התשובה תלויה בניסוח של הסכם המכר, בשאלה האם הדירה נקנתה מקבלן או מאדם פרטי, מה הביטחונות שקיבלת עבור התשלום שלך, ומה הביטחונות שאפשר לרשום לטובת הקונה .
לא ניתן לתת לשאלה זו תשובה כללית, כיוון שכל מקרה נבחן לגופו.
לעתים לא ניתן לבצע עסקה כזו בצורה רגילה, אלא רק באמצעות החזקת זכויות וכספים בנאמנות , ולפעמים לא ניתן לבצע את העסקה בכלל.
תוכל לפנות אלי בלשונית " ייעוץ אישי" או באמצעות הטלפון שבאתר.
סגור

המסמך המשפטי הקובע את מקום החנייה הוא התשריט שמצורף לצו רישום הבית המשותף, שאמור להיות זהה לתשריטי המכר עליהם חתמתם .
קשקוש של מספר , באמצעות מברשת וצבע, על החניה הפיזית, לא יכול לשנות את מעמדה המשפטי. סגור

ראשית , על מנת לתת תשובה מדוייקת למקרה שלכם, אשמח אם תצרו קשר באמצעות הלשונית "ייעוץ אישי" , או דרך הטלפון באתר, על מנת לברר מה היה הרקע להתנגדות שלכם ומה נימוקי ההתנגדות העתידיים .
לגבי חוזה המכר, חשוב לערוך אותו בזהירות, כדי שמצד אחד לא יוכלו לטעון נגדכם לחוסר תום לב , ומצד שני אין סיבה "להשחיר" את העסקה, שלא לצורך, דבר שגם עלול להתבטא במחיר הדירה .
לשאלתכם- לגבי בקשות עבר שנדחו והסתיימו- כדאי לברר בדיוק את הפרטים, אך ככלל, אם הנושא נסגר סופית, בד"כ אין חובת דיווח .
לגבי הבקשה הנוכחית - לכאורה אם אתם יודעים שבקרוב תקבלו הודעה על זכותכם להגיש התנגדות , יש לדווח על כך לקונים.
לגבי שאלה 3 - ודאי, כל מה שעליכם לדווח , חייב להיות במסגרת החוזה .
לגבי שאלה 4- לכאורה אין התיישנות במובן הפורמאלי, כלומר כל מה שעדיין יש לו השפעה על הזכויות ו/או השימוש בדירה, מחוייב בדיווח.
כאמור תוכלו להיות איתי בקשר גם דרך הקישור באתר . אוכל לתת לכם גם הצעת מחיר לעריכת חוזה המכירה .
בהצלחה!
סגור

יש לבדוק את חוזה הרכישה.
לכאורה מדובר בפגם נסתר , שאף נעשה מאמץ להסתיר אותו , כפי שאתה מתאר.
ראשית יש לבדוק את החוזה ולוודא כי פגם נסתר הוא באחריות המוכר ( ברוב החוזים זה כך)
השאלה השנייה היא מה הנזק שנגרם - אם לא מטפטפים מים , והחור נסתם באמצעות קיר גבס מקצועי, אני מתקשה לראות נזק אמיתי שנגרם ולכן זה מקשה על עילת תביעה, שכן בדרך כלל, בכל תביעה מסוג זה , יש להוכיח גם נזק.
תוכל ליצור איתי קשר דרך הלשונית "ייעוץ אישי" או דרך הטלפון המופיע בפורום סגור

הנאמנות נועדה להסתיר מהציבור את הנהנה (לרשויות המס העסקה מדווחת בצורה שקופה , עם מלא הפרטים על הנהנה)
כדי שלחשוף מי הנהנה אתה צריך להציג אינטרס לגיטימי משמעותי שלך , שנפגע לאור הנאמנות .
לדוגמא- נכס שנרכש ממך בתרמית , או תוך השפעה בלתי הוגנת .
תוכל ליצור קשר בלשונית "ייעוץ אישי " או בטלפון בפורום , אולי אוכל לעזור יותר אם אדע פרטים נוספים על המקרה.
סגור

צריך לראות כיצד ההסכם נוסח , ולפי זה ניתן יהיה לדעת מה דין הדירה הנוכחית.
בדרך כלל יש בהסכמי ממון הוראות לגבי נכסים עתידיים שיקנו .
מה הכוונה בדירה הזו ? שהיא תהיה משותפת? שתהיה רק של הבעל?
אציין כי יכול להיות שרכישת הדירה במשותף, ורישום הדירה על שם שניכם, יוכל לחסוך עשרות אלפי שקלים במס רכישה ( תלוי כמובן איך נוסח הסכם הממון )
תוכלי לפנות אלי בלשונית ייעוץ אישי , או בטלפון שבפורום, כדי לברר את העניין - מה שחייבים לפי חוק, צריך כמובן לשלם , אבל חבל "להתנדב" לשלם עוד עשרות אלפי שקלים , כמס רכישה מיותר . סגור

ראשית נא קבל תנחומי הכנים והשתתפותי בצערך הרב- שלא תדע עוד צער!
לעניין המכירה -יש לבדוק האם היתה זו דירתם היחידה או שמא מי מהם החזיק בדירה נוספת? כמה זמן החזיקו בדירה ? האם בדירה קיימות זכויות בניה עתדיות? אם מדובר בדירה יחידה שהשאירו ההורים , יש סיכוי טוב שאתה עומד בתנאי הפטור ממס שבח .
יש לבדוק גם היטל השבחה , שהוא קשור לשאלה האם קיימות בבית זכויות בניה שלא נוצלו .
לגבי רכישה- אם אתה תושב ישראל, ואין בבעלותך עדיין דירה , אז נראה שיהיה פטור ממס רכישה ברכישת דירה ראשונה
לגבי מסים נוספים- צריך לוודא שבחוזה לא מנסים "לגלגל" עליך מסים שבעצם חלים על המוכר ....
תוכל להיות איתי בקשר דרך הטלפון שבאתר , או להזין את פרטיך באמצעות הכרטיס שבלשונית "ייעוץ אישי" - אשמח מאוד לתת לך מידע מדויק יותר , ומותאם לנתונים האישיים שלך , לגבי הנושאים ששאלת עליהם .
בתקווה לימים טובים יותר , ולבשורות טובות - אסף אלקוני, עו"ד סגור

יש לערות הסכם הלוואה בינך לבין אחותך, שיבטיח את זכויותייך, רצוי לגבות את ההסכם גם בצוואה מתאימה עליה תחתום אחותך.
מכיוון שיש על הדירה משכנתא בנקאית - לא ניתן, למרבה הצער, לרשום משכנתא לטובתך, שכן רישום משכנתא כאמור, היה נותן את הפתרון הטוב ביותר למצב שתיארת. סגור

הנכון הוא לאתר את מוכרי הדירה או את עורך הדין שייצג אותם, ולהחתים אותם על מסמכים להעברת הדירה על שמכם.
אם אין לכם קשר איתם, או שהם מסרבים לחתום, יש לפנות בבקשה לפסק דין הצהרתי מתאים , שיצהיר כי יש לרשום את הדירה בבעלותכם.
לעתים מדובר בתביעה מסובכת, במיוחד בפן הטכני של איתור המוכרים או יורשיהם, אבל לכאורה זו האפשרות היחידה . סגור

מבחינה חוקית , הנכון היה להבטיח את זכויותייך באמצעות רישום משכנתא נוספת על הדירה, אלא שהבנקים לא מאפשרים רישום משכנתאות פרטיות , על דירות אותם הם מימנו במשכנתא.
לכן האפשרות היחידה היא לערוך הסכם הלוואה או הסכם מתנה , ובמסגרתו לעגן את כל שהוסכם בינכם.
הסכם כזה אינו בטחון מושלם, כיוון שהוא לא מחייב צדדי ג', אבל זה המקסימום שניתן לעשות כרגע.
כאשר הדירה תרשם כבית משותף בטאבו , אפשר יהיה לרשום הערת אזהרה לטובתך על הדירה, אך יש להביא בחשבון, שהרישום הינו בניגוד להוראות שטר המשכנתא ( הבנק אוסר על רישום כזה ) ולכן הוא לא יהיה תקף אם הבנק ירצה לממש את המשכנתא, וגם עלול לעורר בעיות , במידה ומחלקת הבקרה של הבנק, תגלה שנרשמה הערת אזהרה כאמור.
סגור

השאלה מאוד מעניינת , והתייעצתי גם עם קולגות שעוסקים בתחום . עד כה לא היה תקדים בפסיקה שקבע מה הדין במקרה כזה.
לכאורה, לפי לשון החוק, ומבחינת מס רכישה בלבד, אתה יכול למכור קודם את הדירה החדשה, ואז למכור את הדירה הנוכחית .
יכול להיות , שמס רכישה יראו במכירת הדירה החדשה מימוש סופי של הזכות , ולכן ההצעה היא , למכור את הדירה הנוכחית , תוך 12 חודשים מיום שמכרת את הדירה החדשה .
אדגיש כי התשובה לא התייחסה למס שבח, אלא רק לכך שאתה לא מעוניין להפסיד את מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה, שקיבלת בעת רכישת הדירה החדשה , והותנו במכירת הדירה הראשונה , תוך המועדים הקבועים בחוק.
כפי שציינתי - אין עדיין תקדימים בפסיקה לעניין זה, ואין להתייחס לתשובה זו בפורום ,כייעוץ משפטי.
יעוץ משפטי יינתן רק לעסקה ספציפית, לאחר בחינת כל המרכיבים. סגור

לפי החוק כיום , חצי דירה ( או חלק קטן יותר ) שהתקבל בירושה , אינו נחשב לדירה נוספת , בעת מכירת , או רכישת, דירת המגורים העיקרית של היורש .
הדבר נכון גם אם קיימים מספר "חצאים" ברשות היורש , ובלבד שלא יהיו באותו בניין ( במידה והם באותו בניין, יש לבדוק את הנושא בצורה פרטנית) .
אציין כי התשובה ניתנה לפונה לאחר שיחה טלפונית ובירור מלא הפרטים הרלוונטיים לפונה זה , ואין להסתמך עליה כייעוץ משפטי .
סגור

תודה על השאלה .
החוק קובע כי מי שהינו בעת שתי דירות יהיה חייב במס שבח בעת המכירה, ובמס רכישה גבוה בעת רכישת דירה .
אני מבין שאת רוצה להחליף רק את דירת המגורים , אבל כאשר יש לך גם דירה להשקעה החוק רואה אותך כ "עשירה" . ההטבות הן רק למי שיש לו דירה אחת , והוא מעוניין למכור אותה ולהחליף אותה באחרת.
אציין כי גם אם דירת המגורים שבפרויקט פינוי בינוי נהרסה, יראו אותה כדירה , לאור הוראות חוק מיסוי מקרקעין שתוקנו במסגרת חוק ההסדרים.
מאידך- בניגוד למס רכישה שהינו מס מחזור פשוט, יש דרכים רבות בהן ניתן להקטין מס שבח, בהתחשב בנתונים האישיים של המוכר. תוכלי ליצור אתי קשר בלשונית "ייעוץ אישי" או בטלפון שבאתר, כדי שנוכל לבדוק האם יש דרך להפחית את מס השבח במקרה שלך .
רק בשבוע שעבר קיבלתי החזר מלא (140,000 ש"ח) עבור לקוחה שמכרה דירה חייבת במס. סגור

כעיקרון הפרשי הצמדה נחשבים כשמירת ערך הכסף ולא כפיצוי או קנס, לכן , במקרה רגיל , הקבלן יוכל לטעון שהכסף היה אצלך , היית יכול להשקיע אותו , וכך לפצות את עצמך על הפרשי המדד .
בפועל הרי ידוע שהריביות לטווח קצר נמוכות מאוד , ולא מאפשרות לקבל תשואה בגובה המדד.
לכן צריך לבדוק האם אכן הייתה סיבה אובייקטיבית לעיכוב השוברים , או שהקבלן עיכב אותם בכוונה, כדי לנסות להרוויח על חשבונך- במקרה כזה ניתן לטעון לחוסר תום לב של הקבלן, שישלול ממנו את קבלת ההצמדה, או חלקה.
כמו כן, צריך לבדוק את החשבון של הקבלן, ולוודא שהוא חושב בהתאם למגבלות בחוק. סגור

קודם כל, כל הכבוד להורים שעוזרים ברכישת דירה, זה ממש לא מובן מאליו.
לגבי היחסים בינכם- ניתן לרכוש את הדירה בחלקים לא שווים , כלומר הצד שההורים שלו נתנו את הכסף , יירשם כבעלים כחלק גדול יותר בדירה , שמשקף את הכסף שניתן מהצד שלו לצורך הרכישה .
בנוסף - יש לערוך הסכם ממון, ולאשר אותו בבית המשפט , באופן שיקבע כי במקרה של פרידה חס וחלילה, הדירה לא תתחלק בחלקים שווים אלא הצד שההורים שלו הביאו את הכסף יקבל יותר.
חשוב גם לערוך הסכם עם ההורים - בהסכם כדאי לקבוע הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן , או למדד מחירי הדירות בתוספת ריבית גבוהה באופן יחסי, אבל מצד שני לקבוע כי במקרה של דרישה לפירעון ההלוואה ( שתוגדר כמקרה של פרידה, או מקרה אחר, שיחשב כעילה לפירעון) ההורים לא יהי זכאים לסכום הגבוה מחלק הדירה אותו הם מימנו, כך למעשה יוצרים ביטחון מושלם להורים, לצד זה שלא ייווצר חוב מעבר לחלק בדירה שמומן על ידם.
במקביל, כדאי מאוד לשעבד את הדירה , לצורך הבטחת ההלוואה.
סגור