.jpg)
פעמים רבות, כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, החברה הקבלנית משמשת כחברה משכנת אשר צריכה לדאוג לרישום הבניין ודירות המגורים, וזאת לאחר החתימה על חוזה המכר. למעשה, כל עוד הבניין לא נרשם כבית משותף, לא ניתן להסדיר את זכויות הבעלות של רוכשי הדירות, ולכן החברה המשכנת מסדירה את ענייני הרישום עד שמלוא הזכויות יוסדרו בטאבו כדין.
אם רוכש דירה מעוניין לקבל הלוואת משכנתא כאשר הדירה רשומה אצל הקבלן המשמש חברה משכנת, יהיה עליו לחתום על התחייבות כלפי הבנק להעביר את הערות האזהרה וההלוואות לאחר רישום הנכס בטאבו.
לשם מה נדרש אישור זכויות מהחברה המשכנת?
כאשר מדובר בנכס המוחכר ממינהל מקרקעי ישראל, ומאחר שרוב נכסי הנדל"ן בישראל שייכים למינהל מקרקעי ישראל, צריך לקבל את אישור המינהל כאשר רוצים לבצע פעולות או שינויים במקרקעין כמו בנייה או העברת הזכויות בטאבו.
על כן, כאשר מדובר בנכס שאינו רשום בטאבו, והחברה המשכנת מנהלת את הרישומים של בעלי הזכויות עד אשר יירשמו בטאבו, נדרש אישור זכויות מהחברה הקבלנית. במסגרת אישור הזכויות יפורטו על ידי החברה המשכנת זכויות הבעלות, מיהם הבעלים, האם קיימים שעבודים, עיקולים, התחייבות לרישום משכנתא, האם קיימות התחייבויות כלפי גורמים אחרים וכדומה.
אישור הזכויות מהחברה המשכנת נדרש כאשר יש צורך לבדוק את הזכויות בנכס לפני חתימה על הסכם המכר, כדי להוכיח את זכויות הבעלות בנכס בעסקת מכר, כדי לרשום הערה במסגרת החברה המשכנת במקום הערת אזהרה בטאבו, וכן כדי לוודא שהעברת הבעלות על הנכס התבצעה באופן תקין.
אילו סעיפים חייבים להופיע בהסכם המכר?
כאשר חותמים על חוזה מכר עם חברה משכנת, יש להקפיד על מספר סעיפים עיקריים. חשוב לוודא לפני החתימה כי החברה אכן מחזיקה בזכויות במקרקעין וכי הזכויות בנכס רשומות במינהל מקרקעי ישראל. כמו כן חשוב לוודא מהם המסים אשר חלים על העסקה ומי צריך לשלם אותם. בדרך כלל כאשר רוכשים דירה מקבלן, תשלומי המסים חלים עליו ויש לציין באופן ברור בחוזה כי הרוכש לא יצטרך לשאת בתשלומי אגרות או מסים אשר הקבלן צריך לשלם, מלבד מס רכישה.
נוסף על כך יש לבחון האם קיימים היתרי בנייה, ולקבוע את המועד האחרון לקבלת היתר בנייה, כאשר אם עדיין לא יתקבל היתר במועד זה הרוכש יוכל לבטל את החוזה מבלי לשלם קנס. חשוב לבדוק האם הרוכש מקבל ערבות בנקאית מהקבלן עבור כל תשלום בהתאם לחוק המכר, כך שאם במקרה החברה הקבלנית תיכנס להליכי פירוק והפרויקט לא יסתיים, הרוכש לא יפסיד את כל כספו.
מלבד זאת, חשוב לוודא כבר במסגרת ההסכם עם חברת הבנייה כי עליה להעסיק קבלנים רשומים בלבד בפרויקט הבנייה, וכי האחריות לעמידה בזמנים ולאיכות הבנייה תחול עליה בהתאם לחוק המכר. אם הרוכש מעוניין לבצע שינויים במפרט, עליהם להיות מעוגנים במסגרת החוזה, לרבות התמורה שתשולם עבורם.
יש לך שאלה?
חשיבות רבה יש לקביעת מועד מסירת הדירה לידי הרוכש, לרבות קביעת פיצוי מוסכם בחוזה בגין איחור במסירה, וכן אפשרות לביטול החוזה על ידי הרוכש במקרה של איחור משמעותי. יש לקבוע מועד אחרון לסיום רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים, וכן להוסיף אישור החרגה שהרוכש צריך להציג לבנק שמעניק את המשכנתא. חשוב לדעת כי יש תקרה אשר מוגבלת בחוק לשכר הטרחה המשולם לעורך דין במסגרת רכישת הנכס מהחברה הקבלנית, ולכן יש לוודא שלא משולמים תשלומים נוספים מלבד שכר זה.
.jpg)
