פרויקטים של תמ"א 38 המתבצעים בכל רחבי הארץ נועדו לחזק מבנים ישנים אשר אינם עומדים בתקנים להגנה מרעידות אדמה. תמ"א 38 מתאימה לכל בניין שניתן לו היתר לפני שנות ה-80, והתמריץ עבור בעלי הזכויות נעוץ בעובדה שעלויות הבניה לא יחולו עליהם אלא על הקבלן והיזם, אשר יבצעו את החיזוק בתמורה לזכויות בניה נוספות.


מדובר בתוכנית פשוטה אך מורכבת, ויש לעבור מספר שלבים מהותיים עוד לפני שהיא יוצאת אל בפועל. מהם השלבים העיקריים, ואיך אפשר להימנע מתרמיות או ליפול בפח?


בדיקת היתכנות תמ"א 38: האם יש התנגדות לתמ"א 38 או שיש הסכמת דיירים?


תחילה יש לבדוק האם התוכנית מתאימה לבניין, הן מבחינת המבנה עצמו והן מבחינת הסכמת הדיירים. על בעלי הזכויות בדירות לכנס אסיפת דיירים ולהשיג את הרוב הדרוש, כאשר על פי חוק המקרקעין, נדרש רוב של 66% לצורך ביצוע הפרויקט.


לאחר קבלת הרוב הנדרש, יש לבחון באמצעות שמאי מקרקעין האם הבניין עצמו עומד בתנאי הזכאות למימוש התמ"א, לוודא מתי נבנה, אילו היתרי בנייה קיבל ומהו שטחו.


בחירת עורך דין ויזם לליווי וביצוע הפרויקט


גיבשתם את הרוב הדרוש והחלטתם לצאת לדרך? השלב החשוב הבא הוא לבחור עורך דין עם התמחות בפרויקטי תמ"א 38 והתחדשות עירונית שילווה את התהליך וייצג את הדיירים החל מהמשא ומתן עם היזם ועד סיום הפרויקט, תוך מתן הגנה משפטית לבעלי הזכויות.


השלב הבא הוא בחירת היזם או החברה הקבלנית לביצוע הפרויקט, על פי ניסיון מקצועי, ההצעה המשתלמת ביותר עבור הדיירים, הערבויות ולוחות הזמנים הצפויים.


אישור התוכנית בעירייה


אחרי שנבחרו היזם והקבלן המתאימים, על היזם לקבל אישור עקרוני לביצוע התוכנית ממנהל ההנדסה ברשות המקומית. לצורך קבלת היתר בניה נדרש היזם להכין תוכניות מפורטות ולאחר מכן ייחתם הסכם הביצוע בליווי עורך דין.


תחילת העבודות על ידי החברה הקבלנית


אחרי שניתן היתר בניה מטעם העירייה, ניתן להתחיל בביצוע העבודות בשטח. על היזם לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו עד לסיום העבודות. לקראת הסיום, עליו לפעול אל מול הרשות המוניציפלית על פי תקנות התכנון והבניה, עד לקבלת טופס 4, המאשר כ ניתן לאכלס את דירות המגורים החדשות ומאפשר את חיבורן לתשתיות המים והחשמל.


במועד זה וכאשר הדירות החדשות עומדות לפני אכלוס, היזם יסיים את השלב המעשי האחרון בפרויקט: פיתוח סביבתי הכולל שבילים, ריצוף, הקמת הגינה וכדומה.


השלב האחרון: רישום צו הבניין המשותף או תיקונו


זהו השלב האחרון בהחלט: יש לתקן את הרישום של הבית המשותף כך שיבטא את התמורות שהתחוללו בבניין במסגרת פרויקט החיזוק, וזאת כאשר מדובר בפרויקט חיזוק לבניין. יש למחוק את צו הרישום ולבצע רישום חדש תחתיו, אם מדובר במסלול פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


כפי שראינו על קצה המזלג, מדובר בהליך מורכב עם שלבים רבים הדורשים היקשרות עם מומחים בתחום ההתחדשות העירונית, כדי להימנע מטעויות ומלכודות שונות ולהבטיח את הימשכות הפרויקט עד סיומו באופן תקין.