ברכישת דירה, מחויב הרוכש במס רכישה. אם הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הרוכש, יחול עליו מס רכישה מופחת. המס עד לסך של 1,600,175 שקלים הוא 0 שקלים. על יתרת הסכום עד לסך של 1,989,005 שקלים חל מס של 3.5% ועל היתרה עד לסך של 4,896,615 שקלים חל מס של 5%.


לפני כשנתיים וחצי נוספו מדרגות לדירות יוקרה - על חלק השווי עד 16,322,055 חל מס של 8% ועל יתרת השווי חל מס של 10%. רוכש דירה שאינה יחידה, יחויב במס של 8% מהשקל הראשון. מדובר בהבדל של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים. עם זאת, מי שרוכש דירה חלופית טרם מכירת דירתו הישנה, יוכל ליהנות ממס רכישה מופחת, המיועד לבעלי דירה יחידה, בתנאים מסוימים.


התנאים לקבלת מדרגות מס רכישה מופחתות לבעלי דירה נוספת


התנאי הראשון - הקונה הוא בעלים של דירת מגורים אחת (לא כולל הדירה החדשה הנרכשת). אם לקונה יותר מדירה אחת הוא לא יהנה מהמס המופחת, אלא אם ימכור קודם את הדירות הנוספות ויישאר עם דירה אחת בלבד.


אמנם, הפטור ממס שבח למי שאינו בעל דירה יחידה בוטל, אך ניתן כיום למכור דירות תוך תשלום מס שבח מופחת (המכונה "חישוב לינארי מוטב" אשר איננו לוקח בחשבון את השבח שנצבר עד ליום 1.1.14), ולעיתים כדאי לשלם מס שבח מופחת כדי לקבל את ההקלה במס רכישה. כל מקרה צריך להיבחן לגופו באמצעות עו"ד העוסק במיסוי מקרקעין.


התנאי השני - הרוכש ימכור את דירתו הישנה בתוך פרק זמן מוגדר. בפועל, משלם הרוכש מס רכישה לפי המדרגות המופחתות, ויתרת המס (עד למדרגות הרגילות) מוקפאת עד שהרוכש מוכיח לרשויות המס שמכר את דירתו הישנה.


בעבר, עמד פרק הזמן האמור על שנתיים. החל מיום 1.5.16, במסגרת תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין, קוצרה התקופה שבין רכישת הדירה החדשה למכירת הדירה הישנה, בעבור מי שירצה לזכות במס רכישה מופחת ל-18 חודש.


ברכישת דירה מקבלן או במסגרת קבוצת רכישה, קובע החוק כי על מנת ליהנות ממדרגות המס המופחתות, ניתן למכור את הדירה הישנה בתוך שנה מיום מסירת החזקה בדירה החדשה.


הקשר לפטור ממס שבח


יש לזכור כי הפטור ממס שבח במכירת דירה אחת ל-4 שנים בוטל, וכיום ניתן לקבל פטור מלא רק אם המוכר הוא בעל דירה יחידה. במקרה של הקדמת רכישת דירה חלופית למכירת הדירה הישנה, ניתן לקבל פטור ממס שבח, אם הדירה הישנה הייתה דירתו היחידה של המוכר עד לרכישת הדירה החלופית, וזאת בתנאי שהדירה הישנה תימכר בתוך 18 חודש מיום רכישת הדירה החדשה.


במילים פשוטות, מי שירצה ליהנות הן ממס רכישה מופחת והן מפטור ממס שבח, יצטרך למכור את דירתו הישנה בתוך 18 חודש ממכירת הדירה החלופית. מי שרכש את דירתו החלופית מקבלן, יכול אמנם להמתין תקופה ארוכה עד שימכור את דירתו הישנה ועדיין יהנה ממס רכישה מופחת, אך אם הוא בעל דירה יחידה, הוא עלול להפסיד את הפטור ממס שבח.


קיימים תנאים נוספים לקבלת הפטור ממס שבח, ויש להתייעץ עם עו"ד על מנת שיבדוק את הזכאות וימליץ על דרך הפעולה האופטימלית.
לסיכום, גם מי שמקדים רכישת דירה למכירת דירתו הישנה יכול ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות המיועדות לבעלי דירה יחידה, אולם לגבי עסקאות שנעשו החל ביום 1.5.16, התנאי הוא כי עליו למכור את דירתו הישנה בתוך פרק זמן של 18 חודש מרכישת הדירה החלופית.

 

הכותב: דותן לוי, עו"ד ונוטריון, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין