תהליך פינוי בינוי אינו פשוט כפי שנראה במבט ראשון, פעמים רבות הוא דורש עמידה בלא מעט תקנים. באופן כללי, הפעילות מתרחשת בין שלושה גופים עיקריים: היזמים, בעלי הנכסים ומוסדות התכנון. באופן טבעי, השניים הראשונים צריכים להגיש מסמכים ולעמוד בדרישות של השלישי.


במסגרת זו מתקיים תקן מס' 21 המוקדש לנושא של פרויקטים מסוג פינוי בינוי. תקן זה נכנס לתוקף ב-07.11.2012. הגוף האחראי לאכיפה של תקן זה הינו מועצת שמאי המקרקעין, שפועלת תחת חסותו של משרד המשפטים.

 

תקן 21 ומטרותיו

 

תקן 21 נועד להיות עמק השווה בין שלושת השחקנים הראשיים בתהליך פינוי בינוי, הגוף המאזן את האינטרסים של כולם ללא פגיעה באחרים. שמאי המקרקעין הינו שחקן חשוב בתהליך זה, משום שהוא נותן הערכות מספריות וממשיות בנוגע לאינטרסים הספציפיים, לרווחים של כל הצדדים, לכדאיות של הפרויקט וכדומה. המיזם יכול לצאת לפועל ברגע שעל פי תקן 21 הוא בר קיימא ומשתלם עבור כל הצדדים.

 

הבדיקה השמאית של תקן 21

 

חלקו הראשון של התקן מגדיר מה צריך לבדוק השמאי על מנת להחליט על אישורו או דחייתו של הפרויקט.


בין הפרטים הנבדקים:


הרווחים של בעלי הדירות: הנורמה הינה; דירה חדשה בבניין שיבנה, בעלת חדר נוסף וכן ממ"ד התואם לקבוע בחוק (תוספת של 25 מ"ר ממוצע לנכס). בין התוספות הנוספות: מרפסת פתוחה ומקום חנייה.


הרווחים של היזם: חישוב של הרווח הנקי של היזם לאחר שישלם על כל שלבי הבנייה. הרווח בר הקיימא הינו 25-30%. הרווח נעשה על חשבון יחידות הדיור הנוספות שהיזם יבנה ואותן ימכור לדיירים חדשים. מדובר בדרישה גבוהה יותר מיוזמות אחרות בשוק הנדל"ן, העומדות לרוב על 15% בלבד.

 

השוואת רווחים

 

היבט נוסף של תקן 21, כולל השוואה בין הרווחים המצופים לדיירים לבין הרווחים של היזמים. הבדיקה כוללת השוואה כללית בין השניים וכן בדיקה שהרווחים מתחלקים בצורה הוגנת בין כל בעלי הנכסים. כל המידע הזה עשוי לשמש מאוחר יותר אם ייווצר מצב של "דייר סרבן".


הבדיקה הספציפית של הרווח שלו, תוכל להוות גורם משפיע חשוב מאוד על מנת לשכנעו לחתום על ההסכם. לפיכך, תקן 21 מהווה גורם כמה שיותר שקול ואובייקטיבי ליצירת תמונה אמיתית בנוגע לצד של כל אחד מהשותפים לפרויקט. אם התמונה נראית מאוזנת - הסיכויים לאישור הפרויקט גדלים בצורה משמעותית.

 

תרומתו של עורך דין לתהליך הביקורת של תקן 21

 

לכאורה, אין לעורך דין שום קשר להתנהלות זו. אך בפועל, מדובר פעמים רבות בעניין של השקפה, כמו כן - אין חכם כבעל ניסיון. עורך דין מנוסה בתחום הנדל"ן, הפעיל בנושאי תמ"א 38 וחוק פינוי בינוי בעשור האחרון, יכול לתרום המון להתנהלות מהירה ויעילה יותר של כל העניין. ייעוץ וליווי צמוד כבר מתחילת הפרויקט ועד סיומו המוצלח יכול להרוויח רבות מניסיון שכזה.