דירת מגורים הינה הנכס העיקרי והמשמעותי, גם מבחינה כספית, שרוכש אדם במהלך חייו. פגיעה בנכס זה הינה קשה לבעלי הנכס, ומתבטאת בעיקר כאשר אדם מנסה למכור את הנכס ונתקל בקושי במכירה או בהפחתה במחיר עקב הפגיעה שנגרמה.


תכנון ובניה במקרקעין סמוכים יכולים לגרום לפגיעה, והחוק נתן דעתו לכך שמגיע פיצוי למי שנכסו נפגע מירידת ערך.

 

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה


סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע פיצוי ירידת ערך לנכס גובל בתוכנית פוגעת. תוכנית יכולה להיות תוכנית מפורטת, תוכנית מתאר מקומית, מחוזית ואפילו ארצית, כמו תוכניות תמ"א 38 ותמ"א 36.


לפי סעיף 197 לחוק צריך להגיש תביעה לפיצויים בגין תוכנית פוגעת תוך 3 שנים ממתן תוקף לתוכנית.


הבעיה היא שתוכניות מתאר ארציות, המסדירות מדיניות תכנון רחבת היקף, מאושרות למתן תוקף לעיתים שנים לפני שקבלן בונה בסמוך לבניין מסוים או מתקין בסמוך אנטנות, ואז הגשת תביעה כאשר התוכנית מתממשת במקרקעין מסוימים עלולה להוביל לדחיית התביעה על הסף מחמת התיישנות.


תקדים משפטי


לאחרונה ניתן פסק דין בבית המשפט העליון לפיו הגשת התביעה לפיצויים בגין תוכנית פוגעת הינה מיום מתן היתר הבניה ולא מיום אישור התוכנית הארצית.


פסק הדין ניתן לעניין הצבת מתקני שידור סלולריים לפי תמ"א 36, אולם ניתן להקיש מפסק הדין לעניין בניה לפי תמ"א 38, ובעיקר לגבי תוספת קומות הגורמות לפגיעה משמעותית וירידת ערך הנכס הסמוך לבניין שבו מתבצעת הבנייה או הצבת המיתקנים.


בית המשפט קבע כי על מנת שניתן יהיה לתבוע על פי תוכנית מתאר ארצית, יש צורך במסוימות של פגיעה, דהיינו צריך לדעת מה השפעות התוכנית באשר למקרקעין ספציפיים.


נקבע כי תוכנית מתאר ארצית אינה קונקרטית מספיק מאחר והתוכנית רובצת כ"עננה" מעל שטח המדינה כולו וכל עוד לא הוצא היתר בניה לא ניתן לדעת היכן מתממשת הפגיעה.


לצורך השוואה נאמר כי עקרון היסוד העומד בבסיס החיוב בהיטל השבחה הוא עקרון הצדק החלוקתי ולכן על המתעשר עקב פעולות תכנון ובניה לשתף את הציבור בהתעשרותו על ידי תשלום היטל השבחה.


מן הצד השני בא סעיף 197 לחוק התכנון והבניה כדי לפצות מי שבשל תוכנית נפגע הנכס שברשותו, ועל כן על הציבור להשתתף (בכפוף לפטורים שבסעיף 200 לחוק) בנזק שנגרם לו.


נקבע כי סעיף 197 לחוק הינו ביטוי הוגן לצדק החלוקתי ומלבד החובה העקרונית המוטלת על הרשות המקומית (הועדה לתכנון ולבניה) לפצות בעלי מקרקעין על פגיעה ברכושם, קיימת גם חובה קונקרטית שצריכה לחול כאשר התוכנית קורמת עור וגידים לכלל מימוש, דהיינו מועד הוצאת היתר הבניה.


מה עושים על מנת לקבל פיצוי?


מגישים תביעה לפיצויים לוועדה המקומית לתכנון ולבניה, יש צורך לפנות לשמאי מקרקעין לקבלת שומה בגין גובה הפיצויים המגיעים לדיירים בבניין הסמוך.


במידה והתביעה נדחית ניתן להגיש ערר לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה. על החלטת ועדת הערר, במידת הצורך, ניתן להגיש עתירה מינהלית לבית המשפט.


כדאי ורצוי להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום בטרם התחלת ההליכים.


הכותבת: עו"ד סמדר מזרחי. הכותבת לא ייצגה בתיק.


המידע המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברת אינה נושא באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.


בר"ם 1560/13 הועדה לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ ואח' (פסק דין מיום 22/7/2014), דנ"מ 5358/14 (החלטה מיום 24/12/14)