.jpg)
עקרונות הרישיון במקרקעין
- רישיון, או בר רשות, במקרקעין הינו היתר בעלים, לרוב ללא תמורה, לשימוש או החזקה בדירה או בנכס או במגרש או במעבר או זכות דרך.
- רישיון במקרקעין איננו עסקה במקרקעין.
- רישיון במקרקעין הינה הדירה, כלומר רשות שניתן לחזור ממנה.
- הרישיון או בעל היתר שימוש; בר רשות; מקבל רשות; בעל רשות – כולם כינויים למקבל רשות מהבעלים, נותן הרשות, למקבל הרשות או הרישיון להשתמש במקרקעין באופן מסוים.
- הרשיון יכול להיות על חזקה או שימוש בדירה, במחסן, מעבר או במעבר צינור בבית וכן על זה הדרך לדוגמא, רישיון להתגורר בנכס בין חברים ובני משפחה בעלי נכסים, אשר רוצים לעזור ולעשות חסד עם בן משפחה אחר, בכך שמסכימים ומרשים למי מבני המשפחה שיגורו בנכס בחינם ללא ציון תקופה.
כיצד אדם יכול לזכות בזכות קבלת הרשות או הרישיון?
א. יכול ויהיה והבעלים התירו לבר הרשות להשתמש בנכס בעל פה.
ב. יכול והבעלים התירו לבר רשות להשתמש בנכס בחוזה בכתב.
ג. יכול והבעלים התירו להשתמש בנכס במשתמע.
ד. יכול והבעלים התירו להשתמש בנכס בהתעלמות או שתיקה ולא עשו פעולת התנגדות המעידה על סירובם לבר רשות. (פתח לפולשים ומשיגי גבול).
ה. מוסד הרישיון ובר רשות קם בדרך כלל כאשר לא ניתן להוכיח כי למי שמחזיק בנכס יש לא זכות שכירות או כל זכות אחרת ובמיוחד לאחר שמוכיחים לא הייתה זכות לדיירות מוגנת.
המקרים הסובבים בפסיקה בעניין בר רשות הינם רבים והרישיון יכול להיות על חזקה או שימוש בדירה או במחסן או מעבר או במעבר צינור בבית וכן על זה הדרך.
א. בתיק אזרחי אשר קיבל תוקף בערעור בבהמ"ש המחוזי בתל אביב (הח"מ ייצג את הבעלים). נדונה שאלת דיירות מוגנת לעסק ורישיון ובר רשות בעניין מחסן ודוכן בשוק התקווה בת"א ולאחר שנדחתה טענת הדירות המוגנת נדונה שאלת הרישיון של המחזיק ובר רשות שם נפסק כי: למרות שנתנה תמורה לרישיון, הרישיון פג עם הודעת הביטול של הבעלים.
ב. בבהמ"ש בחיפה בתיק סולומונוב נ' ניקס נידון בצינור פליטה שעבר בבית אחד הדיירים ובעל הדירה בקש להסירו ולבטל הרשות להימצאותו בביתו.
- הרשות הינה רשות הדירה (אפשר לחזור ממנה) על ידי הבעלים שיכולים להודיע למקבל הרישיון כי מעתה ואילך אין לו רישיון כלל, והוא נידרש לפנות את הנכס או את הזכות תוך מתן זמן בזמן סביר לפינוי אחרי הודעת הבעלים על ביטול הרשות.
- בנסיבות יוצאות דופן שבהן רשאי היה מקבל הרישיון להסתמך על הציפייה שהזכות ניתנה לו לצמיתות. הפסיקה נתנה משקל בעיקר לשאלה האם מקבל הרישיון השקיע השקעות בנכס בהסתמך על הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצלו, כגון בהקמת מבנה או בנטיעת נטיעות. (ע"א(ת"א) 2798/02 כהן נ' היכלי בידור בע"מ).
- המקרים בהם הוכרה רשות בלתי הדירה (בלתי ניתנת לחזרה) הוגדרו בפסיקה כמקרים נדירים, בהם ניתן רישיון לבנות ובהסתמך עליו השקיע מקבל הרישיון השקעות ניכרות במקרקעין.
- הרישיון הינה רשות חינם הניתנת לבעל דירה על ידי בעל דירה אחרת לעשות שימוש בלעדי ברכוש המשותף מעניקה לבר הרשות זכות אישית למקבל הרשות.
- רשות חינם ניתנת לביטול בעל עת על ידי כך שנותן הרשות מגלה דעתו כי אין ברצונו להרשות יותר את הפעולות שלגביהן ניתנה הרשות.
- כאשר ניתן רישיון להשתמש בתמורה (לא בחינם) ללא ציון תקופה נקבע בס' 19 לחוק השכירות והשאלה 1971 המורה כי:"לא הוסכם על תקופת שכירות או, שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני...".
- הפסיקה הבחינה בין רישיון שניתן בתמורה לבין רישיון שלא ניתן בתמורה, כאשר נקבע כי כאשר לא ניתנה תמורה מדובר ברישיון אשר ניתן לביטול בכל עת" (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית הכנסת, כך גם אם מקבל הרשות מצפה או מייחל להמשך הרשות גם בעתיד.
- זכות הרישיון, היא זכות אישית ואין היא ניתנת להעברה על ידי מקבל הרשות, ולא בהעברה לכל אדם אחר למרות שבירושה ניתנת עקרונית להעברה ליורשיו זאת בכפוף להסכמת הצדדים בעת יצירת הרישיון.
- הרישיון שניתן למקבל הרישיון בין אם זו זכות הדירה (ניתנת לחזרה) ובין אם הרשות בלתי הדירה (לא ניתנת לחזרה), אין זכות זו ניתנת להעברה לאחר.
- רשות הדירה או בלתי הדירה, לעולם אינה מקנה לבעל הרשות, זכות קניינית בקרקע נשוא הרשות.
- הרישיון/הרשות בא לקיצו בהודעת הבעלים למקבל הרשות בדבר הפסקת הרשות וכן והיא באה לקיצה כשבר-הרשות מעביר בעלותו והחזקתו בקרקע לאחר או שהבעלים נותני הרשות מעברים זכותם לצד אחר וכן אם נותן הרישיון נפטר או מקבל הרישיון נפטר.
האם הרשות / הרישיון יכול להיות כאשר מדובר במשיג גבול?
משתמש/ שוכר עשוי לזכות במעמד של בר רשות אף כאשר עסקינן במסיג גבול, אשר אדישות בעל הנכס לנוכחותו בו עשויה להתפרש כמתן רשות והסכמה השוללת חזקה הבעלים, לפיכך רצוי ונכון לפעול כנגד פולש באופן המהיר ביותר ועל כך נפרט במאמר אחר.
מי שקיבל רישיון האם רשאי לדרוש פיצויים מהבעלים תמורת פינוי (כמו דייר מוגן שדורש פיצוי)?
א. בר רשות איננו דייר מוגן ואיננו זכאי לשום פיצוי אם לא השביח את הנכס שאותו החזיק.
ב. "הלכה היא כי רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד מקום שנפסקו פיצויים למי שהיה בר-רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרשיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק עבור השקעותיו של בר-הרשות בנכס והשבחתו" רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 955).
ג. הפיצוי אינו ניתן באופן גורף, כי אם נשקל בכל מקרה לגופו ומתוך התחשבות בשיקולי צדק. יתכנו מקרים בהם ניתן יהא להסתפק בביטול הרישיון ללא תשלום פיצויים, ויתכנו מקרים בהם דווקא תשלום פיצויים בעקבות סילוק היד ינגוד את תחושת הצדק (ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים לט(2) 337, 342).
.jpg)
