דמיינו לעצמכם בניין בלב תל אביב. באותה קומה מצויות 2 דירות דומות. האחת - מושכרת בשכירות חופשית ואילו השנייה תפוסה על ידי דייר מוגן. הראשונה מושכרת תמורת 8,000 שקלים. בשנייה משלם הדייר המוגן דמי שכירות מוגנים בסך של 300 שקלים. זו לא בדיחה. זו המציאות בישראל של שנת 2018.


בעלי נכסי שתפוסים על ידי דייר מוגן מוצאים עצמם בסיטואציה לא פשוטה ומחפשים דרכים שונות לפנות את הדייר המוגן. מה האפשרויות?


אפשרות ראשונה - הסכם לפינוי דייר מוגן


הסכם פינוי מול הדייר מחייב הסכמה של שני הצדדים. חוק הגנת הדייר אינו קובע כללים לחישוב דמי הפינוי המגיעים לדייר במקרה כזה ודמי הפינוי פתוחים למשא ומתן. לכאורה גובה דמי המפתח יכול לשמש כבסיס לחישוב דמי הפינוי אולם מדובר בנתון שאינו מחייב את הצדדים.


בעל הבית יכול לעשות לעצמו חישוב כדאיות שמתבסס על מספר נתונים: גיל הדייר, הסיכוי שבמות הדייר יוכל בן משפחה של הדייר לקבל את הזכות, סבירות האפשרות שהדייר יעזוב מרצון (בשל מצב רפואי למשל), שווי אבדן דמי השכירות הריאליים שהיה מקבל אם הייתה הדירה פנויה ועוד.


אפשרות שנייה - מכירה לדייר מוגן


אפשרות פחות נפוצה היא מכירה של זכות הבעלות לדייר. גם כאן אין בחוק כל כללים לחישוב התמורה המגיעה לבעל הבית ומדובר במשא ומתן חופשי בין הצדדים. הצדדים יכולים להסכים על קביעת התמורה בידי שמאי מוסכם.


אפשרות שלישית - מכירת הנכס כתפוס


מכירת הנכס כנכס תפוס מורידה משמעותית את ערכו. יחד עם זאת, קיימים גורמים בשוק הנדל"ן שרואים ברכישה כזו כהזדמנות עסקית. משקיעים הקונים דירות תפוסות עושים כך בדרך כלל בשל הערכת סיכוייהם לפנות את הדייר או בשל האפשרות העתידית לביצוע פרויקט בניה בבניין כגון פרויקט תמ"א 38.


תביעה לפינוי דייר מוגן בשל הפרת חוזה השכירות


על דייר מוגן חלות חובות רבות, רובן מכוח חוזה השכירות. אם ניתן להוכיח שהדייר הפר חובה כלשהי ניתן להגיש נגדו תביעת פינוי.
גישת בתי המשפט לתביעות פינוי נגד דיירים מוגנים השתנתה לאורך השנים וכיום בתי המשפט נוטים להחמיר עם הדיירים וצווי פינוי הפכו לדבר שבשגרה.


בין האיסורים העשויים להיות המוטלים על הדייר: איסור ביצוע שינויים במושכר, איסור הפעלת עסק במושכר, איסור מתן רשות מגורים לאחר, איסור הטרדה והרגזה. זאת בנוסף לחובה לשלם את דמי השכירות, את המסים העירוניים ואת התשלומים בגין תחזוקת הנכס.


בעסקים מוגנים יש לשים לב לשימוש (ייעוד) הנקוב בחוזה השכירות. בחוזה סטנדרטי של דיירות מוגנת בעסק חל על הדייר איסור לבצע פעילות עסקית החורגת מהשימוש (ייעוד) שהוגדר בחוזה.


חוזה השכירות המוגנת עשוי להיות בעל ערך עבור בעל הבית שכן נכללים בו איסורים שונים על הדייר. במקרה שבו חוזה השכירות אבד עלול בעל הבית להיתקל בקשיים והיקף עילות הפינוי העומדות לו מול הדייר עשוי להצטמצם.


תביעה לפינוי דייר מוגן מכוח הוראות חוק הגנת הדייר


מקור נוסף לעילות פינוי נגד דייר מוגן הוא חוק הגנת הדייר. העילה העיקרית הקבועה בחוק היא רצונו של בעל הבית להרוס את המושכר או לבצע בו שינויים יסודיים. ניתן לעשות שימוש בעילה זו כאשר עומד להתבצע בבניין פרויקט לפי תמ"א 38.


יש לציין כי עילה זו, להבדיל מעילות הנובעות מהפרת חוזה, מחייבת את בעל הבית לשלם לדייר פיצוי. ההיגיון הוא בכך שמדובר בפינוי שנכפה על הדייר בשל רצונו של בעל הבית ולא בשל ביצוע של הפרה מצדו של הדייר.


עילות פינוי נוספות מכוח החוק הן צורך עצמי לשימוש בדירה מצדו של בעל הבית, הטרדה והרגזה מצד הדייר, שימוש למטרה לא חוקית וגרימת נזק בזדון. בעסקים ניתן לציין עילה נוספת שעניינה רווח בלתי הוגן הנובע מהשכרת משנה.


עילת פינוי חשובה נוספת שאינה מופיעה בחוק היא עילת העזיבה או נטישה. בעל בית שמצליח להוכיח שהדייר נטש דירה או עסק עשוי לזכות בצו פינוי.