רכישת משרדים להשקעה - כל מה שצריך לדעת לפני שנכנסים לתחום ההשקעה החם ביותר כיום

התמורות בשוק הנדל"ן, כמו גם הקיפאון המסתמן בשוק הדיור, הובילו לפריחתו של אפיק השקעה חדש בנדל"ן – רכישת משרדים במגדלים באזורי ביקוש, לצורך השכרתם. לפני שרצים לרכוש משרד כזה להשקעה, כמה דברים שחשוב לדעת – על מנת להבטיח שכספכם לא יושם על קרן הצבי:

הקיפאון היחסי בשוק הדיור, כמו גם צעדיה הדרסטיים של הממשלה בניסיון למגר את המשקיעים בשוק זה, הובילו לפריחתו של אפיק השקעה חדש בנדל"ן – אפיק הנדל"ן המסחרי

בעוד בעבר, רף הכניסה לאפיק השקעה זה דרש סכומים נאים ואף גבוהים מאלו הנדרשים בתחום הדיור, הרי שכיום, מציעות מספר חברות ויזמים להשקיע בתחום, באמצעות רכישת יחידת משרדים, לרוב במגדלים באזורי ביקוש, בעלות הנעה בין 300,000-500,000 אלף שקל

בדרך כלל, המדובר במשרד הנמכר כחלק מקומת משרדים, הנרכשת כולה על ידי יזם, מפוצלת ליחידות משרדים להשקעה בעלויות האמורות, כאשר כל יחידה מושכרת על ידי הרוכש בתשואה שנתית של כ - 9%.

העלות הנמוכה יחסית בהשקעה זאת, המקנה בעלות בנכס בלב אזורי הביקוש העסקיים, מחד, והתשואה השנתית המכובדת מאידך, גורמת לאפיק השקה זה לקרוץ לא רק למשקיעים שהתמורות בשוק הדיור, כמו גם צעדי הממשלה, הובילו אותם לחפש אפיקי השקעה נוספים בנדל"ן – אלא אף לאנשים מן השורה - שאינם משקיעים ככלל - שצברו במשך השנים כספים לא רבים והם מעוניינים להשקיע אותם בנדל"ן וממילא לא נכללו מלכתחילה בתחום המשקיעים בשוק הדיור.

יחד עם זאת, כמשרד שייצג עשרות רוכשי משרדים בשנים האחרונות, כמו גם יזמים של פרויקטים כאלו, אנו עדים לא אחת לבעיות שונות הקיימות באפיק השקעה זה, המחייבות תשומת לב מירבית וידע רלוונטי, במטרה להבטיח שכספכם לא יושם על קרן הצבי.

לכן, לפני שמתקשרים בחוזה מחייב להשקעה במשרדים, חשוב ביותר לשים לב לכמה דברים, בכדי להבטיח שאתם בדרך להשקעה שתניב את הפירות לה אתם מייחלים:

ראשית, חשוב להבין, כי לרוב, המשרד המוצע למכירה הוא חלק מקומה שלמה, שנבנתה כמעטפת ופוצלה ליחדות משרדים. במצב דברים זה, הבעלות על המשרד המוצע אינה בעלות במשרד ספציפי, אלא בעלות באחוז מסוים מהנכס כולו (לדוגמא – קומת המשרדים), באופן שהחלוקה הפנימית של יחידות המשרדים נקבעת בין בעלי המשרדים בהסכם שיתוף, ולא מסומנת כתת חלקה נפרדת בטאבו.

בעלות משותפת זאת, עשויה להיות פתח לבעיות שונות, לדוגמא כאשר אחד מבעלי המשרדים לא מקיים את חובותיו, לא משלם ארנונה, עושה שימוש חורג בנכס ומסרב לשאת בעלויות השופות שלו – דבר שמחייב כי הסכם השיתוף יבטיח את מלוא זכויותיכם במקרים כגון אלו.

סוגיות נוספות שנגזרות מצורת בעלות ייחודית זאת, קשורות לרישום הזכויות בנכס, הצריך להיעשות בצורה ייחודית של רישום ככל הזכויות והערות האזהרה; לקבלת משכנתא ככל שהיא נדרשת, כאשר מדובר למעשה ברישום המשכנתא על אחוזי הבעלות בנכס ולא על המשרד עצמו; לניהול הנכס באמצעות חברת ניהול שתבטיח שמירה על הנכס ואף להשכרתו בבוא היום – דבר היוצר עסקה מורכבת, המצריכה ליווי של משרד עורכי דין שלו ידע וניסיון בתחום הנדל"ן המסחרי ומשרדים בפרט.

עניינים נוספים שיש לתת עליהם את הדעת, ככל ומדובר ברכישת משרד "על הנייר", קשורים החל מערבויות שעל הקבלן לתת בהתחשב בכך שאין לו חובה לתתם שכן אין המדובר בדירת מגורים, וכלה בחלוקה פנימית של יחידות המשרדים שעושיה בפועל, ובהיעדר עיגון חוזי מספיק, להיות שונה בסופו של דבר, לעיתים מתוך אילוץ אמיתי, ממה שהובטח בקטלוג השיווק הנוצץ. 

מאת: עו"ד דב מצנר, MGR Law Firm