חברה קבלנית והקבלן עצמו חוייבו לפצות דיירים בגין ליקויי בניה

חברה קבלנית מ.א.ק. בניה והשקעות 1990 בע"מ והקבלן קלוגר משה, מבני ברק חוייבו ע"י כבוד השופט צבי כספי מבית משפט השלום בת"א לפצות דיירים אשר היו מיוצגים על ידי עו"ד צבי שטיין מרמת-גן בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף וכן לסלק ידם ממחסנים שתפסו שלא כדין למסור אותם לדיירים

להלן קטעים נבחרים מפסק הדין

התובעים 1 עד 4 (כפי ספרורם בכתבי הטענות) הם ארבעה בני זוג אשר רכשו, כל משפחה בנפרד, דירות בבניין שנבנה בבני ברק (להלן: "הבית") בין התובעים ובין הקבלן בונה הבית, שלזהותו אדרש להלן, התגלעו סכסוכים רבים בנושאים שונים הכרוכים בבית ובבנייתו ואחד מהם הוא הסכסוך הנדון בפסק דין זה ועניינו ליקויים שנמצאו בחלקי הבית שהם ה"הרכוש המשותף" והשתלטות הקבלן הבונה על חלקים מהרכוש המשותף, שלא כדין, בניגוד לחוזי הרכישה האמורים לעיל ובניגוד להיתר הבניה של הבית, לטענת התובעים.

הנתבעים בתביעה הם מר משה קלוגר (להלן: "קלוגר"), נתבע מס’ 1, וחברה בשם מ.א.ק. בניה והשקעת 1990 בע"מ (להלן: "מאק"), נתבעת מס’ 2.

קלוגר הוא בעלים של מחצית המניות במאק יחד עם אחד משה אינדיג (סעיף 4 לתצהיר קלוגר ותדפיס רשם החברות, נ/2 המצורף לו). מאק קלוגר ואינדיג הנ"ל ביחד הם השותפים בבעלות בחלקת המקרקעין עליה נבנה הבית, חלקה 244 בגוש 6122 (להלן: "המקרקעין") בחלקים שונים, שאיני רואה צורך לפרטם (סעיף 4 הנ"ל).

עיריית בני ברק הגישה כתב אישום נגד קלוגר בגין בניית הבית בחריגה מהיתר הבניה (נספח טז’ לתצהיר התובעים); מאק איננה נזכרת כלל בכתב האישום וקלוגר הורשע בדינו על פי הודאתו (עדות קלוגר, שורה שלישית בעמ’ 8 לפרוטוקול).

באמור לעיל יש כדי להביאני למסקנה כי בכל הנוגע לבית, קלוגר ומאק חד הם.

לבדיקת הליקויים בבניית או השלמת הרכוש המשותף מונה על ידי מהנדס מומחה, אינג’ שמואל רוזנברג (להלן: "המומחה"), אשר לפי הסכמת הצדדים היה המומחה היחידי בתיק וחוות דעתו היא חוות הדעת היחידה המהווה ראיה בתיק.

המומחה מסר חוות דעת (להלן: "חוות הדעת הראשונה") ולאחריה השיב תשובות לשאלות הבהרה; כמו כן מסר המומחה "חוות דעת משלימה" לאחר שביצע ביקור נוסף בבית, על מנת לעמוד על מצבם של "השטחים הסגורים" כפי הגדרתם בחוות דעתו השניה, שהם חלק מאותם שטחים אשר לטענת התובעים מהווים חלק מהרכוש המשותף ותפוסים על ידי הנתבעים, או מי מהם, כפי שלהלן.

קלוגר אישר בחקירתו הנגדית, תוך סתירות והתחמקויות העולות מתוכן הדברים עצמם, כי הוא בנה דירה תשיעית בקומת העמודים, תוך שימוש במעטפת הבניין משלשה עברים; דירה זו מושכרת לדייר בשם איתמר (להלן: "דירת איתמר") ונבנתה על ידי הקבלן ללא היתר, היינו בניגוד להיתר הבניה כל שטחי המרתפים שלא יועדו לשימוש אחר אמורים לשמש כמחסנים, על פי תכניות הבניה של הבית (להלן: "המחסנים").

היתר הבניה קבע במפורש כי המחסנים שבמרתפי הבית יהיו בשימוש דיירי הבניין; קלוגר התחייב במפורש כלפי הוועדה המקומית לתכנון ובניה שהוא ידאג לקיים את תנאי היתר הבניה, בעת שביקש שינוי בתכנית (נספח יג’ לתצהיר התובעים).

קלוגר לא מילא אחר התחייבויותיו הנ"ל ואחר תנאי ההיתר. הוא מודה בסעיף 12.ו לתצהירו שהמחסנים אמורים להיות בשימוש הדיירים וכך גם בחקירת הנגדית בעמ’ 7 לפרוטוקול.

טענותיו של קלוגר להצדקת תפיסת המחסנים (והחנייה הסגורה לשימושו) הן חסרות ממש ומצביעות על כך שהנתבעים לא רק שהפרו ומפירים את הוראות הדין וההיתר אלא שגם עושים זאת בעזות מצח.
לטענתו של קלוגר, חלק מהמחסנים נמכר על ידיו לדיירים (ואיני מתייחס בפסק דין זה באשר לגורל אותם חלקים שהוצאו מהרכוש המשותף בכל הנוגע ליחסי הדיירים בבית בינם לבין עצמם) וחלק אחר לפי קלוגר "...נמצאים בבעלות משותפת של כל הבעלים במקרקעין עד לסיום ההתחשבנות הכספית ביניהם..."

זו טענה שאין אלא להגדירה, כפי שלעיל, כחצופה.

מדובר בארבעה זוגות דיירים מתוך 8 זוגות בעלי דירות בבית. על פי הסימון בתכנית ההגשה, שניים מהם הם בעלים של הדירות העליונות, שלהן חדר נוסף על הגג.

מכאן, שלתובעים זכות לפחות למחצית הרכוש המשותף ובהתאם לשיעור זה ייקבע שיעור הפיצוי המגיע להם, כפי קביעת המומחה באשר לעלות התיקונים.

בכל הנוגע לפיצוי בגין עגמת נפש, זכאים הם למלוא הפיצוי בגין עוגמת הנפש שלהם.

סכום זה, המורכב מסה"כ סכומי עלויות התיקונים השונים, כולל גם מספר סכומים, פחותים ביחס, אשר לגביהם ציין המומחה יש מחלוקת "משפטית" בין הצדדים באשר לחיוב בהם, אולם נראה כי אין הנתבעים חולקים עוד על סכומים אלו, כפי העולה מפיסקה שניה בסעיף 6 לסיכומי טענות הנתבעים.

עוד קבע המומחה כי מגיע לתובעים פיצוי בגין שני ליקויים נוספים שנזכרו במכתב התשובות שלו לשאלות ההבהרה, ולא מצאתי סיבה שלא לפסוק הסכומים המפורטים באותו מכתב ובסה"כ בסך של -.7,488 ש"ח נכון לפברואר 1998.

כמו כן קבע המומחה בחוות דעתו המשלימה את הסכומים הדרושים לתיקון הליקויים והשלמת הביצוע של אותם שטחי מחסנים שנתפסו על די הנתבעים בסכום כולל של -.70,200 ש"ח נכון לחודש ינואר 1999.

בנוסף ישלמו הנתבעים לתובעים סך של -.10,000 ש"ח, פיצוי בגין עגמת נפש בצרוף ריבית והצמדה מיום הגשת כתב התביעה ועד התשלום בפועל.

אני מורה לנתבעים לסלק את ידיהם מהמחסנים התפוסים על ידיהם, היינו השטחים המסומנים בצבעים בתסריט הנספח לחוות דעת המומחה, לרבות חניה סגורה התפוסה על ידי קלוגר וזאת בתוך 10 ימים מעת מסירת החלטה זו לידי בא כוחם.

כמו כן אני מצווה על הנתבעים לסלק את ידיהם מהדירה הבנויה בניגוד להיתר הבניה ואשר כונתה על ידי כ"דירת איתמר", לרבות פינוייה מכל דייר המצוי בה ולהחזיר את מצב הבית לקדמותו בטרם נבנתה דירת איתמר על ידיהם וזאת בתוך 3 חודשים מיום מסירת פסק דין זה לידיהם.

הנתבעים עשו דין לעצמם ותפסו שטחים לא להם תוך הפרה בוטה של היתר הבניה לפיו נבנה הבית. עולה הרושם שהנתבעים אינם חוששים מהדין והדברים עולים מדברי קלוגר באשר לכתב האישום שהוגש נגדו ואשר לדבריו העונש בו נשא בגינו היה קנס בסך של -.250 ש"ח בלבד.

ההליכים בתיק זה נמשכו זמן רב, מעל הדרוש, בהתחשב בצורך של המומחה לבקר בבית יותר מאשר פעם אחת, מכך שלא ניתן לו להיכנס למחסנים התפוסים על ידי הנתבעים ומעצם הגנתם שלא היה בה ממש אלא כדי עיכוב מיצוי הדין.

בנסיבות אלו אני קובע שהנתבעים ישלמו לתובעים גם הוצאות לדוגמה, מעבר להוצאות הממשיות שלהלן, בסך של -.50,000 ש"ח בצרוף ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

בנוסף לאמור לעיל ישלמו הנתבעים לתובעים את הוצאותיהם, לרבות שכ"ט המהנדס שנשכר על ידיהם לצורך הגשת כתב התביעה וכן חלקם של התובעים בשכ"ט המומחה, בצירוף ריבית והצמדה מיום הוצאתן ועד התשלום בפועל וכן שכ"ט עו"ד בסך של -.30,000 ש"ח ומע"מ בצרוף ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

ליקויי בניה.