תביעה בענין ליקויי בנייה וירידת ערך

_


_

תא (ת"א) 26691/06 ‏ ‏ חרפק אמנון נ’ נתנאל דרמן חברה לבנין ועבודות אזרחיות בע"מ

_





בתי המשפט

בית משפט השלום תל אביב-יפו
א 026691/06



בפני:
כב’ השופט מרדכי בן חיים
תאריך:
15/02/2009





בעניין:
1. חרפק אמנון

2. חרפק פאולה יעל

3. בריקמן פאול

4. בריקמן חניתה



ע"י ב"כ עו"ד
צבי שטיין
התובעים


נ ג ד



1. נתנאל דרמן חברה לבנין ועבודות אזרחיות בע"מ.

2. דרמן נתנאל



ע"י ב"כ עו"ד
אבי בכר
הנתבעים




לסיכומים בטענות (18-02-2009): תא 26691/06 חרפק אמנון - ב"כ עו"ד צבי שטיין נ’ נתנאל דרמן חבה לבנין ועבודות אזרחיות בע"מ שופטים: מרדכי בן חיים, עו"ד: צבי שטיין



פסק דין



א. הרקע לתובענה ועיקר טענות בעלי הדין





יתר על כן כנטען על ידי חרפק נבנתה דירתם כדירת 5 חדרים במקום דירת 6 חדרים כמתחייב מן ההסכם ומשכך נגרמה להם ירידת ערך.



בריקמן טענו לירידת ערך בדירתם בשל סטיה ממידות, העדר שירותי אורחים וכיוצא בזה.



4. התובעים מייחסים לנתבעת הפרת הסכם וכן רשלנות בבניית הדירות.



5. אשר לנתבע מס’ 2 (להלן: "דרמן") נטען כי בהיותו מנהל הנתבעת הוא נושא באחריות אישית לנזקי התובעים עקב רשלנותו וכמי שנטל חלק פעיל במהלך הבניה.





1

6. חרפק טענו כי עלות תיקון הליקויים בדירתם מסתכמת לסכום של 231,000 ₪. כמו כן טענו לפיצוי בגין ירידת ערך בסכום של 142,638 ₪, לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה בסכום של 70,173 ₪ ולפיצוי בגין עוגמת נפש בסכום של 30,000 ₪. חרפק גם עתרו Kשיפוי בגין עלויות ישירות למימון שכ"ט מומחים.



חרפק העמידו את תביעתם על סך 480,746 ₪.



7. בריקמן טענו לעלות תיקון ליקויים בסכום של 208,362 ₪, פיצוי בגין ירידת ערך בסך 54,364 ₪ ופיצוי בגין עוגמת נפש בסך 30,000 ₪. כמו כן נתבע שיפוי בגין עלויות ישירות למימון שכ"ט מומחים.



בריקמן העמידו את תביעתם על סך 362,653 ₪.



8. בריקמן וחרפק טענו כי הנתבעת כשלה בניסיונותיה לתקן את הליקויים בדירות ומשכך פקעה זכותה לתקנם בעין. אשר לתוכן הסכמי המכר נטען כי עסקינן בהסכמים אחידים בהם כלולים תנאים מקפחים הנוגדים את הוראות הדין.



9. הנתבעת ודרמן הגישו כתב הגנה בגדרו הכחישו את בטענות התובעים וכפרו בזכותם של התובעים לסעדים כספיים כלשהם.



הנתבעת טענה כי תיקנה את כל הליקויים שבאחריותה וכי היא נכונה להשלים את מלאכת התיקונים ככל שתיקבע אחריותה, תחת פיקוחו של בית המשפט.



10. הנתבעת הטעימה כי התובעים ביקשו לבצע שינויים רבים בדירותיהם, וכי שינויים אלו גרמו לדחייה בביצוע העבודות ומסירת הדירות. הצדק נוסף לאיחור במסירת הדירות ראתה הנתבעת בהעדרם של פועלי בנין תושבי השטחים בשל אירועי האינתיפאדה בתקופה שבין פברואר 2001 ועד אפריל 2003.



11. הנתבעת טוענת כי הדירות נמסרו לתובעים ביום 14.4.03 ואלו אישרו קבלתן כמושלמות בכפוף לרשימת ליקויים שפורטה, ואלו תוקנו על ידי הנתבעת.



הנתבעת מוסיפה וטוענת כי ניסיונותיה להשלים את עבודות התיקונים נתקלו בחומת סירוב מצד התובעים.



12. הנתבעת הכחישה את טענות התובעים לעניין הפרות ההסכם ו/או רשלנות בבניית הדירות וכפרה בפרטי הליקויים והערכת הנזק שפורטו בחוות הדעת מטעם התובעים.



דרמן טען כי הגם שהוא מנהל הנתבעת ובעל מניותיה העיקרי, הוא לא פיקח באופן אישי על ביצוע הבניה וכי מכל מקום לא מתקיימת עילה לחייבו מכוח הרמת המסך או אחרת.



ב. המחלוקת





2

ההכרעה בתובענה זו מחייבת התרה של הפלוגתאות כדלקמן:



1. האם נתגלעו בדירות ליקויים אשר הנתבעת חייבת בתיקונם.



2. איחור במסירת הדירות - פיצויים בגינו וטענות פטור שהעלתה הנתבעת.



3. אחריות הנתבעת לירידת ערך בדירות לרבות "החדר החסר".



4. זכאותה של הנתבעת לתקן בעין.



5. אחריות אישית לגבי דרמן.



6. גובה הנזק.



ג. מומחה בית המשפט



1. כמצוי במקומותינו הסתכמו בעלי הדין על חוות דעת מטעמם, זה מרבה וזה ממעיט.



בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את מר שמואל רוזנברג מהנדס בנין ושמאי מקרקעין על פי הכשרתו (להלן: "המומחה").



המומחה עיין במסמכים לרבות חוות דעת מטעם בעלי הדין וביקר בדירות.



2. בחוות דעת מיום 13.5.07 תיעד המומחה את הליקויים בדירת חרפק ואמד את עלות תיקונם לסך של 18,900 ₪ במחירים לנתבעת ללא מע"מ.



אשר לירידת ערך הדירה המיוחס על ידי חרפק לבנייתה כדירת 5 חדרים במקום 6 קבע המומחה כי בדירה יש 5 חדרים כולל ממ"ד וכי המחלוקת לגבי החדר הנוסף נעוצה בקיומה של פינת אוכל (כגרסת התובעים) או חדר אוכל (כגרסת הנתבעת).



המומחה גרס כי על פי תוכנית המכר מכילה הדירה 5 חדרים + פינת אוכל וכי במיפרט תוארה הדירה:

"דירה בת 6 חדרים...כולל חדר אוכל או משפחה".



על יסוד ממצאים אלו קבע המומחה כי ניתן להפוך את פינת האוכל לחדר תקני בעלות של 11,000 ₪ (לנתבעת) או 14,500 ₪ (לחרפק).



המומחה קבע כי ניתן לתקן את הליקויים משך כשלושה שבועות ללא צורך בפינוי התובעים הגם שתיגרם להם אי נוחות במהלך ביצוע התיקונים.



3. אשר לדירת בריקמן:



המומחה תיעד ליקויים בדירה אשר עלות תיקונם הוערכה על ידו בסכום של 11,000 ₪ במחירים לתובעים ללא מע"מ.



אשר לסעיפי ירידת הערך בדירת בריקמן:



3



אשר לסעיפי ירידת הערך בדירת בריקמן:



המומחה קבע ירידת ערך לגבי קיטון במידות חלון חדר האמבטיה בדירה ותימחר את הפיצוי בגין ירידת ערך בסכום שווה ערך לעלות החלפתו (סך 2,000 ₪ בתוספת מע"מ)



יתר סעיפי ירידת הערך להם טענו בריקמן, לא תומחרו על ידי המומחה בחלקם בשל העובדה כי המומחה לא מצא ליקוי ובחלקם בשל מה שהוגדר על ידי המומחה כמחלוקת משפטית.



4. בתשובות הבהרה של המומחה מיום 25.10.07 קבע המומחה כי סכום ירידת הערך המיוחס להתקנת ונטה במקום חלון בחדר השירותים בדירת חרפק מסתכמת לסכום של 3,000 ₪ בעוד שירידת הערך בין דירה בת 6 חדרים + פינת אוכל לבין דירה בת 5 חדרים + פינת אוכל מסתכמת בסכום של 90,000 ₪.



5. כמו כן קבע המומחה סכומי ירידת ערך בדירת בריקמן בהתייחס להעדר התקנת שירותי אורחים (סך 11,000 ₪) אי ביצוע 3 חלונות במטבח (סך 5,000 ₪) וקיטון ברוחב חדר רחצה עליון (סך 5,000 ₪).



תמחור סעיפי ירידת הערך בתשובות ההבהרה סויג על ידי המומחה בכך שאין בתמחורם משום הטלת אחריות על הנתבעת.



6. בעלי הדין נמנעו מחקירת המומחה.



ב"כ התובעים הצהיר כי מרשיו מקבלים את הסכומים שנקבעו על ידי המומחה לעניין ירידת הערך כמו גם את ממצאיו באשר להיקף ליקויי הבניה בדירות ועלות תיקונם (עמ’ 1 ו-13 לפרוטוקול).



ד. דיון וממצאים



1. ליקויי הבניה והאחריות לקיומם



בסעיף 40 לתצהיר עדותו הסכימה הנתבעת כי בדירות התובעים קיימים ליקויים מינוריים כמפורט בחוות דעת המומחה - ללא שכפרה באחריות לקיומם.



אני פוסק איפוא כי הנתבעת אחראית לקיום ליקויי הבניה בדירות כפי שפורטו בחוות דעת המומחה ובאין בפני השגה על סכומם אני קובע כי הנתבעת אחראית לתיקונם של הליקויים בשתי הדירות כדי עלות התיקונים בסכום שנקבע על ידי המומחה ובכפוף לאמור להלן.



2. סוגיית ירידת הערך לגבי חרפק



2.1 חרפק טען כי בניגוד להסכם קיבל דירה בת 5 חדרים ולא דירה בת 6 חדרים כמוסכם. לשיטתו מה שהוגדר כחדר אוכל הינו:



4

"פינה פתוחה" וכי "בהעדר קירות הכל מהווה חלל אחד עם המטבח" (עדותו בעמ’ 15, 14).



2.2 על פי הסכם המכר שחתמה הנתבעת עם חרפק התחייבה הנתבעת למכור להם "דירה בת 6 חדרים…על פי התרשים המצורף להסכם ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו".



2.3 הגדרה זהה יוחדה לדירה על פי סעיף 3.1 למיפרט שם נרשם:

"דירה בת 6 חדרים בשטח ...... לפי התכנית המצורפת בזה כולל חדר או חדר משפחה".



2.4 דרמן, שהעיד מטעם הנתבעת טען בעדותו:

"אני מפנה לתשריטי המכר נספח א/1 אני מראה איפוא פינת האוכל במקום המסומן ב-A ע"י בית המשפט מול המטבח בין המטבח לסלון".



בתשובה לשאלה האם מדובר בחדר שסגור עם קירות השיב דרמן:

"אם היו מבקשים, היה ניתן לסגור אותם בקירות" (שם בעמ’ 35).



2.5 אטעים כי בסעיף 3.2 למיפרט נרשם: "פינת אוכל" (להבדיל מחדר אוכל) בעוד שבסעיף 3.9 למיפרט המפרט את הדלתות והחלונות נמנו חדר דיור, 4 חדרים וכן חדר משפחה.



הוכח להנחת דעתי כי חרפק חתמו על תשריט המכר המתווה בין היתר אגף בדירה בו משורטטים שולחן אוכל וכיסאות.



2.6 המומחה התייחס לחלק זה בדירה "כפינת אוכל" אך קבע כי ניתן להפכו לחדר נפרד במידות נטו של 315 ס"מ/280 ס"מ וככזה, עומד בדרישות התקנות.



2.7 בהינתן כי הסכם המכר מפנה לתכנית המכר שנחתם על ידי חרפק, אני מוצא כי חרפק היו מודעים לעובדה כי פינת האוכל/חדר האוכל מהווה חלל אחד, יתר על כן אין ספק בעיני כי חרפק עמדו על כך בעת קבלת הדירה לחזקתם.



יתר על כן חרפק הודה בעדותו:

"אני מסכים כי קיבלתי מה שכתוב בהסכם ובמפרט ואני אומר שזה רמייה; נוצלה העובדה שאני לא יודע מה זה חדר וקיבלתי 5 חדרים ולא 6 חדרים" (בעמ’ 15).



2.8 הוראות הדין אינן מגדירות אפיונים לחדר. עם זאת, בהוראות התוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל-1970 (להלן: "תקנות הבניה") נקבעו מידות מינימום לשטחו ולרוחבו של חדר בהתייחס "לרוחב שבין קירותיו" (פרט 2.04) מכאן אסיק כי למצער בבחינת תקנות הבניה חדר הינו אלמנט דירתי מתוחם

5

בקירות; מאידך לא נקבעה לגביו כל הוראה בדבר פתיחתו לאוויר חוץ (כנטען על ידי ב"כ התובעים בסיכומיו).



2.9 אין חולק בפני כי ניתן להכשיר את פינת האוכל (הבלתי מתוחמת) לחדר אוכל (מתוחם בקירות) וזאת בעלות ביצוע של 14,500 ₪ וכך קבע המומחה:



בהינתן כי הנתבעת התחייבה "לחדר אוכל" יש לחייבה לשלם לחרפק את עלויות התחום בסך 14,500 ₪ בתוספת מע"מ.



2.10 אני דוחה איפוא את טענת חרפק לפיה יש להעריך את ירידת הערך על בסיס פחיתתו של חדר (בסכום של 90,000 ₪), סכום זה אמנם נקבע על ידי המומחה בתשובות ההבהרה מיום 25.10.07 אולם המומחה הטעים כי הסכום האמור נקבע על בסיס ההשוואה בין דירה בת 6 חדרים + פינת אוכל אשר כנטען על ידם הובטחה לחרפק ובין הדירה הקיימת בת 5 חדרים + פינת אוכל.



מצאתי כי אין כל בסיס לטענת חרפק לפיה הובטחה להם דירה בת 6 חדרים + פינת אוכל, נהפוך הוא: הדירה שהובטחה לחרפק הינה דירה בת 6 חדרים כולל פינת אוכל, מכאן שההתאמה בין ההסכם למיפרט מחייבת את הפיכת "פינת האוכל" "לחדר אוכל" זאת ותו לא.



2.11 לסוגיית שירותי האורחים בדירת חרפק



2.11.1 המומחה גרס כי בעמ’ 5 למיפרט נרשם "שירותי אורחים" בהם יש להתקין דלת עץ וחלון אלומיניום מזוגג.



אין חולק כי הנתבעת לא בנתה חלון אלא התקינה ונטה לאיוורור.



2.11.2 עסקינן איפוא לכאורה בסטיה מהוראות המיפרט המהווה אי התאמה במובן סעיף 4 (א) (1) לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר").



2.11.3 עם זאת בסעיף 25 לתצהירו טען דרמן כי חרפק נתנו הסכמתם להתקנת ונטה בחדר השירותים.



דרמן צירף כנספח ח’ לתצהירו - מכתב בחתימת אמנון חרפק בו נכתב כהי לישנא:



"ביום 18.11.02 סוכם על דעתי ובהסכמתי לבצע בשירותי האורחים בדירה 15A (דירת חרפק-מ.ב.ח) אוורור באמצעות ונטה במקום חלון".



2.11.4 חרפק הודה כי כתב את המכתב (שם בעמ’ 12) ומעדותו עולה כי עשה כן באשר לא היו לו כוונות לתבוע. מכתב זה משמיט

6

את הקרקע תחת טענותיו של חרפק לעניין מחדל הנתבעת כביכול להתקין חלון בשירותי האורחים.



אני דוחה איפוא את טענת חרפק בסוגיה זו ופוסק כי לחרפק לא נגרמו נזקים בשל ירידת ערך.







3. סוגיית ירידת הערך בדירת בריקמן



3.1 אטעים כי בריקמן לא הגיש תצהיר משל עצמו ולא העיד בפני. חוסר מעורבותו בהליכי התביעה נומק על ידי חרפק אשר טען בעדותו כי הוא מייצג את חמו בריקמן שהינו אדם מבוגר מאוד וחולה (שם בעמ’ 3 לפרוטוקול).



למותר לציין כי באין אפשרות לחקור את בריקמן בחקירה נגדית, הרי שיש להתייחס לעדותו של חרפק באשר לרצונותיו לתשובותיו ופעולותיו של בריקמן - בזהירות יתירה.



3.2 עיון במיפרט הטכני שצורף להסכם המכר עם בריקמן מלמד כי לא נזכרו בו שירותי אורחים כלל ועיקר.



במהלך חקירתו עומת חרפק עם העובדה שבמיפרט של בריקמן לא מופיעים שירותי אורחים (המילה לא הושמטה בטעות - מ.ב.ח) הוא משיב:

"אנחנו לא דקדנים כאלה, כשאנחנו מחליטים לבנות דירה אתה בא לעו"ד קורא כמה פרטים וחותם" (שם בעמ/ 11 שורות 31-29).



3.3 חרפק הכחיש כי בריקמן ביקשו להפוך את שירותי האורחים למזווה אך הוסיף:

"השירותים נעלמו ע"י הנתבעת ואז, שנשאר חלל ריק, ביקש בריקמן להפוך אותו למזווה" (שם בעמ’ 6 שורות 3-1).



ולמטה מזה בתשובה לשאלה מדוע לא קבל בריקמן על העדר שירותי אורחים משיב חרפק:

"כי הנושא הזה נגמר עוד בזמן הבניה" (שם בעמ’ 6).



3.4 את טענתו באשר לבניית שירותי אורחים בדירת בריגמן סמך חרפק על תוכניות היתר הבניה (שם בעמ’ 7) הגם שהסכים כי על פי המיפרט ותשריט המכר לא היו שירותי אורחים (שם בעמ’ 12 שורות 13-19).



מעדותו של חרפק עולה כי תוכנית ההיתר הגיע לידי בריקמן לאחר חתימת חוזה המכר (שם בעמ’ 12 שורות 9-8) למותר לציין כי אין בהסכם או במיפרט אזכור כלשהוא לתוכניות ההיתר כמחייבות את הנתבעת, ממילא ובהעדר ראיה לסתור מפיו של בריקמן - לא הוכח בפני כי האחרון הסתמך עליהם.





7

3.5 לא זו אף זו: ממכתבו של בריקמן לנציג הנתבעת מיום 13.10.02 במסגרתו מנה בריקמן את דרישותיו לשינויים - (נספח ג’ לתצהיר דרמן) לא בא זכרו של חדר שירותים וכי בפרוטוקול קבלת החזקה בדירה מיום 14.4.03 (נספח ה/1 לתצהיר דרמן) נרשם בפריט 11: "חסר וונטה במזווה"



3.6 בנתון לכל האמור לעיל אני מעדיף את גרסתו של דרמן לפיה סיכם עם בריקמן להתקין מזווה בחלל הריק שנוצר עם ביטול התוכנית להתקנת שירותי אורחים (שם בעמ’ 29) גרסה הנתמכת גם בעדותו של יהודה קרנג’י מטעם הנתבעת (שם בעמ’ 19 שורות 31-28).



התביעה בגין פריט זה - נדחית.



3.7 חלונות המטבח בדירת בריקמן



3.7.1 בעדותו הודה דרמן כי על פי התוכנית המאושרת למתן היתר תוכננו במטבח שלוש חלונות בדירת בריקמן הגם שבשלב מסויים תוכנית זו שונתה אלא שהשינוי לא בא לידי ביטוי בתוכניות המכר עליהם חתמו בריקמן במובן זה שבתוכניות המכר האמורות מופיעים שלושה חלונות צרים (עדות דרמן בעמ’ 31).



דרמן אמנם טען כי בריקמן הסכים כי הנתבעת תבצע חלון אחד אך אישר כי:

"אין לכך ביטוי בתוכניות המכר או בהתכתבות בינינו" (שם בין השורות 16-15).



3.7.2 סבורני כי ביצוע חלון אחד במקום שלושה מהווה בנסיבות העניין אי התאמה כאמור בסעיף 4 לחוק המכר וכי כל עוד לא הוכח בפני שבריקמן הסכים לשינוי - הרי שאי ההתאמה עומדת בעינה.



המומחה אשר נדרש לסוגיה זו אישר בחוות דעת את הסטיה מתוכניות המכר ואף הוסיף כי לו היו מותקנים 3 חלונות - תנאי האוורור והתאורה במטבח היו טובים יותר (עמ’ 11 לחוות הדעת).



3.7.3 בנסיבות אלו האחריות לאי ההתאמה רובצת לפתחה של הנתבעת וכי יש לחייבה לשלם לבריקמן את סכום ירידת הערך בסך 5,000 ₪ שנקבעה על ידי המומחה בתשובות ההבהרה מיום 25.10.07 למועד עריכת ההסכם.



3.8 סטיה במידות חדר רחצה עליון בדירת בריקמן



3.8.1 המומחה קבע בחוות הדעת כי תוכניות המכר אינן מפרטות מידות ולא צויין בהן קנה מידה וכי על פי חישוביו נערכו בקנה מידה של 1:150 (פסקה 6.4 לחוות דעת).





8

העדר מידות וקנה מידה בתכנית המכר אינה מתיישבת עם הוראות צו מכר דירות (טופס של מיפרט) התשל"ד-1974 (להלן: "צו המיפרט").



ומשכך מהווה סטיה מהוראות סעיף 3 לחוק המכר:



לעניין זה נקבע בסעיף 5 (ב) לחוק המכר:

"מסר המוכר לקונה מיפרט שאינו ממלא אחר הוראות סעיף 3, יחולו הוראות ס"ק (א) על הדברים שלגביהם המיפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות".



פיסקה 5 (א) לחוק המכר מחילה את עקרון ההתאמה "למקובל בנסיבות העניין".



3.8.2 המומחה קבע כי לא ניתן לקבוע חד משמעית אם רוחב חדר הרחצה על פי תוכניות המכר 85 ס"מ (כפי שבוצע בפועל) או 100 ס"מ (על פי תוכניות היתר).



המומחה הוסיף וקבע כי רוחב החדר בפועל (85 ס"מ) סיכל את מילוי הוראות המיפרט באשר לסוג הדלת שהותקנה (דלת גרירה במקום דלת עם פתיחה רגילה).



בנסיבות אלו - ידה של הנתבעת על התחתונה ויש להחזיקה כמי שהתחייבה למידת רוחב של 100 ס"מ.



כמו כן האחריות לסטיה מהוראות צו המיפרט באשר לסוג הדלת - חלה על הנתבעת.



3.8.3 בתשובות ההבהרה מיום 25.10.07 תימחר הנתבע את סכום ירידת הערך למועד חתימת הסכם המכר - בסכום של 5,000 ₪.



אני רואה לחייב את הנתבעת לשלם לבריקמן את הסכום שנקבע.



4. פיצויים בגין איחור במסירה



4.1 אין חולק בפני כי על פי הוראות סעיף 4 (ב) להסכמי המכר התחייבה הנתבעת למסור לתובעים את החזקה בדירות כשהן ראויות למגורים עד ליום 30.9.02.



4.2 התובעים טענו בפני כי הנתבעת איחרה במסירת הדירות באופן שאלו נמסרו לתובעים רק ביום 9.6.03.



4.3 הנתבעת לעומת זאת טענה כי הדירות נמסרו ביום 14.4.03, טופס 4 לגביהן הוצא ביום 11.5.03, וכי התובעים ביקשו שלא לחבר את הדירות לאספקת חשמל, מסיבות השמורות עימם (סעיף 8 לתצהיר יקרנג’י מטעם הנתבעת).





9

אשר לגורמי האיחור במסירה טענה הנתבעת כי בניית הבנין החלה סמוך למועד פרוץ האינתיפאדה השנייה וכי הדבר גרם לשיבושים ועיכובים בביצוע העבודות כתוצאה ממחסור בעובדים.



כמו כן נטען כי הן בריקמן והן חרפק ביצעו שינויים רבים במהלך הבניה בדירותיהם ואלו גרמו "לדחייה רבה של העבודות והתובעים היו מודעים לכך" (שם בסעיף 8(ג) לתצהיר יקרנג’י.



4.4 בסעיף 4(ב) להסכמי המכר נקבע:

"תאריך המסירה יהיה עד ליום 30.9.02 בתנאי שאם מיום זה ועד לתאריך המסירה יהיו הפרעות או עיכובים בעבודות הבניה עקב גורמים שאינם בשליטת המוכרת כגון כח עליון...מחסור כללי בעובדים בענף הבניה...או סגר בשטחים...או מחמת שינויים או עבודות נוספות שהוזמנו על ידי הקונים בדירה...תידחה המסירה לתאריך אחר שיהיה מאוחר יותר מתאריך המסירה בתקופה בה חלו הפרעות או עיכובים בעבודות הבניה כאמור לעיל, ובזמן הדרוש לחדש את ביצוע אותן עבודות ובמקרה זה התאריך החדש הוא ’מועד המסירה’".







בסעיף 12 להסכם נקבע:

"באם הקונים ירצו בשינויים בדירה יהיה עליהם להזמינם בכתב מאת המוכרת...תנאי לביצוע השינויים הוא הסכמת המוכרת בכתב לביצועים.

מועדי המסירה של הדירה לקונים יוארכו פעם בפעם על ידי המוכרת בהתאם לקביעתה לפי השינויים שהקונים יזמינו ואשר המוכרת תסכים לביצועם".



4.5 בחקירתו בסוגיית העיכוב בהשלמת הבניה טען יקרנג’י:

"היתה תקופה של סגרים ואינתיפאדה שלא היו פועלים במשך חודש וחצי אני לא זוכר תאריכים" (שם בעמ’ 19).



גרסה זו לא נסתרה בפני עיכוב במסירה הנובע ממחסור בפועלים מחמת סגר בשטחים בא בגדרי סעיף 4 להסכם כפי שצוטט לעיל.



אני פוסק איפוא כי יש לנכות תקופה של חודש וחצי מכלל תקופת האיחור.



4.6 בין בעלי הדין התעוררה מחלוקת נוקפת באשר להיקף השינויים שדרשו התובעים עיתוי בקשתם ופרק הזמן הדרוש לביצועם (עדות חרפק בעמ’ 11 עדות יקרנג’י בעמ’ 21 עדות דרמן בעמ’ 27.32).



לא ראיתי צורך להכריע במחלוקת זו שכן, הגעתי למסקנה כי חרף האמור בסעיף 4(ב) להסכם, אין הנתבעת רשאית לטעון לניכוי משך ביצוע עבודות השינויים מכלל תקופת האיחור במסירה שכן לאור סעיף 12 להסכם היתה הנתבעת זכאית (ולשיטתי אף חייבת) לקבוע

10

מראש את משך הזמן הדרוש לביצוע השינויים כתנאי להסכמתה לביצועם. לא נטען בפני ולבטח לא הוכח כי הנתבעת יצאה ידי חובתה להודיע לתובעים על משך תקופת ביצוע השינויים כתנאי לזכותה להאריך את המועד שנקבע למסירה.



4.7 אשר לתאריך המסירה בפועל



הנתבעת טענה כזכור כי הדירות נמסרו ביום 14.4.03 (עדות יקרנג’י בסעיף 8(ה) לתצהירו).



חרפק טען בעדותו כי באפריל 2003: "חתמנו על קבלה של הדירה" (שם בעמ’ 6 שורה 12) אך הטעים כי העתירה נעשתה מחוסר ברירה על מנת לאפשר להם להכניס את מטלטליהם לדירה שטרם היתה מוכנה (סעיף 11(ב) לתצהירו).



אין חולק בפני כי טופס 4 לגבי הדירות ניתן ביום 11.5.03.



חרפק העיד כי משניתן טופס 4 הוא היה יכול להזמין מונה חשמל וחיבור (שורה 16).



לאחר שנתתי דעתי לטענות בעלי הדין אני פוסק כי מועד הוצאת טופס 4 מהווה את מועד המסירה.



ב-ת"א 1039/91 כץ ז’אן נ. חגית רוזנטל (פדאור 99(4), 391 נקבע:

"המצאת טופס 4 הינה חלק מהותי מהשלמת הבניה או לפחות מהתחייבויות הקבלן למסור לידי הקונה דירה שניתן להתגורר בה".



אני פוסק איפוא כי הנתבעת הפרה את התחייבותה למסור את הדירות במועד עליו הוסכם.



4.8 אשר להערכת הפיצוי בגין האיחור במסירה



4.8.1 כל שטענו התובעים בהקשר לנזקים שנגרמו להם בגין האיחור במסירת הדירות מתמצה בנטען בסעיף 36 (ו) לכתב התביעה שם נטען:

"כתוצאה מן האיחור במסירה נאלצו שתי משפחות התובעים להצטופף בדירה הקודמת שלהם משך חודש וחצי".



גרסה זהה לחלוטין נטענה על ידי חרפק בסעיף 36(י) לתצהיר עדותו.



4.8.2 לא נטען בפני ולבטח לא הוכח כי התובעים התכוונו להשכיר את הדירות כבסיס לטענה בדבר הפסד דמי שכירות או כי התובעים נאלצו לשלם דמי שכירות בגין דירות חלופיות.





11

4.8.3 חרף זאת טענו התובעים בכתב התביעה ובסיכומיהם כי הם זכאים לדמי שכירות ראויים בגין 8.3 חדשי האיחור לפי דמי שכירות ראויים שהוערכו על ידי השמאי שליטנר מטעמם (סך 1,830 דולר לחודש לחרפק וסך 1,650 דולר לבריקמן).



הנתבעת הכחישה את סעיף 36 לכתב התביעה על כל סעיפיו הגם שבסעיף 36(ג) נדרשה לטענה בדבר פיצוי מוסכם ועתרה להפחתתו.



4.8.4 בסיכום טענותיו טען ב"כ התובעים כי הנתבעת לא חלקה על הערכותיו של שליטנר ומכאן שיש לקבל את קביעותיו של שליטנר באשר לשווי דמי השכירות (פסקה 11 לסיכומים).



האמנם?



בסעיף 29 לכתב ההגנה הכחישה הנתבעת את חוות הדעת השמאיות מטעם התובעים בכל הנוגע לממצאיהם, מסקנותיהן והסכומים הנקובים בהם.



יתר על כן בסעיף 32 לכתב הגנה הכחישה הנתבעת את סעיף 36 לכתב התביעה על כל תתי סעיפיו.



אני פוסק אפוא כי אין שחר לטענת התובעים בענין זה.



4.8.5 אך בכל לא סגי:



בניגוד לרושם העולה מכתב התביעה הרי שבהסכמי המכר לא נקבעה כל הוראה בדבר פיצוי מוסכם בגין איחור במסירה לא כל שכן פיצוי על דרך של דמי שכירות ראויים.



הסעיף היחיד בהסכם שעניינו פיצויים בגין הפרת ההסכם הינו סעיף 19(ג) שם נאמר:

"מבלי לפגוע באמור בסעיף זה לעיל, במקרה של הפרת הסכם זה או תנאי מתנאיו על ידי מי מן הצדדים יהיה הצד המפר חיוב לשלם לצד המקיים פיצויים בשיעור הנזקים שיגרמו לו כתוצאה מן ההפרה".



זאת ותו לא.



4.8.6 בהינתן כי הנזק היחיד לו טענו התובעים עניינו בתנאי הצפיפות בהם התגוררו התובעים משך חודש וחצי בדירותיהן הקודמות הרי שהמירב שניתן לפסוק להם הוא פיצוי בגין חוסר הנוחות שנגרמה להם משך אותה תקופה.



אני רואה איפוא לדחות את תביעת התובעים בגין דמי שכירות ראויים.





12

5. תשלום פיצויים חלף תיקונים בעין



5.1 מסקירת חומר הראיות שבפני ניתן להתרשם כי הנתבעת לא התעלמה מדרישות התובעים לביצוע התיקונים, שלחה עובדים וקבלנים מטעמה לצורך ביצוע עבודת התיקונים, אך כמסתבר מחוות דעת המומחה, לא עלה בידה לתקן חלק מן הליקויים רובם זניחים אחרים (ליקויי רטיבות במספר מוקדים) - מהותיים יותר.



מעדותו של חרפק בפני עולה כי התובעים עמדו על כך שהנתבעת תתקן את כל הליקויים שפורטו בחוות דעת מטעמם (שם בעמ’ 14 שורות 18-7).



קודם לכן בעדותו הודה חרפק כי הנתבעת ניסתה לתקן ליקויים במעטפת הדירות הגם שתוצאות התיקון היו כהגדרתו "נוראיות" (שם בעמ’ 13 שורות 28-11).



5.2 יקרנג’י טען בעדותו כי שני קבלנים מטעם הנתבעת עמלו בביצוע תיקונים משך שבעה ימים בכל דירה (שם בעמ’ 24 שורות 29-19).



כמו כן טען יקרנג’י כי התובעים גילו תוקפנות כלפי קבלני התיקון והפגינו חוסר רצון בביצוע התיקונים (סעיף 12א’ לתצהירו מעדותו בעמ’ 12 שורות 15-14).



התובעים טענו בסיכומיהם כי הנתבעת לא שעתה לדרישותיהם של התובעים להשלים את עבודות התיקונים ומשכך מיצתה בלא הצלחה את זכותה לתקן את הליקויים בעין.



הנתבעת מנגד טענה כי מכח סעיף 4ב לחוק המכר:

"היה על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן (את אי ההתאמה) ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר".



כמו כן נטען בפני על ידי הנתבעת כי משסיכלו התובעים את זכותה של הנתבעת לתקן בעין - אין הם זכאים לכל פיצוי.



5.3 הגעתי למסקנה כי בנסיבות שהוכחו בפני מן הראוי הוא להעדיף את חלופת תשלום הפיצויים על חלופת התיקון בעין וזאת בעיקר בשל פרק הזמן הממושך שעבר מיום קבלת המסירה (מאי 2003) והשפעת משקעי הסכסוך שבין בעלי הדין אשר יחייבו מידת פיקוח בלתי סבירה מטעם בית המשפט.



5.4 עם זאת אני פוסק כי לאור הראיות שבפני לפיהן עמדו התובעים על תיקון הליקויים בממדיהם המוגזמים כפי שפורטו בחוות מטעם מטעמם כמו גם חוסר שיתוף הפעולה שהפגינו למיצער בשלבים המאוחרים של ניסיונות התיקון שיזמה הנתבעת - סכום הפיצוי יעמוד על סכומי העלות לנתבעת שתמחר המומחה, כך נראה בעיני, יבואו לידי ביטוי הן הנסיבות המחייבות פיצוי כספי והן הנסיבות המחייבות הקטנתו לאור התנהגות התובעים.





13

(השוו:ע"א 7799/01 יורם סלים וברזילי נ. שרביב בע"מ(ד"ע ס"ב, 389).



6. חיוב אישי של דרמן



6.1 התובעים טענו כי הוקמה עילה לחיובו האישי של דרמן עקב רשלנותו וכמי שהיה הרוח החיה בנתבעת (שם בפסקה 1 לעמ’ 5).








במסגרת סעיף 39 לכתב התביעה פרטו התובעים את גילויי הרשלנות אשר לגירסתם דבקו בהתנהלותו של דרמן ובכלל אלו הטענה כי דרמן פיקח אישית באופן בלתי נאות על ביצוע עבודות הבניה.



6.2 הנתבעת טענה כי עמדת התובעים לחיובו האישי של דרמן מתבססת על דוקטרינת הרמת המסך (סעיף 3 (ב) (7) לכתב ההגנה).



6.3 לטעמי נתפשה הנתבעת לכלל טעות בהבנת טענת התובעים שכן אלו לא טענו כלל ועיקר להרמת מסך אלא לחיוב אורגן בחברה מכוח רשלנותו האישית.



ב-ע"א 407/89 צוק אור בע"מ נ. קאר סקיוריטי בע"מ (תק-על 94 (3) 2008 (להלן: "פרשת צוק אור") נקבע לעניין זה:

"אחריות אישית הינה תופעה נורמטיבית שונה בתכלית מהרמת מסך ההתאגדות של החברה, אחריות אישית פירושה הטלת חבות על האורגן עצמו באופן אישי בשל פעולותיו. עניינו באחריות אישית בדיני נזיקין" (שם בפסקה 27 לפסק הדין).



6.4 אשר לאחריותו האישית של מנהל החברה נקבע:

"האחריות האישית המוטלת על אורגן על פי קנה המידה הרגילים להטלת אחריות במשפט אזרחי. האורגן ישא באותו נזק אשר הוא גרם אישית לפי דיני האחריות הסיבתיות והפיצויים".



6.5 דרמן טען בתצהירו כי אמנם ניהל מגעים מול התובעים אך עשה זאת בתפקידו כמנהל הנתבע.



בעדותו טען כי:

"הגיע לאתר מספר פעמים בשבוע ואו כל שבוע" (שם בעמ’ 26 שורות 31-20).



להלן הוסיף כי תפקידו היה לבדוק שהעבודה מתנהלת בהתאם לתוכניות וללוחות הזמנים (שם בעמ’ 27).



הוכח לפני כי הנתבעת מינתה מנהלי עבודה באתר (עדות יקרנג’י בעמ’ 18).



6.6 לא מצאתי בעדותו של חרפק תשתית עובדתית לפיה דרמן פעל ברשלנות בביצוע מטלות הפיקוח שלו.



14



חרף הפיתוי המובן לחייב באופן אישי מנהל בחברת מעטים כגון הנתבעת הרי שגם לגבי חברה כזו משתמרת ההבחנה שבין חיוב החברה מזה וחיוב האורגן מזה (שם בפסקה 25 לפסק הדין בפרשת צוק אור)



אני רואה איפוא לדחות את התביעה נגד דרמן.



7. פיצויים בגין נזק בלתי ממוני



7.1 כ"א מבין חרפק ובריקמן עתרו לפסיקת פיצויים בסך 30,000 ₪ בגין נזק בלתי ממוני.



7.2 הלכה פסוקה היא כי בהערכת הנזק הבלתי ממוני בתביעות שעניינן ליקויי בניה ישווה בית המשפט לנגד עיניו את הנסיבות הכרוכות במידת חומרת הליקויים וטיבם, מידת השפעתם על חיי היום יום, עלות התיקונים והתנהלות בעלי הדין עובר לדיון המשפט ובמהלכו (השוו: ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ. שיכון ופיתוח בע"מ, תק-על 2005 (1) 2774.



7.3 בנסיבות התובענה שבפני סבורני כי התובעים זכאים לפיצוי בפריט זה גם בגין חוסר הנוחות והפגיעה ברווחה שנגרמה להם בשל תנאי מגורים צפופים משך חודש ומחצה, בדירותיהן הקודמות, כתוצאה מן האיחור במסירה.



לאחר שבחנתי שיקולים אלו וגם נתתי דעתי לעמדת המומחה כי משך ביצוע התיקונים יתמשך לאורך כ-3 שבועות אשר במהלכם ניתן להתגורר בדירות בתנאים של אי נוחות, אני מחייב את הנתבעת לשלם לכל אחד מבין חרפק ובריקמן סך של 12,000 ₪ בגין נזק בלתי ממוני.



ד. סוף דבר

אני מקבל את התביעה בחלקה הקטן בלבד ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים המפורטים לקמן:



1. לתובעים 1 ו-2 (חרפק)



1.1 עלות תיקון ליקויי הבניה על פי חוות דעת המומחה

לנתבעת כולל פיקוח במחירים ליום 1.4.07 18,900 ₪



1.2 בתוספת מע"מ כדין 2,930 ₪



1.3 עלות התקנת חדר אוכל במחיר לתובעים לחודש

מרס 2007 ובתוספת מע"מ (עמ’ 12 לחוו"ד המומחה) 16,478 ₪





15



1.4 פיצוי בגין נזק בלתי ממנוי 12,000 ₪



1.5 סך הכול תשלום לחרפק 50,308 ₪



2. לתובעים 3 ו-4 (בריקמן)



2.1 עלות תיקון ליקויי הבניה על פי חוות דעת המומחה

במחירים לנתבעת כולל פיקוח במחירים ליום 1.4.07 8,400 ₪



2.2 בתוספת מע"מ כדין 1,302 ₪



2.3 סכום ירידת ערך המתייחס לחלונות המטבח (כולל

מע"מ) במחירי יום חתימת ההסכם 31.5.01 5,000 ₪



2.4 סכום ירידת ערך המתייחס לקיטון מידות חדר

רחצה (כולל מע"מ).

במחירי מועד חתימת ההסכם (31.5.01) 5,000 ₪



2.5 ירידת ערך בגין קיטון חלון אמבטיה (כולל מע"מ) 2,310 ₪



2.6 פיצויים בגין נזק בלתי ממוני 12,000 ₪



2.7 סך הכול תשלום לבריקמן 34,012 ₪





3. לסכומי החיוב שהוטלו על הנתבעת יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.4.07 ועד ליום התשלום בפועל וזאת לגבי עלות תיקון ליקויי הבניה והתקנת חדר אוכל.



סכומי ירידת ערך ישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.6.01 ועד ליום התשלום בפועל.





16

יתר החיובים ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.



4. לאור התוצאה אליה הגעתי ואשר משמעותה קבלה חלקית של התביעה אני מחייב את הנתבעת לשלם לכל אחד מבין חרפק ובריקמן הוצאות משפט בסך 2,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסכום של 6,500 ₪.



הודעה זכות הערעור.




54678313

ניתן היום, כ"א בשבט, תשס"ט (15 בפברואר 2009), בהעדר הצדדים.




54678313



מרדכי בן חיים 54678313-26691/06



מרדכי בןֿֿחיים, שופט




המזכירות תמציא את פסק הדין בדואר רשום.

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

17



_

תא (ת"א) 26691/06 ‏ ‏ חרפק אמנון נ’ נתנאל דרמן חברה לבנין ועבודות אזרחיות בע"מ

_


_



- לפסקי דין נוספים של השופטים : מרדכי בן חיים - לפסקי דין נוספים של עורכי הדין : צבי שטיין, אבי בכר - לפסקי דין נוספים של העותרים : חרפק אמנון, חרפק פאולה