מתי ניתן לחייב דייר מוגן בעסק לשלם דמי שכירות ריאליים?

במסגרת תיקון לתקנות משנת 2000 (נכנס לתוקף בשנת 2002) הותקנה תקנה המוציאה מתקרת המקסימום של דמי שכירות "בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח". 

משמעות הדברים הינה, כי אי תשלום דמי מפתח עבור בית עסק על ידי הדייר המוגן (בדרך כלל במועד תחילת יחסי השכירות), משחרר את העסק מתקרת דמי השכירות הקבועים בחוק ומאפשר לבעל הנכס לדרוש ולקבל דמי שכירות ריאליים.

נקבע בפסיקה, כי נטל השכנוע כי לא שולמו דמי מפתח על ידי הדייר המוגן מוטל על בעל הנכס. אולם, נוכח זאת שמדובר ב"יסוד שלילי" (אי תשלום) נקבע כי כמות ההוכחה הנדרשת מבעל הנכס כדי לצאת ידי חובתו ולהעביר את הנטל לצד השני (הדייר) היא "זעירה למדי".

מקרה דומה נדון לאחרונה בפני בית הדין לשכירות בתל אביב (ש 36-08 דקל נ' הרשקוביץ, ניתן ביום 10.10.10).

בעלים של חנות בשדרות ירושלים ברמת גן עתר לבית הדין בבקשה להורות כי השוכר המוגן בחנות חייב בתשלום דמי שכירות ריאליים ולא דמי שכירות מוגנים וזאת משום שלא שילם מעולם דמי מפתח.

מנגד טען הדייר, כי שילם דמי מפתח (מספר חודשים לאחר חתימת ההסכם) ולכן הוא נהנה מהגנת החוק המונעת חיובו בדמי שכירות ריאליים.

הדייר הודה כי אין בידו קבלה בגין התשלום וכי תשלום דמי המפתח אינו מוזכר בהסכם השכירות, אך טען כי בתי המשפט קבעו בעבר שהיעדר אזכור תשלום דמי מפתח בהסכם, אין בו כדי להוכיח אי תשלום דמי מפתח, שכן בעבר היה קיים נוהג לשלם דמי מפתח, גם כשהדבר לא מצא ביטוי בכתובים.

לאחר בחינת טענות הצדדים, פתח בית הדין וצייין כי הפסיקה אמנם הכירה בקיומו של נוהג לתשלום דמי מפתח בשנות הארבעים של המאה העשרים, אולם נוהג זה קיים היה בעת העברת מושכר (משוכר לשוכר) ולא כאשר מדובר בדייר ראשון במושכר.

נקבע, כי נוכח היותו של הדייר "דייר ראשון" (עובדה שלא הוכחשה על ידי הדייר), הרי שהנוהג הנ"ל אינו מועיל לו.

נקבע עוד, כי הדייר לא הרים את הנטל להוכיח כי שילם דמי מפתח וכי טענותיו  באשר לנסיבות התשלום (סכום ומועד התשלום) אינן עקביות.

גם טענת הדייר כי בעלי הנכס ויתרו על זכותם לקבל דמי שכירות ריאליים משום שהגישו את התביעה בשנת 2008 בעוד התיקון לתקנות היה בשנת 2002 לא התקבלה משום שהוכח על ידי בעלי הנכס כי פנו אל הדייר כבר בשנת 2002 בבקשה לקבל דמי שכירות ריאליים.

משום כל אלה, קבע בית הדין כי החנות משוחררת מתקרת דמי השכירות הקבועה בתקנות ובעל הנכס זכאי לדמי שכירות ריאליים.

עסקינן בעניין בעל חשיבות רבה במיוחד עבור בעלי נכסים המשכירים את נכסיהם לדייר מוגן לצורכי עסק, שכן יש בידם לחייב את הדייר בתשלום דמי שכירות ריאליים בגין השימוש במושכר ובכך לצמצם באופן ניכר את  הפגיעה בקניינם כמו גם להפעיל לחץ על הדייר המוגן ואולי אף לגרום לפינויו.