עסקת מתנה במקרקעין, שבמסגרתה מועבר נכס נדל"ן בין קרובי משפחה ללא תמורה, היא עסקה נפוצה בישראל. אם אלו הורים המעוניינים להעביר דירה לילדיהם, אם הדירה מועברת בעקבות גירושין, אם מדובר בהעברת ירושה בחיים ואף אם הדירה מועברת מהסבים או בין אחים, העברה ללא תמורה מעניקה הטבות מס מסוימות, ובעלת אופי אחר מעסקאות נדל"ן אחרות, למשל מבחינת סיום העסקה, אשר מסתיימת רק בעת הרישום בלשכת המקרקעין.


עסקאות מתנה כוללות יתרונות רבים, אולם מה צריכים לדעת נותני המתנה ומקבליה על מכירת הנכס לאחר מכן, על ידי המקבל? ממה צריך להיזהר, ואילו טעויות עלולות לעלות ביוקר? כל מה שחשוב לדעת על מכירת דירת מגורים שהועברה בעסקת מתנה בין קרובים.


מהי עסקת מתנה ומהי דירת מתנה?


מדובר בעסקת מקרקעין שבמסגרתה מועברות זכויות במקרקעין, כמו מגרש או דירת מגורים, ללא תמורה, בין כספית ובין תמורה אחרת כגון טובות הנאה, ובין שמדובר בתמורה מיידית או בתמורה עתידית.


חוק המתנה קובע שמטרת המתנה צריכה להיות העברת הזכויות ללא כל קבלת תמורה שהיא. כלומר, העברת דירה או חלקה תמורת דבר מה, גם אם מדובר בתמורה לא משמעותית, לא תוכל להיחשב לעסקת מתנה על כל המשתמע מכך, והטבות המס השמורות לעסקת העברה ללא תמורה לא יחולו במצב זה.


על פי סעיף 49ו(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, גם אם הועברה דירה במתנה וללא תמורה בין בני משפחה ואדם אחר שילם עבורה, עדיין הדירה תיחשב דירת מתנה.


תקופת צינון: מתי ניתן למכור דירת מתנה בפטור ממס?


החוק קובע פטור ממס שבח במקרה של העברת זכויות בנכס מקרקעין במתנה מאדם לקרוב משפחתו, ובלבד שאכן הזכויות הועברו ללא תמורה ושהן הועברו לבן משפחה לפי הרשימה המופיעה בחוק. כלומר, קרוב משפחה בהתאם לחוק הוא בן זוג, הורים, סבים, ילדים, ילדיהם של בן הזוג ובני זוגם, וכן אחות או אח, אולם זאת רק כאשר מדובר על זכויות שהתקבלו מההורים או מהסבים בירושה או במתנה.


לעסקת מתנה בין קרובי משפחה יש השלכות מיסוי שיחולו כאשר הנכס יימכר, הן מבחינת מי שקיבל את הנכס במתנה, והן מבחינת מעניק המתנה.


בראש ובראשונה, כדי להיות זכאים לפטור ממס שבח במכירת נכס, אחד התנאים העיקריים הוא שיש להמתין לפחות שנה וחצי ממועד קבלת הדירה עד שניתן יהיה למכור בפטור ממס. נוסף על כך, עבור מכירת דירה שהועברה ללא תמורה נקבעו תקופות צינון של מספר שנים, אשר מתחילות להיספר ממועד קבלת הנכס.


בשנת 2013 נכנס לתוקפו תיקון 76 לחוק, אשר קבע שינויים בכל הנוגע לתקופות הצינון במכירת דירת מתנה, אולם השינויים חלים רק לגבי דירות שניתנו במתנה לאחר כניסת התיקון לתוקף באוגוסט 2013, ולכן על דירות שניתנו לפני מועד זה יחולו תקופות הצינון הישנות.


תקופות הצינון הישנות לפני תיקון 76 נעו בין פרקי זמן של בין שנה ועד ארבע שנים, בהתאם לקשר המשפחתי בין קרובי המשפחה, למקום המגורים של מקבל הדירה ולמצבו המשפחתי.


אם הדירה הועברה לאחר תיקון 76, קיימות שתי אפשרויות למכירתה: אם מקבל דירת המגורים מתגורר בה, הוא יוכל למכור אותה בפטור ממס לאחר תקופת צינון של שלוש שנים. לחלופין, אם הוא אינו מתגורר בדירה באופן קבוע, הוא ייאלץ להמתין ארבע שנים לפני שיהיה זכאי למכור אותה בפטור ממס.

 

יש לך שאלה?

פורום העברה ללא תמורה - עסקת מתנה


מכל מקום מדובר בפטור מלא ממס עד לתקרה בסכום של ארבעה וחצי מיליון שקלים, ובתנאי שזוהי דירתו היחידה של מקבל המתנה. אם הוא קיבל את הדירה לפני גיל 18, חשוב לדעת שתקופת הצינון מתחילה להיספר רק מיום הולדתו ה-18 ולא לפני כן.