מתי ניתן לחייב קבלן לשלם פיצויים לרוכש?

חוק המכר (דירות) קובע, כי עם גילוי אי ההתאמה או ליקוי בדירה החדשה, על הרוכש לפנות לקבלן ולהביא לידיעתו את דבר הליקוי ואף לאפשר לו לתקן את הליקוי או אי ההתאמה בתוך זמן סביר.

נקבע בחוק, כי על הרוכש ליתן לקבלן "הזדמנות נאותה" לתקן את הליקויים ובאם לא ניצל הקבלן הזדמנות זו, לא תינתן לו הזדמנות נוספת, אלא יושתו עליו פיצויים כספיים.

בעניין מעין זה דן לאחרונה בית המשפט המחוזי בבאר שבע, במסגרת ערעור שהוגש על פסק דינו של בית משפט השלום באשדוד, אשר קיבל תביעה של רוכשי דירה כנגד קבלן וחייב את הקבלן לשלם פיצוי כספי ולא איפשר לו לתקן את הליקויים (ע"א 17559-04-11 דבי דמרי חברה להשקעות נ' כהן).

במסגרת הערעור נטען כי שגה בית משפט השלום בפסק דינו, כאשר מנע מהקבלן, בניגוד לחוק ולפסיקה, את זכותו לתקן את הליקויים, טרם השתת הפיצוי הכספי.

נטען עוד על ידי הקבלן בערעור, כי מיד עם קבלת פנית הרוכשים, פנה אליהם בכתב בבקשה לתאם עימם מועד לבדיקת הליקויים וביצוע התיקונים. אלא, שהרוכשים הזדרזו בהגשת התביעה מיד לאחר חגי תשרי (של שנת 2008).

מנגד, טענו הרוכשים, כי פנו לקבלן לתיקון הליקויים, אך לא נענו עד כי נזקקו בסופו של יום לטיפול מקצועי של עורך דין. עוד טענו הרוכשים, כי לו היה הקבלן מתקן את הליקויים, היה נחסך הצורך לפנות ליעוץ משפטי ולערכאות וכי העובדה שהקבלן בכתב ההגנה מטעמו הכחיש את הליקויים הנטענים, משמיטה את הבסיס לקיומה של הזכות לתיקון.

לאחר שמיעת הצדדים לערעור, קבע בית המשפט המחוזי, כי, ככלל, זכות הקבלן לתקן את הליקויים לא תעמוד לו, שעה שהוא ביצע נסיונות תיקון שכשלו, או לא נענה לפניית הרוכש בעניין זה, או כאשר מכחיש הקבלן את קיומם של הליקויים.

בית המשפט דחה את טענת הקבלן שלא ניתן היה לתקן את הליקויים בפרק הזמן הקצר שהועמד לו עקב חגי תשרי וקבע, כי בין מכתבי הקבלן לרוכשים בדבר הסכמתו לתקן את הליקויים ועד ערב ראש השנה חלפו כעשרה ימים שבהם ניתן היה לבצע את כל התיקונים הדרושים וממילא, ניתן היה לבצעם לאחר חלוף החגים ועד למועד הגשת התביעה אך הקבלן לא עשה דבר, למעט אמירה כללית בדבר רצוו וכוונה לבצע.

נקבע, כי כל שהיה על הקבלן לעשות הוא לקבוע מועד לביצוע התיקונים ולא די בהסכמה ערטילאית על הנייר בדבר כוונה לבצעם.

משום כל אלה, קיבל בית המשפט המחוזי את קביעת בית משפט השלום, שלמעט הצהרה דקלרטיבית בדבר הרצון לבצע תיקון הליקויים, לא קיבל הדבר ביטוי במעשים של ממש.

הוסיף בית המשפט המחוזי מסר לקבלנים וקבע, כי "על קבלני בניין להבין ולהפנים שתיקונים יש לבצע לא במסגרת התכתבות עם הדייר או בא כוחו אלא בפעולה בשטח, של קביעת מועד לביצוע לתיקון הפגמים וביצוע בפועל".

נמצאנו למדים, כי בתי המשפט מפרשים בצמצום את הזכות המוקנית לקבלן לתקן את הליקויים וזו תינתן רק אם יוכח על ידי הקבלן כי פעל באופן הוגן והגון כלפי הרוכש ולא הסתפק בהבעת כוונה לתקן הליקויים, אלא ביצע התיקון בפועל.