שימור כיווני אויר במכרז של פרויקט תמ"א
אלמוני
6/8/2023 18:54
נקבע במכרז שימור כיווני אויר.
לנו 3 כיוונים מלאים והתפשרנו ל 2 וחצי.
עדיין אין הסכם . דייר אחר רוצה שנאבד כיוון אויר בכלל תכנון פנימי שלו. מיקום ממד חייב להיות באותו מקום לכל הבנין.
האם אנחנו חייבים להסכים לרב למרות שנקבע במכרז שימור כיווני אויר.
יש רב להחלטה להוריד כיוון אויר אבל בלעדנו לא יהיה ליזם רב חוקי.
דעתך ?
בקשנו פיצוי על אובדן כיוון אויר תמורת הסכמה ונענינו בשלילה .
האם שימור כיווני אויר בתנאי מכרז נחשב לתמורה ( כמו תוספת מ"ר ) או חלופת תכנון שונה
כיווני אויר
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:08
כיוון אויר מלא נוסף בדרך כלל מוסיף עוד משהו לשווי הדירה.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הערת אזהרה שטרם נמחקה בתמ"א 38
אור
6/8/2023 17:12
היזם לא טיפל במחיקת הערת אזהרה בעניין תמ"א 38 שהסתיים לפני יותר מ 4 שנים. אין טיפול בנושא למרות ההבטחות. במשרדי המקרקעין מדברים עם כולם, והפקידים מטרטרים.
ממש מטריד שהמערכות עובדות ללא תיאום ומאשרות טופס 4. תודה
רישום בטאבו שלא הסתיים
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:06
אכן מצב לא תקין. לא ראיתי ששאלת משהו. ככל שהיזם לא פעיל אוצלא קיים תתארגנו ותיקחו עו"ד או חברה שטמפלת ברישומים בטאבו כדי לסיים התהליך.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
בטוחות ברכישת דירה מקבלן תמא 38/2
רחל דוד
2/8/2023 10:58
שלום רב,
ידוע לי שבטוחות עיקריות ברכישת דירה תמ"א 38 הם: ערבות בנקאית , הערת אזהרה בטאבו וכתב החרגה.
האם מסירת הערבות הבנקאית לקבלן תיעשה אך ורק לאחר שרשם על שמי הערת אזהרה בטאבו ? איך אוכל להבטיח שהדירה תירשם על שמי לאחר שאשלם את כל התשלומים עבור הדירה והדירה תימסר לי ? מה עלי לעשות ?
הקבלן (לפי ההסכם) מבקש לקבל את הערבויות לעוו"ד שלו בנאמנות מיד לאחר מסירת הדירה.
החזרת ערבויות בנקאיות
עו"ד נריה כהן
2/8/2023 11:08
בהסכמת הבנק, אפשר לרשום לטובתך קודם הע"א ורק אחרי רישומה ואחרי שעו"ד שלך יוודא שההערה נקיה וזכויותיך נקיות, תוכל להחזיר את הערבויות- לא לפני שקיבלת את הדירה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שיפוץ בדירה בבניין שעובר תמא 38 צריך עזרה
שמעון
1/8/2023 0:04
שלום וברכה שמי שמעון חיימוביץ ואני חירש. אז בבקשה לשלוח אלי רק הודעה. רציתי לשאול לאימי יש דירה בכפר סבא בשיפוץ תמא 38. יש בלגן שזה מעל 10 שנים תקוע החליפו קבלנים בנתיים אמא שלי משכירה 7 שנים בעזרת הילדים בדירה שלה צריך שיפוץ והקבלן לא מרשה להכניס עובדים פרטים. רק עובדים שלו המצב תקוע. יש מה לעשות? ויש לאמא זכויות? אמי בת 80 פלוס במצב לא טוב עם העצמות רוב הזמן יושבת. אשמח למענה מאד יעור. תודה מראש שמעון
בניין תקוע באמצע בניה תמ"א חיזוק
עו"ד נריה כהן
1/8/2023 10:41
לא ניתן לייעץ במצב שאתה מתאר. אתם תצטרכו לגשת לייעוץ פרטני שיבחן את כלל הניירת ואני מניח שיש מאות מסמכים הנוגעים לתהליך, מאות הודעות, מיילים, זכויות רוכשי דירות, זכויות קרנות מלוות וכו'.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
פגיעה באיכות חיים בשכירות בדירה בתמ"א
עמית
27/7/2023 16:57
אני שוכר דירה שנמצאת בבניין שבתהליך תמ"א.
תהליך התמ"א התחיל לפני שחתמנו על ההסכם וגם בהסכם כתוב "השוכר מצהיר כי ידוע לו שהמושכר נמצא בבניין בו נערכים עבודות לתמ"א 38 על כל המשתמע מכך", אך נאמר לנו בעל פה כי העבודות מתבצעות אך ורק מחוץ לדירה ושהן לא ישפיעו לנו על איכות החיים מעבר לרעש ולמראה של חדר המדרגות. בפועל התמ"א פוגע לנו באיכות החיים בהיבטים רבים- נפילות של חשמל, מים, אינטרנט וכו'.
האם יש לנו אפשרות לשבור את החוזה מבלי לשלם את שאר תקופת השכירות?
דירת שכירות בתמ"א
עו"ד נריה כהן
1/8/2023 10:40
אני מניח שתתקשה להוכיח מה שנאמר לך בע"פ. אם תצליח להוכיח שהובטח לך מה שאתה אומר שלא תהיה שום פגיעה בהנאה מהמושכר יהיה לך סיכוי טוב לזכות בהליך בבימ"ש.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מסדרון צר בחלופת מרחב מוגן דירתי
ספקני
24/7/2023 11:59
האם מסדרון ברוחב 1 מטר הוא תקני ?
חלופת ממ"ד. אדריכל אומר שכן אבל אני בספק.
כמו כן , האם דלת ממ"ד יכולה להיות מול קיר חיצוני?
מסדרון צר וממ"ד מול קיר חיצוני
עו"ד נריה כהן
1/8/2023 10:38
שאלות שצריך להפנות למהנדס בניין.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הגרלת קומה בדירות שמתקבלות כתמורה בהליך תמ"א 38/2
ענת
24/7/2023 9:57
עפ"י החלטת רוב דיירים נקבע שמנגנון עלייה בקומה תהיה הגרלה.
האם עו"ד מטעם הדיירים עורך את ההגרלה ומהו התקנון המתאים?
האם אוכל לדרוש להיות נוכח פיזית בהגרלה לוודא שאין הטעיה?
הגרלה לקפיצה בקומות
עו"ד נריה כהן
24/7/2023 11:44
אפשרי שעוה"ד יערוך, אפשרי שהנציגות, אפשרי שנציגי החברה, אפשרי שהמפקח, אפשרי שהמינהלת
נוכחות פיסית בהגרלה היא לפי מה שהחלטת בהסכם. אין "תקנון הגרלות " של חניות. ככל שההסכם מדבר על זה תפעלו עפ"י ההסכם וככל שאין בהסכם תצטרכו לייצר את הנהלים והמנגנון יחד עם הנציגות והעו"ד.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הפעלת המעלית בתמא 38/1 לפני כניסת דיירים חדשים
א.ב
20/7/2023 21:30
במידה ובעלי הדירות החדשות בתמא 38/1 לא מעוניינים שהמעלית תופעל עד להגעתם עם טופס 4, האם יש בזכותם למנוע זאת מהדיירים הקיימים?
לפני התמ"א לא הייתה קיימת מעלית, אז זה כן רכוש משותף של בעלי הדירות החדשות והישנות.
מחברת המעליות הובהר שאפשר לחבר את המעלית עוד לפני טופס 4, ככה שהדיירים הקיימים רוצים.
האם צריך לבצע הצבעה? אם כן, מה יחס האחוזים בשביל לקבל החלטה, ובמידה יש שיוויון מה עושים?
תורה
מעלית
עו"ד נריה כהן
24/7/2023 11:42
זה לא שונה מכל החלטה לגבי הפעלת מעלית. מי שלא מעוניין אפשר לתכנת מהמעלית לא להגיע לקומה שלו.
המעוניינים והמשתמשים ישלמו השוטף.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
פטור מס שבח - שימוש על ידי היזם
ניר
20/7/2023 10:10
אלו סוגי פטור אישי ממס שבח הקבלן יכול לנצל במסגרת תמא 38/2 ואלו לא יכול לנצל ?
במידה כמובן ואין לו פטור ייעודי מלא ממס שבח.
פטור אישי
עו"ד נריה כהן
20/7/2023 17:37
הוא יכול לנצל כל פטור אישי שיש לך- במידה ואישרת לו.
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מנגנון חלוקת קומות בפרויקט שעובר תמא 38
לימור
19/7/2023 20:00
מהן האפשרויות הנהוגות למנגנון חלוקת דירות לקומות בתמא 38/2?
אני בקומה 2 . אמורה לעלות קומה. אבל חלק מהדירות יעלו 2 קומות.
אני עוברת מצד צפון לצד דרום. יותר חם. האם אוכל לדרוש פיצוי בעלית קומה נוספת. כמה אחוז שמאי בערך זה מעבר לדרום ??
חלוקת דירות
עו"ד נריה כהן
20/7/2023 17:36
השאלה מתאימה לשמאי
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר בפרויקט תמ"א 38/2
אבישי
18/7/2023 16:28
עבור פרויקט תמ"א 38/2, האם מקובל לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר עבור עו"ד מייצג דיירים או גם עבור עו"ד יזם?
יפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד נריה כהן
18/7/2023 17:30
גם וגם.
חלק מיפויי הכוח עוברים בעת הגעה לרוב דרוש לב"כ היזם. חלק נותרים בנאמנות את ב"כ הדיירים עד לשלב הליווי או סיום הבניה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
אי התאמה בין חוזה לתוכנית בניה
בר
13/7/2023 13:28
היי.
צהריים טובים.
קניתי דירה לפני כמה שנים לאחר שנחתם חוזה על תמ"א 38.
כמובן שהלכנו לעו"ד לחתום על כלל הטפסים והחוזים.
לאחרונה התחילו את הבניה אצלינו ואחרי שסיימו לבנות את התוספת בקומה שלנו גיליתי שבניגוד למה שכתוב בתוכנית בניה ששלח לי המנהל עבודה (לא זכור לי ששלחו לי או שראיתי את התוכנית לפני כן, בעקבות כך שיכול להיות שאכן החברה העבירה את זה לדייר הקודם שהיה גר לפניי בדירה) ובתוכנית בניה כתוב שהחברה בונה *מרפסת סוכה* מה שבפועל לא קרה, אלא בנו מרפסת מקורה לגמרי.
לאחר בדיקה בחוזה שחתמנו ראיתי שאכן בחוזה מופיע*מרפסת שמש* ולא מרפסת סוכה.
השאלה שלי האם זה לא איזשהו בעיה שהחברה העבירה לי תוכנית בניה לא נכונה ובעקבות זה נמנעתי מלמכור את הדירה עד עכשיו/המשכתי לגור בדירה שלאחר מעשה אין לי באמת יכולת טכנית להמשיך לגור בה ?
מרפסת רגילה במקום מרפסת סוכה
עו"ד נריה כהן
13/7/2023 14:30
לא בדיוק הבנתי הנתונים. אם החברה התחייבה בכתב לדייר הקודם או לך מרפסת סוכה ולא קיימה- אז יש לך עילת תביעה. אם החברה לא התחייבה לכך בכתב אז אין לך עילת תביעה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תמא 38 מיקום דירה לאחר התמא
זיו
10/7/2023 8:30
ברשותי דירה בקומה 1 . הבניין בן 4 קומות. לאחר תמא 38/2 איזה קומה אקבל? לציין כרגע הדירה שלי הכי יקרה כי אין מעלית .
מיקום דירה מבחינת קומה וכיוונים
עו"ד נריה כהן
10/7/2023 11:04
תלוי מה סוכם ביניכם בהסכם התמ"א
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מכפיל יחס יחידות דיור בפרויקט תמ"א
מרים בסקון - אד
6/7/2023 18:17
שלום וברכה ותודה מראש!
התבקשתי מיזם לברר על תמ"א 38 באזור בנתניה אשמח לעזרתכם אני חדשה בתחום ההתחדשות. לפי איך שהבנתי בבנין בו יש קומת עמודים שבנויה פחות מ50% + 3 קומות מותר לבנות בתמ"א 38/1 - 2.5 קומות ובתמ"א 38/2 - 3 קומות.
באתר של עיריית נתניה בכרטיס מתחם כתוב שהיחס המכפיל של יח"ד הוא 3 - 3.5 (ככל שאני מבינה הכונה ב38/2)
הבנין הינו בעל 10 דירות וא"כ יוצא שאפשר לבנות בין 30 ל35 דירות. איני מבינה איך כמות הדירות הזאת נכנסת ב6 קומות אחרי התוספת. אשמח שתעשו לי קצת סדר. באופן כללי אני רואה שאנשים עושים מכח תמ"א 38/2 יותר מ3.5 קומות. האם יש משהו שאני לא מבינה? תודה רבה!
חישוב זכויות
עו"ד נריה כהן
9/7/2023 15:24
ממליץ להסתייע באדריכל מקומי המכיר את התוכניות המקומית של העיר כדי שיבצע עבורך חישוב זכויות.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
לקחת משכנתא על דירה בתהליך תמא 2
ירון
4/7/2023 1:33
שלום, בניין בהליך התחלתי לתמא הריסה. מה קורה אם אני ממשכן את הדירה לבנק כדי לקנות משרד לצורכי עבודתי?
לקיחת הלוואה למטרה אחרת בהליך תמ"א
עו"ד נריה כהן
9/7/2023 15:22
אם עדיין לא הגעתם לשלב של היתר בניה/בנק מלווה אז השאלה אם תוכל למשכן את הדירה כדי לקחת הלוואה למטרה אחרת תלויה בהסכם עליו חתמת עם היזם. את התשובה אם מותר לך או אסור לך תוכל לקבל מההסכם.
בהצלחה
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר