בניינים אחרים במתחם מרוצים מחברת הפיקוח - אנחנו לא.
אמנם חתמנו להם, אבל התאכזבנו ואנחנו רוצים להחליפם בחברת פיקוח אחרת - רק לבניין שלנו.
האם זה מותר ? האם זה מותר גם כשאנחנו בניין אחד מתוך 3 שביחד בית משותף - ללא מגע או שיתוף פעולה בין הבניינים - ויתר שני הבניינים מרוצים מאותה חברה ? (במתחם כולו שני בתים משותפים).
נכיר תודה על תשובה. סגור

העירייה מציעה להוסיף לפרויקט שלנו כמה חלקות ציבוריות, אחת מהן כוללת חדר שנאים. יזם שדיברנו איתו אמר שעדיף לוותר על החלקה הזו כי כל התעסקות עם חדר שנאים תחייב תהליך ארוך מול חברת החשמל שעלול לעכב את הפרויקט. האם זה נכון? סגור

פנינו לחברה מארגנת כדי לסייע לקדם את הפרויקט אצלנו, והיא מבקשת שנחתום על המסמך הבא:

"הנדון: כתב מינוי למנהלת דיירים בפרויקט התחדשות עירונית בכתובת שלעיל.
אנו החתומים מטה, בעלי הנכסים בכתובת לעיל, ממנים בזאת את החברה לשמש כמנהלת הדיירים, אשר תנחה אותנו, תסייע לנו בארגון וקידום הפרויקט, בהיבטים הבאים:
• איתור כל בעלי הנכסים במתחם.
• ארגון בחירת נציגות חוקית לכל דיירי המתחם.
• ארגון מכרז לבחירת משרד עורכי דין לייצוג המתחם.
• הנחיית הנציגות, באשר לדרך המתאימה ביותר וההוגנת ביותר, לאתר ביחד עם משרד עוה"ד שיבחר, את היזם המתאים ביותר למימוש הפרויקט (באמצעות עריכת מכרז יזמים - או בכל דרך אחרת).
• סיוע לנציגות ולמשרד עורכי הדין שנבחר, בארגון אנשי המקצוע הרלוונטיים לקידום הפרויקט, כגון: חברת פיקוח בניה, שמאים, מודדים, אנשי ביטוח.
• לפעול מול משרדי האדריכלים, העירייה, היזם וכל שאר אנשי המקצוע, באופן שאלה יתנו לבעלים את השירות האיכותי ביותר וללא כל עלות מצידם.
• לפעול בכל דרך חוקית לדרבן את עבודת אנשי המקצוע ובכלל זאת את היזם ומשרד עורכי הדין שייבחרו, כדי שיפעלו באופן אפקטיבי ויעיל לקידום הפרויקט.
• ארגון כנסים לצורך מתן הסברים בנושאים תכנוניים ומשפטיים עם אנשי המקצוע הרלוונטיים.
• ארגון מערך החתימות על החוזים בנוגע לפרויקט, תוך עריכת פגישות אישיות עם כל בעלים למתן הסברים בכל ההיבטים של החוזה, על מנת להביא לחתימתם בלב שלם וללא היסוסים .
• תאום ביקורם של אנשי המקצוע : שמאים, מודדים, מפקחי בניה וכיו"ב, מול כל דירה ודירה.
• ארגון פינויים של הבעלים לדירות שכורות בעת פינוי המתחם, כולל תיאום ההובלות.
• ארגון מערך החזרה של הבעלים לדירות התמורה, עם השלמת הבנייה וקבלת האישור לאכלוס המתחם.
• עדכון הבעלים לאורך התהליך בכל התפתחות משמעותית, הקשורה בקידום הפרויקט.
• זמינות גבוהה למתן מענה לשאלות של בעלי הנכסים והפניה שלהם לבעלי המקצוע הרלוונטיים, במקרה בו המנהלת אינה מוסמכת לענות.
מובהר כי לא יוטל עלינו החתומים מטה, כל תשלום שהוא עבור השירותים המופיעים לעיל. המנהלת תמומן ע"י היזם העתידי בהסכם נפרד שלה מולו.
כמו כן מובהר, כי על המנהלת לפעול לטובת האינטרסים של בעלי הנכסים במתחם בהגינות, בתום לב וללא משוא פנים, תוך שקיפות מלאה ובכפוף להתחייבותה לכך שאינה ניצבת בניגוד עניינים כלשהו בקשר עם הפרויקט, נשוא מינוי זה."

1. האם מדובר בעצם בהסכם ארגון לפי חוק המארגנים מאחר שלא מדובר בהסכם סופי מול יזם, או שמא הנוסח הזה של "כתב מינוי למנהלת דיירים" מנוסח כך שחוק המארגנים לא יחול עליו לטעמך?
2. האם ההתייחסות לשכר הטרחה מאפשרת לחברה לחפש לאחר מכן יזמים ולבחור את היזם שיציע לה את שכר הטרחה הגבוה ביותר?
3. האם אתה המציע לחתום על מסמך כזה או להתעקש על הסכם ארגון נו-שופ בנוסח המקובל? סגור

שלום רב,
אציין כי עדיין לא ידוע מה ייבנה במתחם, כמה קומות יהיו, בניינים בכלל אין עוד אישור עירייה.... אך שאלתי היא, האם נציגות ודיירים בקומה אחרונה אשר להם יש גם גג אמורים להיפגש עם היזם ולהתחיל במשא ומתן מה הם ייקבלו וכל זאת מבלי ששאר בעלי הדירות ידעו על כך. אציין כי אכן מגיע להם תמורה הולמת מאחר ויש להם גג אך שאר הדיירים בקומות תחתונות עדיין לא יודעים על מה מדובר, כמה קומות יהיו, מספר בניינים... פשוט הנציגים ודיירים אלו נפגשים עם היזם ללא ידיעת שאר הדיירים ועוסקים במשא ומתן הקשור רק אליהם.
האם זו דרך נכונה מאחר ושאר הדיירים אינם יודעים על מה מדובר (מספר קומות, מספר בניינים...), האם לא היו צריכים ליידע את שאר הדיירים בפגישות אלו בקבוצה המיועדת לנושא.
אציין כי גם עורך הדין שנבחר לפינוי בינו לא הגיע אפילו פעם אחת כדי להציג את עצמו בפני הדיירים בבניין, אכן עורך הדין הציג עצמו בפני הנציגים אך בכל זאת היה יכול להיות מכובד ומעורר יותר אמינות אם היה מגיע להציג את עמדתו גם בפני הדיירים שחלקם לא סומכים על הנציגים.
תודה. סגור

שלום רב
בפרויקט המיועד לפינוי בינוי חלק מבעלי הזכויות כבר חתמו על הסכם עם יזם.

במידה ועדיין לא חתמתי על ההסכם ואקבל היתר בנייה לתוספת בנייה לדירתי טרם חתימתי על ההסכם אהיה זכאי לתוספת תמורה באופן יחסי לתוספת הבנייה ?

תודה סגור

שלום רב. במתחם בו אני מתגורר יש תכנית להתחדשות ערונית ולפינוי בינוי ולפי מה שאני קורא בשביל פינוי בינוי צריך רוב של 66% ממחזיקי הנכסים בבנין. ראשית האם עדין זה החוק כלומר מתוך 16 דיירים אם 6 מתנגדים לא ניתן לבצע את הפרוייקט. ושנית האם הבנין נחשב כחלק ממתחם שלם למרות שכל בנין בפני עצמו והוא בחלקה נפרדת רק באותו גוש כמובן כלומר האם צריך 66% מכל המתחם של כמה בנינים יחד או שכל בנין בפני עצמו צריך שיהיה לקבלן רוב של 66%.
אשמח לתשובתכם.תודה מראש סגור

האם בתמא 38/2 הריסה ובניה זה חוקי שהיזם מחשב את השטח שהוא מקבל מהדיירים להריסה לפי רישום בטאבו לפי שטח ריצפה ומחזיר לדיירים שטח לפי חוק המכר?למעשה הוא מקבל את הדטח בנטו ומחזיר אותו בברוטו.יש פה הפסד מסויים לדיירים. סגור

בס"ד שלום רב, דייר אשר עתיד לקבל בתמורה 2 דירות במקום דירה אחת בתמ"א 38 יחויב במיסוי ? ואם כן באיזה אופן? בהנחה ומדובר בפינוי בינוי האם זה שונה? השאלה נשאלת בלי קשר לפן החוזי בין הדייר ליזם, באופן כללי האם ממסים על קבלת 2 דירות כתמורה לעסקה, אגב שתי דירות מאחר ולדייר יש דירה גדולה במיוחד. תודה רבה סגור

שלום, מדובר בפרויקט תמא 38 (חיזוק)שקיבל טופס 4 ועדיין לא הסתיים תהליך רישום הבית המשותף.
בפרויקט נותרו שתי חניות שכרגע הדיירים הותיקים מחנים ואחד הדיירים הקיימים רכש מהקבלן חנייה וכעת אני מעוניין לרכוש את החנייה שנותרה.
כיצד אני מבטיח שהרישום בטאבו יערך כמו שצריך, האם היזם צריך לרשום על שמי הערת אזהרה אחרי כריתת החוזה?
תודה רבה
סגור

שלום, אני ואחי ירשנו את הבית שעומד לפינוי בינוי, בטאבו רשום הערות אזהרה שהם מה שכתוב בצוואה שאני גר בבית עד 120 האם הערות האזהרה יופיעו גם בטאבו של הבית החדש? תודה. סגור

אנחנו בשלב איסוף חתימות הראשוני לפני אישור העירייה. האם בשלב זה כבר בוחרים נציגות? לפני שיש אישור עירייה בכלל? באיזה שלב יש משמעות לבחירת הועד? תודה סגור

שלום.
הבניין שלנו בתחילתו של תהליך תמא 38/2.
כל הדירות חתמו על חוזה פרט לדירה אחת .
מצאנו שיש התקדמות בפרוייקט אבל בקבוצת ווטסאפ של הדיירים אין עדכון על זה
במידה וישנה קבוצת ווטסאפ נוספת שהיא רק שי הדיירים שחתמו ללא אלו שלא - האם זה תקין וחוקי סגור

בטיוטת ההסכם הוכנס סעיף שמאפשר לקבלן סטייה של עד 5% משטח דירת התמורה בשלב התכנון
ופיצוי לדיירים לפי שווי דוח אפס
למיטב ידיעתי חוק התכנון והבנייה מדבר אך ורק על סטייה של עד 2% בביצוע
האם סעיף כזה של סטייה בתכנון הוא סעיף סטנדרטי ומקובל בהסכמי פינוי בינוי
האם פיצוי לפי שווי מטר בדוח אפס הוא פיצוי הוגן
שמעתי גם שדוח אפס הוא דוח שמרני ולכן בדרך כלל קובע את שווי דירות החדשות נמוך יותר מהשווי האמיתי בשוק רוני
סגור

שלום,
הבניין שלנו הוא חלק ממתחם פינוי בינוי.
באסיפה של המתחם נבחר עורך דין עבור המתחם, אך לאחר שיחות עימו הנציגות של הבניין שלנו החליטה שאנחנו לא מעוניינים לחתום על הסכם התקשרות עם העורך דין שנבחר על ידי כל המתחם.

הבניין שלנו מעוניין בעורך דין שייצג רק את הבניין שלנו.
האם לפי החוק היזם חייב לממן לבניין שלנו עורך דין לבחירתינו (שייצג רק את הבניין שלנו) או שאנחנו חייבים לעבוד עם עורך דין של המתחם?

תודה על תשובתך סגור

שלום רב,
מהם השלבים המקובלים לתשלום שכ"ט לעו"ד דיירים בתמ"א 38/2 ?
האם עו"ד יכול לחתום על הסכם שכ"ט ולהתחיל לקבל שכ"ט לאחר החתמת 50% בלבד מהדיירים בפרויקט ?
תודה ,
רן סגור