תחילה חשוב להקדים ולציין שליווי של עורך דין מומחה בדיני מקרקעין יסייע הן בניהול יעיל של התהליך כולו והן בווידוא שתקבלו את מלוא התמורה כפי שהיא מוגדרת בחוזה הרכישה, בין שמדובר ברכישת בית חדש מקבלן, מוכן או "על הנייר", כזה שבנייתו טרם הושלמה ולעתים אפילו טרם החלה, ובין שמדובר ברכישת בית מבעלים קודמים שלו. כינוי נפוץ לבית שכזה הוא "בית מיד שנייה", אף שבהחלט ייתכן שהיו לו יותר מבעלים קודמים יחידים.


השלב הראשון - זיהוי הדירה הנבחרת


השלב הראשון כרוך בהרבה כיתות רגליים. רצוי לכתוב רשימה של שאלות או נקודות ואפילו לסדר אותן לפי חשיבות, ולהתחיל לעבור על נכסים עד שתמצאו את זה המושלם עבורכם. שאלות כגון מהו מיקום הנכס, האם מדובר בנכס חדש או משומש, ואם משומש - בן כמה הוא? איך הסביבה וכיצד היא צפויה להתפתח? מה מחיר הנכס, האם תהיינה עלויות נוספות על שיפוצים, תוספות וכדומה שתצטרכו להשקיע בנכס מיד לאחר רכישתו? האם סביבת הנכס עונה על הצרכים שלכם מבחינת שירותים קהילתיים, חינוך ובתי ספר, ריאות ירוקות, צפיפות ושכנים וכדומה?


השלב השני - בדיקת הנכס טרם ההחלטה


אם מצאתם את הדירה שאותה תרצו לרכוש, כדאי לבחון את מצבה בטרם תתקדמו עם העסקה. אם הדירה היא חדשה מקבלן, כדאי לוודא שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים, שרישיונו בתוקף ושהקרקע אשר עליה נבנית הדירה בבעלותו. אם מדובר בדירה מיד שנייה, חשוב לבדוק שהיא אכן בבעלות מלאה של המוכר ללא משכונים ושהמבנה זהה לתוכניות הבנייה שאושרו, כלומר אין חריגות בנייה.


זה גם הזמן לשלב בתהליך עורך דין מקרקעין מנוסה ואולי גם מהנדס בניין המציע שירות "בדיקת נכס לפני קנייה" ושמאי מקרקעין, שיוכל לסייע להבין אם משתלם לקנות במחיר המוצע.


השלב השלישי - תנאי הרכישה והתשלומים


לאחר בחירת הנכס, מומלץ לבדוק את תנאי הרכישה שלו, מתי הוא מתפנה והאם תאריך זה מתאים לכם, מהו המחיר המבוקש והאם הוא משקף את המחירים באזור, מהם תנאי התשלומים, והאם יש נקודות נוספות שחשוב להביא בחשבון.


השלב הרביעי - זיכרון דברים


מזל טוב! בחרתם נכס ואתם מוכנים לרכוש אותו במחיר המבוקש. ייתכן שתרצו או תתבקשו לחתום על זיכרון דברים עם בעל הדירה או הקבלן. אם עדיין לא בחרתם לקבל ליווי של עורך דין מקרקעין מומלץ, עכשיו יהיה בהחלט זמן טוב לעשות כן.


חשוב מאוד לציין כי רוב עורכי הדין העוסקים במקרקעין ימליצו לכם לא לחתום על זיכרון דברים ובוודאי לא מבלי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין. זאת משום שזיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר, ולא פעם חייב בית המשפט קונים שחתמו על זיכרון דברים להשלים את העסקה.


השלב החמישי - חוזה המכר


בין שקדם לחוזה המכר זיכרון דברים ובין שלאו, חשוב מאוד ששני הצדדים יחתמו על חוזה מפורט שנערך עבורם על ידי עורכי דין מקרקעין המטפלים עבורם בהליך. בחוזה יפורטו כל הדברים שעליהם מסכימים הצדדים וכן כל מה שעשוי להשתבש או להשתנות תוך ציון דרכים לפתרון, למשל אם לא תוכלו לקבל את הנכס במועד שעליו התחייב המוכר תהיו זכאים לפיצוי בגובה דמי שכירות חודשיים.


השלב השישי - רישום הערת אזהרה


רישום הערת אזהרה תתבצע על ידכם בלשכת המקרקעין, כאשר בדרך כלל יטפל בכך עורך הדין, מה שיאפשר לכם לשמור על זכויותיכם כרוכשי הנכס. מקובל שלא לקבוע מתן תשלומים כנגד הרכישה בטרם כתיבת הערת האזהרה.


השלב השביעי - המשכנתא


בדרך כלל, רכישת נכס נדל"ן מעורבת בקבלת הלוואת משכנתא מהבנק על חלק מהסכום שיש להעביר למוכר. כדאי להיעזר במומחה בתחום, יועץ משכנתאות עצמאי ולא כזה מטעם הבנק, או לפחות לעשות סקר שוק רציני ולבחור את תנאי ההלוואה המתאימים לכם ביותר.


השלב השמיני - מיסים והיטלים


על הרוכשים לשלם מס רכישה שחובה לשלם אותו על כל דירה שנרכשת למגורים בישראל. יש להשלים את תשלום המס עד 30 יום מיום רכישת הדירה. תשלומים נוספים שחשוב להביא בחשבון: תשלומים לאנשי מקצוע כגון עורך דין, מהנדס ומתווך, תשלומים למנהל מקרקעי ישראל, לרשויות מקומיות וכדומה.


השלב התשיעי - ממתינים


במרבית המקרים, קבלת המפתח היא אירוע מרגש המתרחש מספר חודשים מיום החתימה על הסכם המכירה, ולעתים אפילו שנה ויותר. עכשיו, יש רק לחכות לתאריך המיועד ולוודא מדי פעם שאין עיכובים בלוח הזמנים הצפוי מצד הקבלן או בעל הדירה.


השלב העשירי והאחרון - תתחדשו!


הגיע התאריך של קבלת המפתח, ואתם אכן קובעים עם בעל הדירה ומקבלים את המפתח לדירה החדשה שלכם. איזו התרגשות! זה הזמן לערוך בדיקה מקצועית ולוודא שהנכס שאתם מקבלים עומד בכל התנאים המופיעים בהסכם המכר.


משרד עורכי דין "בנימיני - דבש" מתמחה גם בתחום דיני מקרקעין. אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל שאלה בעניין רכישת דירה או נכס מקרקעין אחר. נשמח לייעץ ולסייע ובמידת הצורך לספק גם לכם ליווי משפטי איכותי אשר יבטיח שכל האינטרסים שלכם יישמרו.