מיסוי הנדל"ן עבר רפורמה משמעותית, שכללה בעיקר ביטול הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים כל 4 שנים. בעקבות ביטול הפטור, בעלים של יותר מדירת מגורים אחת, לא יכול למכור דירתו בפטור ממס שבח.

 

כפיצוי על ביטול הפטור ולצורך הפחתת הכדאיות בהחזקת דירות מגורים להשקעה, נקבע שבמהלך 4 השנים מיום 1.1.14 עד ליום 31.12.17 יוכל כל אחד למכור דירת מגורים שאינה פטורה ממס שבח, במס שבח מוטב באופן מידי, גם אם ניצל בעבר פטורים ממס אחרים.


חלון הזדמנויות נדיר: הטבת מס משמעותית למי שמחזיק מספק דירות מגורים


מדובר בהטבת מס משמעותית מאוד למחזיקים יותר מדירת מגורים אחת. ככל שמועד מכירת דירת המגורים יתרחק מיום 1.1.14, כך יגדל שיעור המס. גם למועד רכישת דירת המגורים יש השפעה גדולה מאוד על שיעור המס המוטב, וככל שחלף זמן רב יותר ממועד רכישת הדירה (ועד ליום 1.1.14), כך מס השבח שיוטל במכירה יהיה נמוך יותר.

 

תושבי חוץ שאינם זכאים כיום לפטור ממס שבח (אף לגבי דירת מגורים יחידה בישראל), זכאים לחישוב המס המוטב, ועבורם זהו פתרון אידיאלי.

 

מהו שיעור המס המוטב על השבח הריאלי?


שיעור מס השבח המלא עומד על 25% מהשבח שנצבר מרכישת דירת המגורים ועד מכירת הדירה. לצורך החישוב המוטב מניחים שהמס נצבר בקצב קבוע במהלך כל תקופת החזקת דירת המגורים. לתקופה שעד ליום 1.1.14 מייחסים מס של 0% ואילו לתקופה שלאחר מכן מייחסים מס של 25%.


לדוגמא, אדם שרכש דירה ביום 1.1.2006, וימכור אותה ביום 1.1.2017, ישלם מס בשיעור נמוך של כ-6.8% (כרבע משיעור המס המלא). שיעורי מס אלו נמוכים מאוד, אפילו ביחס למס רכישה לדירת מגורים שאינה יחידה.

 

מהו שיעור המס על השבח האינפלציוני?


בעבר שולם בנוסף למס על השבח הריאלי, מס בגובה 10% על השבח האינפלציוני (כלומר הפרשי ההצמדה בין רכישת הדירה למכירת הדירה) שנצבר עד 1994. בתיקון 82 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי המס על השבח האינפלציוני עבור מכירות שבוצעו מיום 1.1.14 תוך שימוש במס המוטב יהיה בשיעור 0%. תיקון זה מהווה תמריץ נוסף למכירת דירות מגורים שנרכשו לפני 1994 באמצעות המס המוטב.


אל תשכחו: ניתן לנכות הוצאות רבות, כולל הוצאות ריבית על המשכנתא


יש לזכור כי המס מחושב על השבח בלבד, וישנן הוצאות רבות המותרות בניכוי, לרבות הריבית על המשכנתא, הוצאות הרכישה והוצאות המכירה. השילוב בין בסיס המס הנמוך לשיעור המס הנמוך יוצר חלון הזדמנויות נדיר. רצוי להיוועץ בעו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין כדי שיערוך סימולציה של המס הצפוי, כדי שייתן אור ירוק לביצוע עסקה שנראתה לא כדאית משיקולי מס.

 

 

מאת: דותן לוי, עו"ד ונוטריון. הכותב הינו בעל משרד עורכי דין במודיעין המתמחה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ומעניק שירותים נוטריוניים