לאור העובדה שדמי התיווך המקובלים בעסקאות מכר דירות נעים סביב שני אחוזים בצירוף מע"מ, שהוא סכום משמעותי לכל הדעות, יש לתת את הדעת לסוגיות הרלוונטיות בטרם ההתקשרות עם מתווך, מכיוון שטעויות בנושא זה עלולות לעלות עשרות אלפי שקלים מיותרים, וחבל.


חוק המתווכים במקרקעין קובע מהו תיווך במקרקעין: "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין."


מיהו מתווך?


החל ממועד חקיקת חוק המתווכים במקרקעין, בשנת 1996, מתווך הוא מי שמחזיק ברישיון כדין ממשרד המשפטים לביצוע פעולות תיווך במקרקעין. לצורך כך הוקם במשרד המשפטים "רשם המתווכים", האחראי על מתן והתליית רישיונות תיווך, מרשם המתווכים, ועוד. על כן כדי לברר בצורה פשוטה יחסית האם פלוני מחזיק ברישיון תיווך, ניתן להיכנס לאתר רשם המתווכים באינטרנט.


חשוב לדעת שאדם יכול לקבל רישיון תיווך אם עמד במבחן שעורך משרד המשפטים, אם הוא מעל גיל 18, אינו פושט רגל, לא הורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה ונסיבותיה אין הוא ראוי לשמש מתווך במקרקעין, ואם והוא נידון לעונש מאסר, סיים לשאת את עונשו חצי שנה לפחות לפני הגשת הבקשה לרישיון.


מתי מתווך זכאי לדמי התיווך?


הפסיקה והחוק קבעו כי די בכך שהמתווך (בעל רישיון) היה הגורם היעיל, אשר הפגיש בין הצדדים, ושנחתם הסכם מחייב, כדי לזכותו בדמי התיווך. מהדברים עולה שגם אם לצורך הדוגמה, הדירה מפורסמת בלוחות שונים, ואף אם יש במרפסתה שלט למכירה, ואף לעתים אם המוכר והקונה מכירים זה את זה קודם להפגשה ביניהם, אך המתווך היה זה שקישר בין הצדדים והביא לעסקה, יהא הוא זכאי לדמי התיווך שנקבעו.


עם זאת עולה מן הדברים כי מתווך יהא זכאי לדמי התיווך גם אם נחתם הסכם בין הצדדים, אולם הופר על ידי אחד הצדדים והעסקה בוטלה בסופו של הליך.


ואולם יודגש כי כדי לזכות בדמי תיווך כאמור, לא די בהיותו של המתווך הגורם היעיל, אלא עליו לעמוד בתנאי חשוב נוסף מעבר להחזקת רישיון בתוקף, והוא החתמת הלקוח על הזמנה בכתב, שעומדת בהוראות התקנות שפורסמו לצורך כך, שבה יצוינו שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח, סוג העסקה כגון "שכירות", "מכירה", תיאור הנכס, מחיר העסקה המבוקשת בקירוב, הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך באחוזים, והאם המחיר כולל מס ערך מוסף.


יצוין כי קיימות הוראות חשובות וספציפיות לעניין מתן "בלעדיות" למתווך, שגם בהן על המתווך לעמוד.


מהדברים עולה כי ככלל, אדם המציג עמו מתווך, אולם אינו מחזיק ברישיון תיווך בר תוקף, אינו זכאי לדמי תיווך. דברים אלו יפים גם במקרה של מתווך אשר לא החתים את הלקוח על הזמנת שירותי תיווך בכתב. לעניין זה יש לציין שקיימות פסיקות בערכאות שונות של בתי המשפט, אשר במקרים ספציפיים חרגו מהכללים והדוגמאות שפורטו לעיל מנימוקים שונים.


עוד יצוין כי למתווך אסור לתת שירותים בנושא שיש לו בו עניין אישי, לדוגמה אם מי מהצדדים הוא בן משפחתו, אלא אם גילה זאת ללקוח מראש וקיבל אישורו לכך.


חשוב מאד לדעת כי על פי סעיף 12 לחוק, למתווך אסור לערוך או לסייע לערוך מסמך משפטי, או למסור לצדדים מסמך משפטי שהוכן על ידו מראש, כגון זיכרון דברים וכדומה, וכן אסור לו לייצג אף צד במשא ומתן משפטי בין הצדדים. די בפעולה מעין זו המתוארת כאן כדי לשלול ממנו, בין היתר, את הזכות לקבלת דמי תיווך. למותר לציין כי פעולות אלו יוחדו בחוק לעורכי דין בלבד ולא בכדי, מטרתן היא להגן על הלקוחות.


מומלץ לכל אדם העומד בפני עסקה במקרקעין, כי עוד בטרם יתקשר אף עם מתווך, או יפרסם את הנכס, ייעזר בעורך דין התחום המקרקעין ויקבל המלצות והנחיות לפעולה.


אייל אשכנזי, עו"ד ונוטריון בעל משרד עצמאי העוסק בתחום הנדל"ן.