עבור רבים מאיתנו, הנכס העיקרי בחיינו הינו דירת המגורים שלנו. בכל שנה נבנות בישראל מאות יחידות דיור המוצעות למכירה על ידי חברות שיווק ואף ישירות מהקבלן.
במאמר זה אסביר בקצרה את עיקרי אחד מהחוקים החשובים שנחקקו לשם הגנה על כספי רוכשי הדירות החדשות בישראל, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974.
ראשית, החוק רלוונטי רק לגבי רכישת דירת מגורים מקבלן בשטחי מדינת ישראל, לרבות חכירה, שהיא השכרת נכס לתקופה של מעל 25 שנים.
ישנם פרויקטים רבים, בעיקר במקרקעין בבעלות רשות מקרקעי ישראל, בהם לא ניתן להעביר בעלות על הנכס ועל כן הקבלן רושם בהסכם המכר "חכירה ל-99 שנים עם אופציה ל-99 שנים נוספות", הדבר מהווה מעיין בעלות אך איננו "בעלות" בפועל, אך כאמור, החוק הנ"ל כולל גם את צורה זו של רכישה.
מה החוק אומר בעצם?
החוק, כשמו כן הוא, בא להגן על כספי הרוכשים ומחייב את הקבלן לדאוג לבטוחות מתאימות אשר יוכלו להיפרע מהם הרוכשים במקרה של אי מסירת הדירה כמוסכם.
החוק מחייב את הקבלן שלא לקבל מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחד מהרשומים מטה, והכל על אף האמור בחוזה המכר:
(1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, למעט רכיב המע"מ.
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, למעט רכיב המע"מ, הקונה צוין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש.
(3) שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר.
(4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה ובלבד שלא נרשמו שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על הערת האזהרה של הרוכש.
(5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.
המוכר מחויב לשלם את כל ההוצאות בהבטחת כספי הקונה
החוק מחייב כי כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, יחולו על המוכר. כמו כן, מוכר שלא התקשר עם מבטח או עם תאגיד בנקאי, כלומר בנק שהמציא ערבות בנקאית, בהסכם למתן ליווי פיננסי, יודיע על כך לקונה בכתב, עד מועד חתימת חוזה המכר.
אדגיש כי על פי החוק האמור, הקבלן רשאי לקבל סכום של עד שבעה אחוזים משווי הנכס ללא מתן כל בטוחה. לחוק ישנם סעיפי ענישה שונים הבאים לידי ביטוי בקנס כספי אשר עשוי להגיע לעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים.
לדוגמא: קבלת סכום כסף העולה על שבעה אחוזים ממחיר הדירה, מהקונה על ידי המוכר, על חשבון מחיר הדירה, בניגוד להוראות סעיף 2 – עיצום כספי בסכום של 448,130 שקלים חדשים.
חשוב לדעת כי החוק הינו קוגנטי, כלומר לא ניתן להתנות עליו, אף לא בהסכמת הצדדים.
כותב המאמר: עוז צמח, עו"ד ט.ל.ח
.jpg)
