תמא 38 / 2 אי הסכמה של כל הדיירים
ענת
22/9/2023 8:01
האם עקרון השויוניות תקף רק מול אותו סוג של דירות.
חצי מהדירים מקבלים 3 כיוונים עפי מכרז שנקבע.
חצי שני מהסוג שלנו , חוץ מאיתנו , רוצה לוותר על כיון למען תכנון פנימי אחר.
האם נוכל לטעון שזכויותינו נפגעו למרות שאותו סוג דירות הסכים?
מדובר בנסיגה מהתחיבות ל3 כיונים במכרז יזמים דל פיו נבחר אך עדין אין חוזה
תמורות שונות לדירות שונות
עו"ד נריה כהן
26/9/2023 11:18
אין מספיק נתונים כדי לענות על שאלתך. מכל מקום אם רוב הבעלים מהסוג שלך הסכימו ויש גם רוב דרוש לפרוייקט כולו, יהיה קשה לך לשכנע את ביהמ"ש שקופחת שהרי שכניך הסכימו. מכל מקום כדאי להתייעץ עם שמאי בנושא בטרם קבלת החלטה.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תודה על המענה והפורום המקצועי הזה.
זהו שרות נהדר לבעלי דירות.
חג שמצ
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
פטור ממס שבח לדירה יחידה לבניין שטרם קיבל טופס 4
מירי ברר
11/9/2023 9:12
קניתי לפני שנתיים דירה (יחידה) מאדם פרטי כשהבניין נמצא בהליך תמ"א 38 (חיזוק והוספת קומות). לאור איחור במסירה של שנה וחצי והפרת הסכם התמ"א ! הסתבכתי בחובות ואני נאלצת למכור את הדירה. אני גרה בדירה (נערך פרוטוקול מסירה לפני חודש) אך לבניין אין עדין טופס 4. האם על מכירת הדירה יחול מס שבח?
מכירת דירה בתהליך תמ"א
עו"ד נריה כהן
13/9/2023 13:55
יש עוד בעיות שכדאי שתבדקי. לא רק היעדר טופס 4 אלא גם היכולת של הרוכש לקבל מימון ורמת שת"פ של היזם ובאי כוחו לתהליך המכירה שלך.
אם מדובר בדירה חדשה שרכשת ואת מוכרת אותה והיא עדיין לא מוכנה בהחלט עלול להיות מס שבח. אם מדובר בדירה ישנה שרכשת , לא אמור להיות מס שבח. בכל מקרה, כדיא להיוועץ עם מומחה מס ועו"ד שמבין בתמ"א בטרם העסקה כדי לבדוק כלל הבעיות.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שני עורכי דין באותו פרויקט של תמ"א 38
לידור
2/9/2023 17:25
שלום
יש לי שאלה בבקשה אנחנו בתמ"א 38 שץי בניינים משותפים כבר 7 שנים. יש לנו בעיות עם עורך דין בניין אחד רוצה להחליף בניין שני רוצה להשאר. השאלה שלי ניתן אפשרות לשתי עורכי דיןהשונים לאותו פרוייקט ?
תודה
שני עורכי דין
עו"ד נריה כהן
3/9/2023 11:41
אפשרי
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
ערבות לעבודות תמ"א בבניין
רון
30/8/2023 18:02
האם ערבות כזו שווה משהו בכלל? (מעבר לערבות הבנקאית וערבויות אחרות)
זו ערבות של חברה אחת לעבודות של חברה אחרת - של החברה היזמית שתעשה אצלנו תמ"א 38/1
להלן נוסח הערבות:
נספח כז' - (כאן רשומה שם החברה שנקרא לה חברת Z)
לכבוד כלל בעלי הזכויות במקרקעין ברח'Y.
הנדון: ערבות להתחייבות ___________ (קו ריק במקור)
אנו הח"מ, חברת Z, ערבים לקיום התחייבויותיה של ______ (קו ריק במקור) בע"מ, ח.פ. ____ (להלן "החברה") על פי הסכם שנחתם עמכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית במקרקעין ברח' Y.
בכבוד רב
חברת Z בע"מ
באמצעות מורשה החתימה מטעמה מר R.
------------------------------
אישור עו"ד
אנח הח"מ, M עו"ד שהנני ב"כ של חברת Z, מאשר בזה כי R נושא ת.ז. ____, המוכר לי אישית והמשמש כמנהל החברה, חתם על המסמך לעיל, בהיותו מוסמך לכך ע"י החברה.
תאריך ____ חתימת העו"ד ___________
בערבות לא רשום סכום והחברה הערבה לא חברת אם
רון
31/8/2023 17:22
זו לא חברה אם - זו חברה נפרדת מהחברה שתעשה לנו את התמ"א. לא אותם בעלים. האם עדיין הערבות הזו כפי שהיא כתובה שווה משהו? - הרי לא מצוין שם סכום בכלל.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
ערבות חברת אם
עו"ד נריה כהן
31/8/2023 15:17
כן בהחלט
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חצי מדירת ירושה - דירה יחידה או לא?
גג
30/8/2023 10:40
יש לי בטאבו רק 50% מדירת ירושה .
מתגוררת בדירת בן הזוג שלי. הדירה על שמו בלבד. חצי ירש מאימו וחצי משלם ושילם בכספו בלבד. מתגוררים עם הבן שלנו בן ה 6.
דירת הירושה מועמדת לתמא 38.
האם למעשה זהו דירתי היחידה ? צריכה להצהיר בשאלון מיסוי יזם.
אני ובן זוגי בעלי חשבונות נפרדים , לא שילמתי שקל על דירתו בה אנחנו מתגוררים. לא מוגדרים רשמית בביטוח לאומי או במקום אחר כידועים בציבור.
האם יכולה לכתוב ש50% מדירת הירושה למתא היא דירתי היחידה ?
שאלון מס 2
עו"ד נריה כהן
31/8/2023 15:17
1. לא ברור אם בכלל יש צורך בשאלון מס. אם אתם עומדים בתנאי הפטור אז אין צורך בחשיפת פרטים נוספים.
2. אם בכל זאת אינכם עומדים בפטור אז תתיעצו עם מומחה המס של הפרוייקט מה למלא
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מילוי שאלון מיסוי תמא 38
שואל
28/8/2023 22:45
האם אני חייב לענות על שאלון מיסוי תמא 38 עוד לפני שראיתי חוזה משפטי?
בקשתי מהעוד להחריג שימוש פטור אישי ירושה - אז למה בשאלון אני נדרש לענות על הירושה. היזם רוצה לבחון חבותו במס אז האם לציין- לא רלוונטי. כי לא מאשר שימוש בפטור הזה.
אבי נפטר לפני שנתיים. קנה את הדירה לפני 50 שנה. אין לי מסמכים וסכום רכישה שהיזם מבקש.
מה לעשות ?
ככל הנראה אין ליזם פטור מלא כי התמורות 26 מטר ועוד 20 מטר מרפסות.
מילוי שאלון מס
עו"ד נריה כהן
31/8/2023 15:14
כעורך דין המלווה דיירים אני לא מאשר מילוי שאלון מס כברירת מחדל . ברירת המחדל היא פטור ממס שבח שאינו מצריך מילוי שאלון מעבר לשני פרטים מרכזיים (שאין לך יותר מ- 2 דירות בבניין ושהדירה משמשת למגורים). רק אם אינך מקיים את התנאים הנ"ל- רק אז יש צורך לדלות ממך פרטים נוספים.
לא ברור למה אישרו הגורמים המייצגים אתכם מסירת פרטים אישיים ולא נדרשים.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חשבון צריכת מים משותפת במהלך הליך תמ"א
Ori
16/8/2023 23:49
שלום
הקבלן לא טרח להעביר את חשבון צריכת מים משותפת על שמו וחשבון הצריכה המשותפת מתחלק בקרב הדיירים.
והשאלה:
מה ניתן לעשות כדי שהקבלן ישלם זאת?
קבלן לא משלם התחייבויות
עו"ד נריה כהן
17/8/2023 12:47
לפנות אליו ובמידה ולא משלם לשקול לחלט הערבות הבנקאית
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
ביצוע פרויקט תמ"א בבניין של אדם בגיל 75
יעקב לוי
15/8/2023 15:00
אני בן 75. רוצים לעשות תמא בבניין. מה אני יכול לעשות? לאן אלך?
זכויות מבוגרים
עו"ד נריה כהן
17/8/2023 12:47
אם זה תמ"א מסוג הריסה אז תוכל לקבל פיתרון מחוץ לבניין ולקבל את שווי הדירה החדשה כבר בעת הפינוי. אם זה תמ"א מסוג חיזוק תוכל לצאת לשכירות בתקופת הבניה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
פיצוי על נזקי תמ"א 38 לדיירים בקומה אחרונה
עדי
15/8/2023 10:03
שלום רב
האם לדיירים בקומה אחרונה יש פיצוי כזה או אחר בחודשים בהם הקבלן עובד על הגג בתמא 38?
איך מתנהלים עם נזקים שקורים בדירה בעת הפרוייקט?
תודה
דירות בקומה אחרונה פיצוי
עו"ד נריה כהן
17/8/2023 12:45
הכל בהתאם למה שסוכם ביניכם בהסכם התמ"א
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
אחוזי הצבעה לצורך התחלת תהליכי תמ"א 38/2
א.מ.
14/8/2023 19:10
בהצבעה שהיתה לפני שינוי אחוזי הצבעה לא היה רוב למעונינים בתמא.האם ניתן ומה משך הזמן לבדיקה מחודשת?בנתיים הורידו אחוז הסכמה ו2 קשישים שהתנגדו נפטרו....האם כאשר אין הצבעה מחודשת חוקי שבהצבעה של 50 אחוז יקימו צוות לבדיקת הענין וצוות זה הביא הצעות יזמים ועורכי דין מלווים ובעצם אונסים תהליך ללא בדיקה עירונית ובניגוד להצבעה העקרונית שהיתה במהלך שנה זו וללא הצבעה מחודשת על מסכימי ומתנגדי הפרויקט .יש בכך סוג כפיה על מתנגדים שהביאו בזמנו להפלת הרעיון.כמו כן בזמנו נאמר שלא רק אוזי מצביעים קובע אלא גם כמה יש בכל אחת משתי כניסות הבנין..
שאלה לא ברורה
עו"ד נריה כהן
17/8/2023 12:44
לא ברור מה השאלה . נסה לנסח בבהירות ובקצרה מה השאלה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מפרט מכר לדירה בתמא 38 פינוי בינוי
רונית רובין
10/8/2023 9:53
אנחנו מתחילים תמא פינוי פינוי בתקופה הקרובה (הקבלן בשלבי אישור סופיים של התוכנית בעירייה), השאלה באיזה שלב הקבלן צריך למסור לנו מפרט טכני של הדירה שאנו מיועדים לקבל מאושר על ידו,תודה.
מפרט
עו"ד נריה כהן
14/8/2023 13:34
רצוי היה שיהיו עקרונות מפרט עוד לפני החתימה על ההסכם
רצוי שיהיה מפרט סופי סמוך לקבלת היתר הבניה כך שתדעו שזה סופי
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
דירתי שופצה על ידי היזם וחתמתי על קבלת הדירה והקבלן החליף מנעול לדירתי
ori
9/8/2023 0:52
במסגרת תמא קיבלו כל הדירות הקימות שיפוץ מלא לדירות. דיתרתי שוופצה היזם נתן לי שכד עבור דירה חילופית. השיפוץ הסתיים ונדרשה חתימתי על קבלת מפתח .
חתמתי ולפתע הקבלן החליף את המנעול לדירתי ואין לי אפשרות להיכנס לדירהי.. לשאלה למה ענו שכתבתי שאני שומרת על זכות לתיקון ליקויים במידה ויתגלו.
בינתיים שלמתי לדירה החילופית עוד שבועיים מכספי כי מילא לא סמכתי על היזם שהשיפוץ אכן יסתיים במועד שאמר.
והשאלות
1- מה עושים עכשיו.
לכאורה נשארתי ללא קורת גג....
2-האם אין לי זכות לדרוש תיקוניי ליקויים במידה ויתגלו תוך כדי המגורים בדירתי המשופצת.
בברכה
איחור במסירת דירה
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:19
1. שולחים מכתב התראה ליזם. עדיף לקחת עו"ד לשם כך.
2. יש לך
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שכירת דירה בתהליך בקשת היתר בניה לתמ"א 38/1
רונית
8/8/2023 13:22
שלום,
בקשת היתר בניה הוגשה לפני קצת יותר משנתיים. הסטטוס מיוני 23 לאחר ערר: מילוי דרישות עורך הבקשה. מה הסיכוי שבמהלך השנה (עד סוף ספטמבר 24) יתחילו עבודות תמ"א בבניין? האם כדאי לשכור דירה לשנה בבניין זה ללא חשש?
הערכת זמנים
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:16
שאלה כפולה
נא ראו בתשובות קודמות
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
דירה פרוצה במסגרת פרויקט תמ"א 38
מריה
7/8/2023 14:53
שלום, אנחנו בפרויקט תמ"א 38 כבר שנה וחצי. בינואר 2023 פנה אלי הקבלן ואמר שהוא רוצה להיכנס לתוך הדירה בשביל לשבור את הקיר בשביל מרפסת וממ"ד. כל העבודה הייתה צריכה להסתיים מקסימום תוך 4 שבועות. לצערי זה לא קרה. המרפסת עדיין לא מוכנה, לכן שברו את הקיר וסגרו אותו עם עץ. הממ"ד כן היה סוג של מוכן אבל אין חלון ושוב סגרו עם משהו מבחוץ. בקיצור הדירה פרוצה. על כל בקשה לעשות משהו בעניין לא קיבלנו שום מענה. בשבת הקרובה ב-4 בבוקר היה ניסיון פריצה לדירה. אמא שלי התעוררה כי שמעה שמישהו מנסה להיכנס לדירה. אבל בגלל שקשרתי את העץ עם חוט מבפנים, הפורץ לא הצליח להיכנס, פתח רק 10 ס"מ ואימא שלי שנכנסה לחדר כנראה הבריחה אותו. בכל מקרה זה היה פחד מוות. ניסיתי לצור קשר עם הקבלן, ללא הצלחה. ופניתי לעורך דין שצריך לייצג את הדיירים. הוא סוג של עשה את עצמו רוצה לעזור אבל שום דבר לא נעשה. מה אני יכולה לעשות? מה הזכויות שלי? התשובות שאני מקבלת זה שאני צריכה להבין את האילוצים של העבודה, סבבה אני מבינה אותם כבר מעל חצי שנה (מינואר) אבל אחרי ניסיון פריצה אני ממש כבר פוחדת ולא יודעת מה לעשות. אשמח לעזרה.
ליקויים תוך כדי הבניה
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:15
אני לא רואה פיתרון קסם לבעיה שלך. תוכלי לנסות לחלט ערבות בנקאית ביחד עם עו"ד הדיירים על מנת לתת לך פיתרון בטוח יותר לתקופה שיד סיום העבודה בדירתך. תוכלי אולי לצאת לשכירות ולנסות לחייב היזם בעלות המעבר והשכירות. רגל הפתרונות הללו הם קק לאחר שתתייעצי עם עו"ד הדיירים ותקבלי את אישורו ועזרתו שאם לא כן תיפני לייעוץ פרטני בטרם תנקטי מהלך.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תמ"א 38 הריסה ובניה בנכס במושע
חי
7/8/2023 1:30
כיצד החוק מתיחס להיתחשות עירונית (תמ"א 38) בנכס במושע כאשר לאף אחד מבעלי הזכויות אין בעלות מלאה על הדירות בבניין?
מושע
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:10
מורכב מידי לענות כאן. יש המון אספקטים. של מיסוי, שך קניין, של היטל השבחה, של עניינים מסחריים וכו'. תצטרכו לפנות לייעוץ פרטי של מומחה בתחום ההתחדשות בדגש כל ניסיון במצב רישומי כמו שלכם אשר יבחן את ההניירת.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר