בעשור האחרון מחירי הדירות בישראל עלו (בין השנים 2005 - 2015) בכ-77% בממוצע (על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), באזור המרכז הממוצע גבוה משמעותית מאזורי הפריפריה. לעומתם מדד דמי השכירות עולה בממוצע בשנה בכ-3.6%.


משנת 2008 ועד שנת 2014 עלו מחירי השכירות ממוצעים הארציים מ-2,330 שקלים ל-3,680 שקלים.


ניתן לראות בצורה מובהקת כי קיימת דיספרופורציה בין שווי הנכס הגמור לבין גובה דמי השכירות המשולמים בעבור המגורים באותו הנכס. ניתן להקיש את שיעורי התשואה השוררים בשוק הנדל"ן באותם נכסים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שיעור התשואה בשנת 2014 בדירת מגורים הנו 3.15% (ישנו פער בין אזור המרכז לבין אזורי הפריפריה).


כיצד מחושב שיעור התשואה לפני רכישת נכס להשקעה?


שיעור תשואה הוא אחוז הצמיחה או הגידול בשוויו של נכס על פני תקופה. שיעור תשואה מהווה כלי לחישוב הרווח הגולמי הצפוי מהשקעה הונית, בדרך כלל בשיעורים שנתיים.


במרבית המקרים שיעור התשואה מחושב באמצעות השוואת הרווח השנתי הצפוי של עסק להון המושקע בו אשר מבוסס על מחיר הרכישה, או על המחיר השוטף של השוק, בהתאם לצרכים שלגביהם החישוב נערך.


שוק הנדל"ן בישראל רווי שינויים וניתן לראות כי יש חשיבות עצומה להערכת גובה שיעור התשואה טרם רכישת נכס להשקעה. יש לבחון גובה דמי השכירות הצפויים להתקבל אל מול עלות הרכישה הכוללת בעת ביצוע עסקת נדל"ן.


אחת מהגישות להערכת שווי נכס הנה היוון זרם ההכנסות הצפוי ממנו. שיעור התשואה ושיעור ההיוון הם מונחים שונים אולם ניתן לראות כי ההכנסות הצפויות מנכס מהוות שיקול משמעותי בהערכת שוויו. גישה זו משמשת הן את השמאי בהערכת השווי והן את הקונה הפוטנציאלי גם לעניין נכסי מגורים וגם לעניין נכסים מסחריים.


בבואנו להשוות בין תשואה בנכסי מגורים לבין תשואה בנכסים מסחריים - יש לתת את הדעת להיבטי מס שונים המהווים חלק בחתי נפרד מהמשוואה.


המונח "תשואה נטו" (בניכוי מס) הוא הביטוי המדויק יותר שיש להביא בחשבון בשיקולים המקדמיים לרכישת נכס.


חשיבות השמאי באה לידי ביטוי בכך שטרם ביצוע העסקה ניתן יהיה לבדוק את שווי הנכס הנוכחי, הפוטנציאל הטמון בשיעור עליית ערך הנכס וגובה דמי השכירות הצפויים להתקבל וכך לקבל תמונת מצב עדכנית אודות טיב ההשקעה, הסיכונים הטמונים בה, כדאיות העסקה העתידית והאם היא תואמת את מטרותיו של מבצע העסקה.


מעבר לכך השמאי יבצע בדיקות מקדימות אודות מצבו התכנוני והקנייני של הנכס ויתריע במידת הצורך אודות בעיות משפטיות / קנייניות, הוצאות עתידיות צפויות שלא נלקחו בחשבון והיו צריכות להילקח כגון: תשלומי מס שבח צפויים, תשלומי היטל השבחה צפוי ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.


לאחר ביצוע בדיקות אלה ניתן יהיה לקבל החלטה מושכלת בנוגע לטיב העסקה המוצעת אל מול הציפיות מאותה עסקה.


מאת: חיים מסילתי - שמאי מקרקעין ועו"ד