תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שתכליתה לחזק בניינים משותפים שנבנו לפני שנות השמונים ואינם עומדים בתקן לרעידות אדמה. התכנית תורמת לשדרוג ושיפוץ יסודות הבניין, להרחבת הדירות, הוספת מרפסות ושיפור המראה החיצוני של המבנה. מטרת הפרויקט היא לעודד ביצוע חיזוק מבנים על ידי תוספות בניה באמצעות יצירת מסגרת תכנונית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים במבנים וקביעת תנאים למימוש.

 

התיקון השני לחוק תמ"א 38 שאושר בתחילת 2010, מכונה תמ"א 38/2 והוא שילוב בין פינוי בינוי ותמ"א 38. התיקון השני מאפשר את הריסת המבנה והקמת בניין חדש מן היסוד במקומו, ואף ניתן לקבל אישור לבצע תמ"א 38/2 מבלי לשנות את התב"ע.

 

קיימים מספר הבדלים מהותיים בין תמ"א 38 לתמ"א 38/2 מבחינת הדרישות לביצוע הפרויקט, זכויות הבניה, זמן ביצוע הפרויקט וכדומה. ההבדל המרכזי הוא שבמסגרת תמ"א 38/2, ניתן היתר להריסת מבנים הזקוקים לחיזוק ובנייתם מחדש במקום המבנה ההרוס, בתוספת זכויות בנייה, והתכנית מבוצעת רק בערים מרכזיות ספורות כגון: תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רעננה ורמת השרון, לעומת תכנית תמ"א 38 שמתבצעת בכל הארץ.

 

מהן הדרישות לתמ"א 38?

 

הדרישות לתמ"א 38 הן שהיתר הבניה לבניית הבית המשותף הוצא לפני 1980, מהנדס מוסמך אישר כי המבנה אינו עומד בתקן הישראלי 413 ודורש חיזוק, והבית המשותף מעל שתי קומות ושטחו הכולל מעל 400 מ"ר.

 

בתמ"א 38/2 בנוסף לתנאי הסף, מדובר בבניין שהיקף השיפוץ אינו משתלם ועדיף להרוס ולבנותו מחדש, ובבניין אין מעלית וחסרים מקומות חנייה לדיירים, כך שתכנון מחודש יאפשר להתגבר על תוספת מקומות חניה ובניית מעלית.

 

זכויות הבניה בתמ"א 38 כוללות חיזוק ושיפוץ הבניין בתמורה להוספת קומה עד 2.5 קומות, והרחבות חריגה לקו בניין של עד שני מטרים לחזית ולצד ושלושה מטרים לאחור. בתמ"א 38/2 נבנות לפחות 25 יחידות דיור, בהתאם לתב"ע של הבניין, וקווי הבניין החדש לא חורגים מקווי הבניין לפי התכניות המפורטת בתב"ע.

 

זמן ביצוע הבניה בתמ"א 38 נמשך חודשים ספורים עד שנה וכדי להתחיל בבניה נדרש רוב רגיל של בעלי הדירות בבניין - של 60% מהדירות. בתמ"א 38/2 כל בעלי הדירות חייבים להסכים, והבניה מתחילה מיום קבלת היתר הבניה ונמשכת בין שנה וחצי עד שנתיים.

 

מהו התיקון השלישי לחוק תמ״א?

 

בסוף מאי 2012 נכנס התיקון השלישי לחוק תמ״א 38/3 המהווה תיקון ותוספת לתמ״א ותמ״א 38/2, ומתייחס לתמריצים לביצוע תמ"א 38 בפריפריה. התיקון השלישי מעניק תוספת זכויות עד חצי קומה, ללא תוספת יחידות דיור חדשות, בכל הארץ ותוספת של קומה באזורים שאינם מצויים באזורי הביקוש, כולל סגירת ומילוי קומה מפולשת.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38

 

התיקון כולל מנגנון של חיזוק מבנים ללא תוספת קומות בתמורה לתוספת זכויות במגרשים אחרים בתחום של הרשות המקומית. לפי התיקון זה, זכויות הבנייה במבנה הנועד לחיזוק, יגדלו עד להיקף מרבי של 2.5 קומות טיפוסיות, זאת מתוך מטרה להגדיל את היקף יחידות הדיור בעלות הפוטנציאל לחיזוק, ולעודד את הריסת מבנים שזקוקים לחיזוק, ואף להקל על הדרישות המחמירות שנקבעו במסגרת התיקון השני.