זמן מאוחרת יותר.
האם ניתן לסתור את החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק?
בפס"ד 14848-94 גורביץ נ' קופיץ ואח', שניתן על ידי בית משפט השלום בתל אביב, נבחנה שאלת תחולת החוק במקרה של הסכם בין מוכר שבנה את הבית בבנייה עצמית ובין קונה, שנחתם כאשר הבית כבר עמד על תילו. הקונים תבעו את המוכרים על ליקויי בנייה, וכן פיצוי בגין ירידת ערך הדירה, סבל ועוגמת נפש.
הנתבעים טענו כי הם אינם קבלני בניין ואינם עוסקים בבניית דירות ובתים, וכי הבית נמכר כ"דירת יד שנייה". כמו כן טענו הנתבעים כי סוכם כי תינתן אחריות לליקויים למשך 6 חודשים, אשר תהיה מצומצמת לליקוים ופגמים נסתרים בלבד, בעוד שמירב הליקויים בתביעה הם ליקויים שהתובעים יכלו לראות לפני החתימה על ההסכם ו/או בגין שינויים שביצעו התובעים.
בית המשפט הכריע כי חוק המכר דירות לא חל בנסיבות דנן, בקובעו כי הנתבעים הצליחו לסתור את החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק, בשעה שההסכם הבהיר כי הדירה חדשה יחסית והמוכר בנה אותה בבניה עצמית, וכן הוכח כי הבית נבנה לשימוש עצמי של הנתבעים (המוכרים), וכי יחסי הכוחות בין הצדדים שקולים, באומרו:
"ההצדקה להטלת אחריות על בונה בית, שאינו קבלן...נועדה למנוע עקיפה של הוראות חוק המכר על ידי שימוש בצדדים שלישיים. מנגד, כאשר מדובר במוכר פרטי אין הוא נהנה בהכרח מעדיפות משמעותית על פני הקונה..."
בנוסף, קבע בית המשפט כי מעורבותם של הקונים בבניית הבית ובביצוע שינויים (הבית נמכר טרם סיום הבנייה), מטה את הכף לעבר המסקנה שחוק המכר דירות לא חל.
כיצד יבחן בית המשפט את כוונת המוכר בעת הבנייה?
בת.א. (חיפה) 677/96 מויאל אסתר ואח' נ' רחמילביץ ואח', נדרש בית המשפט לבחון את סוגיית כוונת המוכר, וזאת על רקע תביעות הדדיות בגין נסיבות כריתת הסכם למכירת זכויות חכירה בדירה בכרמיאל.
התובעים רכשו דירה חדשה מאדם בשם נהורי, אשר בנה אותה יחד עם עוד שלוש דירות, כאשר התובע היה בעצמו מתווך אשר עסק בשיווק הדירות. הדירות נבנו למגורי נהורי וילדיו, כאשר אחד מהילדים אשר לא התגורר בדירה שיועדה לו, החליט למכרה למויאל.
עוד טרם המכירה, נעשתה מכירה של דירה נוספת על ידי נהורי (האבא), על פי הסכם מכר שבו לא נכלל כל סעיף אחריות לפי חוק המכר דירות, והכוונה הייתה שהסכם המכר שנחתם במכירת דירת נהורי, יהיה זהה להסכם המכר שייחתם במכירת דירתו של בנו של נהורי.
ברם, בהסכם דנן הוספה הערה הקובעת: "על הדירה חלה אחריות לפי חוק המכר דירות", לטענת הנתבעים ללא ידיעתם, וכחודש לאחר חתימת ההסכם טען התובע לליקויי בנייה, ואילו הנתבעים טענו לביטול הסכם במידה והדרישה היא לאחריות לפי חוק המכר דירות.
במקרה דנן, החליט בית המשפט כי חוק המכר לא חל על העסקה, מכמה סיבות, לרבות כך שמחומר הראיות עולה כי הדירה נבנתה לשימוש עצמי (נבנתה ברמת גימור גבוהה, הבת מתגוררת בדירה נוספת שנבנתה), לאור זהות המוכר ועיסוקו (אדם שאינו עוסק בבנייה ובמכירת דירות), ומשיקולי מדיניות (אין להחיל את החוק על מוכר פרטי שאינו נמצא בעמדת עדיפות על הרוכש במקרה דנן אשר בעצמו עוסק בתחום הנדל"ן כמתווך).
על מי חל נטל ההוכחה ביחס לכוונה למכור כאשר מתקיימים תנאי החזקה הקבועה בחוק?
בפס"ד אחר, שניתן ממש לאחרונה (28.12.17) על ידי בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, במסגרת ע"א 4050/15 אורית יהודאין גוברין נ' ירון לבנשטיין ואח', בחן בית המשפט טענות צדדים ביחס לתחולת חוק המכר ביחס לבית שנבנה ביוזמת המוכר על מגרש בבעלותו בקיסריה ונמכר למערערת ובן זוגה מיד לאחר הבנייה.
בית המשפט קמא (מחוזי חיפה) קבע כי חוק המכר דירות לא חל, שכן נקבע כי המוכר לא בנה את הדירה על מנת למכרה כלשון סעיף 1 לחוק, אולם כאמור הוגש ערעור לבית המשפט העליון.
בערעור נקבע כי על המוכר היה הנטל להוכיח כי בנה את הבית שלא על מנת למכרו, דהיינו ברירת המחדל הינה כי הבית נבנה במטרה למכרו, ועל המוכר להצביע על ראיות המוכיחות באופן פוזיטיבי שהוא לא בנה על מנת למכור.
במקרה דנן, נקבע כי המוכר למעשה לא הביא כלל ראיות פוזיטיביות התומכות בטענתו, לפיה לא בנה את הבית על מנת למכרו, אלא כדי לגור עם משפחתו, ולפיכך לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו (ומבלי לקבוע נוסחה לכימות הנטל הראייתי המוטל על הטוען לסתירת החזקה, כי אם בהתייחסות ספציפית למקרה דנן).
לסיכום, במקרה של מכירת נכס שנבנה על ידי המוכר, כאשר המכירה נעשית בסמוך לגמר הבנייה באופן שבו מתקיימת החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק המכר דירות, ברירת המחדל הינה לכאורה החלת החוק גם כאשר עסקינן במכירה על ידי אדם פרטי שבנה, שכן החוק קובע חזקה כי הייתה לו כוונה למכור, אלא אם יוכח היפוכו של דבר.
על המוכר חל נטל ההוכחה להוכיח היעדר כוונה למכור (קרי שהבנייה נעשתה לשימוש עצמי) והיעדר ראיות פוזיטיביות חיצוניות לכוונה למכור, עלולות להוביל להכרעה כי לא עמד בנטל כאמור.
וכתמיד, יש להדגיש את חשיבות הייצוג המשפטי של צדדים להסכם על ידי עו"ד מתחום המקרקעין.
**האמור לעיל אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום**
.jpg)
