שלח הודעה ללא התחייבות
עורכי דין מאמרים מקרקעין נדלן התנגדות לתמ"א 38: כיצד הדיירים או השכנים יכולים להתנגד?

התנגדות לתמ"א 38: כיצד הדיירים או השכנים יכולים להתנגד?

 
מאת: | פורסם ב: 11/01/2017 | צפיות: 665
 

מימוש פרויקט תמ"א 38 מחזק ומגן על הבניין מפני רעידות אדמה, והבנייה מעלה את ערך הדירות. אך לא תמיד כל הדיירים מעוניינים לממש את הפרויקט, וגם השכנים שמתגוררים בסמיכות לבניין זכאים להגיש התנגדות לבנייה. מהן הסיבות המוצדקות להגשת התנגדות וכיצד מתבצע הליך הגשת התנגדות לתמ"א 38?


קראו עוד בתחום

תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38 נוסדה במטרה לחזק בניינים משותפים מיושנים אשר אינם עומדים בתקן, מפני רעידות אדמה שעלולות להתרחש בעתיד הקרוב והרחוק. כדי לתמרץ את בעלי הזכויות בדירות המגורים לממש את התוכנית, שיפוץ בניין במסגרת תמ"א 38 מעניק הטבות כלכליות לדיירים ומאפשר זכויות בנייה נוספות. זכויות הבנייה הללו מאפשרות לדיירים לממן את הוצאות הפרויקט באמצעות העברתן לקבלן שיבצע את עבודות החיזוק והשיפוץ, וכן להרחיב את שטח דירותיהם.


ואולם, חרף ההטבות הכלכליות, העלאת איכות החיים וההגנה הבטיחותית הלא מבוטלת שמספקת התוכנית לבעלי הדירות, לא תמיד כולם מעוניינים לממש אותה. הסיבות לכך רבות ומגוונות. חלק מהדיירים נרתעים מהמחשבה שיתגוררו במשך פרק זמן לא מבוטל באתר בנייה רועש ומסוכן, לא רוצים להפוך את הגינה המשותפת לחניה, אינם מעוניינים בתוספת קומות ובשכנים נוספים ועוד.


גם דיירי הבניינים הסמוכים לא תמיד שמחים לפגיעה הצפויה באיכות חייהם בזמן עבודות השיפוצים, ולעתים חוששים שהקומות החדשות יפגעו להם בנוף. באילו מקרים ניתן להגיש התנגדות לפרויקט תמ"א 38, ומי מוסמך להחליט האם לקבל או לדחות את ההתנגדות?


האם ניתן להתנגד לתמ"א 38 גם אם רוב הדיירים מעוניינים בפרויקט?


חוק המקרקעין קובע אחוז מסוים מסך הדיירים שצריך להתקבל כדי לממש פרויקט תמ"א 38 במבנה משותף. לפי החוק, בעבודות מינוריות המתבצעות לצורך חיזוק המבנה נדרש רוב בשיעור 51% מהדיירים. כאשר מתבצעת עבודה הכוללת תוספות בנייה והרחבת דירות של עד 25 מ"ר נדרש רוב של 60%, ובגין בניית דירות חדשות נדרש רוב של 66% באישור המפקח על המקרקעין, או הסכמה של כלל בעלי הדירות.


מה קורה אם הושג הרוב הדרוש על פי חוק, בכל הנוגע לדיירים שאינם מעוניינים לבצע את הפרויקט? באופן עקרוני, ישנן עילות מסוימות אשר בגינן הדיירים המתנגדים עדיין יכולים לפעול כנגד מימוש התוכנית. תחילה מוגשת ההתנגדות לוועדה לתכנון ובנייה, ובנסיבות מסוימות ניתן להגיש התנגדות לתמ"א 38 למפקח על המקרקעין.


מהן הסיבות המצדיקות הגשת התנגדות לוועדה המקומית ולמפקח על המקרקעין?


פרויקט תמ"א 38 מאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר מחליטה האם לאשר או לדחות את היתרי הבנייה הנדרשים. בשלב זה ניתן להגיש לוועדה התנגדות, הן על ידי בעלי הדירות או על ידי בעלי הדירות מהבניינים השכנים.


העילות להגשת ההתנגדות יכולות להיות מבוססות על טענות הנדסיות, תכנוניות או אדריכליות. למשל, אפשר לטעון שהתוכנית אינה עומדת בתנאי התב"ע באזור, שהבניין כבר מחוזק מפני רעידות אדמה, שהבנייה תפגע בנוף הנשקף מחלונות השכנים ושהבניין המחודש אינו מתאים באופיו לשאר הבניינים ברחוב.


הוועדה המקומית מוסמכת לאשר את ההתנגדות, או לדחות אותה ולקבוע כי התוכנית תמשיך כמתוכנן. במקרה כזה, ניתן להגיש התנגדות למפקח על המקרקעין, בטענה לפגיעה משמעותית בזכויותיהם של בעלי הדירות המתנגדים.


המפקח על המקרקעין מוסמך לאשר או לדחות את בקשת ההתנגדות, בהתבסס על איזון בין זכויות הדיירים המתנגדים, זכויותיהם של הדיירים אשר מעוניינים לבצע את הפרויקט, וכן האינטרס הציבורי אשר לשמו נוצרה התוכנית מלכתחילה: חיזוק בניינים ישנים. כמו כן יבחן המפקח על המקרקעין האם עקרון השוויון בין בעלי הדירות נשמר.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


חשוב לדעת שמגמת בתי המשפט בתביעות הקשורות בהתנגדות דיירים למימוש תמ"א 38 היא לאשר את התוכנית אף אם היא פוגעת במידה מסוימת בבעלי הדירות המתנגדים, כל עוד הפגיעה אינה מהותית.
 

דרג עד כמה מדריך משפטי זה עזר לך
פניה לייעוץ אישי ודיסקרטי ע"י עורך דין
עוד בנושא מקרקעין נדלן
חדשות ופסקי דין בנושא מקרקעין נדלן
דירה בנהריה עם גינה ומחסן שנרכשה מחברת נכסים נמסרה באיחור של שמונה חודשים לרוכשים, עם ליקויי בניה וליקויי רטיבות בהיקף נרחב, שלא תוקנו למרות דרישות הרוכשים
מאת: LawGuide | 03/02/2016
תשובות של עורכי הדין בפורום
(פרסום ממומן)


אייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריוןאייל אשכנזי משרד עורכי דין ונוטריוןאזור המרכז053-9428996עוסק מזה 17 שנים בתחום המקרקעין, משפחה, הוצל"פ וליווי חברות
עו"ד עפרה גבישעו"ד עפרה גבישאזור השפלה והסביבה 053-9386036עוסקים בייצוג בבתי משפט – אזרחי, חוזים, נזיקין, סכסוכי שכנים ופינוי מושכר
עו"ד ינון ברקאיעו"ד ינון ברקאיאזור המרכז053-9386751ניסיון עשיר במקרקעין, תמ"א 38, משפט אזרחי, הוצל"פ ולשון הרע
עו"ד שרון בירון מרקוביץעו"ד שרון בירון מרקוביץאזור הדרום 053-9428863עו"ד ונוטריון העוסקת בתחום הנזיקין, המסחרי, מקרקעין ודיני משפחה.
עודד פרץ ושות` עודד פרץ ושות` אזור המרכז053-9428566בית משפט, נדל"ן, חוזים, נזיקין, דיבה, דיני עבודה ומשפחה
אחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריוןאחיאל הלוי משרד עו"ד, מגשר, בורר ונוטריוןאזור השרון והסביבה053-7101189מחיקת חובות, צוואה, ירושה, מקרקעין, דיני מושבים, הוצאה לפועל
עו"ד גילה פרין עו"ד גילה פרין אזור השרון והסביבה053-9377933נסיון עשיר במקרקעין-נדל"ן במושבים ובמגזר העירוני, צוואות וירושות, עיזבונות והסכמים