קניית דירת מגורים שלא על ידי אדם פרטי אלא באמצעות חברה בבעלותו של הרוכש, מגלמת יתרונות מס אשר יכולים להפוך את הרכישה בדרך זו לכלכלית ומשתלמת יותר. עם זאת הדבר תלוי במטרת הרכישה ובנתונים נוספים כגון האם מדובר ברכישה המיועדת לטווח הרחוק, האם זו דירת המגורים הראשונה של בעל השליטה בחברה ועוד.


חוקי המס בישראל, ובעיקר בכל הנוגע למיסוי נדל"ן, הולכים ומשתנים כחלק מהניסיון לבלום את מחירי הנדל"ן הנוסקים. למשל, חוק המיסוי עבור דירה שלישית שנמצא כעת בשלבי חקיקה מתקדמים. לאור השינויים בחקיקה, האם משתלם יותר לרכוש דירה באמצעות חברה או כרכישה פרטית? מהם החסרונות והיתרונות בכל אחת מהאופציות? ואיך ניתן להפחית במס רכישה ובמע"מ?


מה עדיף: לרכוש דירה באופן אישי או על ידי חברה בע"מ?


כדי להגיע לתשובה הנכונה יש לבחון כל מקרה לגופו, לבדוק את התנאים הספציפיים של עסקת המכר ולברר האם מדובר בדירה ראשונה או שמא בדירה שנייה או יותר מכך, האם מטרת הקנייה היא לצורך מגורים של בעלי החברה או לצורך השקעה, כלומר גריפת רווחים באמצעות השכרת הדירה, האם תחום פעילות החברה קשור בנדל"ן, מהו שיעור ההון העצמי ושיעור ההלוואה הבנקאית לצורך הרכישה, האם הדירה תשמש לפרק זמן ארוך לפני שתימכר, האם החברה מחזיקה ברווחים צבורים ועוד.


כמה מס רכישה משלמת חברה?


כאשר יש בחברה רווחים צבורים אשר שולם עליהם מס חברות בשיעור נמוך, אותם רווחים יכולים להוות הון עצמי רב יותר מאשר הונו העצמי של היחיד בבואו לרכוש דירה באופן פרטי. זאת מכיוון ששיעור המס שישלם היחיד בגין משיכת הרווחים מהחברה יכול להיות כפול. למרות זאת, למעשה מדובר בדחיית מס ולא בהפחתת מס.


כמו כן, בניגוד למדרגות מס הרכישה הנמוכות אשר רוכש יחיד יכול ליהנות מהן, ואף פטור מלא ממס רכישה שניתן במקרים המתאימים, חברה בע"מ אינה זכאית לפטור או להטבות במס רכישה בעת קניית דירה. החברה תחויב במס רכישה לפי חישוב המס לדירה שנייה. עם זאת, כאשר לא מדובר על רכישת דירת מגורים ראשונה, לא יהיה הבדל גדול מבחינת שיעור מס הרכישה שיש לשלם.


כמה מס משלמת חברה על הכנסות משכר דירה?


אם הדירה נרכשת כהשקעה לצורך הפקת רווחים מדמי שכירות, במצב שבו הדירה נרכשת על ידי חברה והרווחים נשארים בעסק, ישולם מס חברות בשיעור 26.5%. אם הכסף יימשך על ידי בעל השליטה באמצעות חלוקת דיווידנד, שיעור המס יעמוד על 48.5%.


מבחינה זאת, עדיף לרכוש את הדירה כאדם פרטי, ולבחור במסלול מס משתלם יותר על דמי השכירות, כאשר מסלול המיסוי הנפוץ ביותר בגין הכנסות משכר דירה הוא מס בשיעור 10% בלבד.


מהו שיעור מס השבח שישולם במכירת הדירה?


אם הדירה נרכשה על ידי חברה, בעת מכירתה יחושב מס השבח על הרווח לפי שיעור מס החברות. במשיכת הרווחים מהחברה על ידי בעל החברה, הוא ישלם מס משוקלל בשיעור של כ-48.5%. כלומר, תשלום המס בעת מימוש הרווחים במכירת הדירה יהיה משמעותית גבוה יותר מאשר מכירת דירה במישור הפרטי, מאחר שבמצב זה שיעור המס יהיה רק 25%.

 

יש לך שאלה?

פורום מיסוי מקרקעין


לסיכום, נראה כי בכל אפשרות ישנם חסרונות ויתרונות, אולם אם מטרת רכישת הדירה היא למגורים של בעל החברה, עדיף שהיא תתבצע במישור הפרטי. גם אם הדירה נרכשת להשקעה, רכישתה באופן פרטי תאפשר לשלם מס מופחת. עם זאת, כאשר מעוניינים לרכוש דירה לפרק זמן ארוך, דמי השכירות ממנה צפויים להיות גבוהים, ואין הון עצמי גבוה, עדיף לרכוש את הדירה על ידי חברה.