שמאי מקרקעין שלא דרש מדידה לא פעל נכון

עוד בתקופת המנדט הבריטי הוסדר מקצוע שמאות המקרקעין בחקיקה ראשית.

תחילה, בפקודת מעריכי קרקע, 1947. לאחר מכן בחוק שמאי מקרקעין, התשכ"ב-1962 ובהמשך בחוק שמאי המקרקעין, התשס"א-2001.

עוד במסגרת החוק הקודם משנת 1962 הוסמך שר המשפטים, בהתייעצות עם מועצת שמאי המקרקעין, לקבוע בתקנות "דברים שיש בהם משום התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע" ואכן בעקבותיו, הותקנו תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו-1966 התקפות עד היום.

תקנה 1 לתקנות קובעת רשימה של מעשים ומחדלים שיש בהם משום התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע ובהם: מתן שירות מקצועי שלא בהקפדה על הגינות, או מתוך משוא פנים או שלא לפי הכללים, התקנים והנהלים המקובלים במקצוע, או שלא לפי מיטב שיקול הדעת (תקנה 1(1)); מתן שירות מקצועי לגבי נכס שהשמאי מעוניין בו באופן אישי (תקנה 1(2)); מתן חוות דעת שלא על סמך בדיקה אישית של השמאי, של שותפו או של שמאי אחר (תקנה 1(3)); קביעת שכר טרחה לפי תוצאות הליך משפטי (תקנה 1(8)).


תקנות האתיקה קובעות (ב"תוספת" לתקנות), כי דו"ח שומה יכיל לפחות את הפרטים הבאים: זיהוי הנכס (המקום, מהות הנכס, שטחו, גוש, חלקה או מספר מגרש לפי תכנית בנין עיר, מען וכיוצא באלה); תיאור הנכס והסביבה; הזכויות המוערכות (בעלות, חכירה, דיירות מוגנת וכיוצא באלה); המצב התכנוני (ייעוד הקרקע והתוכניות החלות עליה); מטרת השומה; הודעת השמאי על עריכת ביקור בנכס, בציון זהות עורך הביקור ומועד הביקור; המועד הקובע לעניין השומה; העקרונות שלפיהם נערכה השומה; ובשומת מקרקעין- פירוט של אפשרויות השימוש בנכס, לרבות אפשרויות שינוי השימוש בו, תוספות בניה אפשריות וכיוצא באלה; ובמקרה שהשמאי נעזר במומחה, תפורט זהותו, פרטי מומחיותו והעניין שבו חיווה את דעתו.

התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע מקימה, על פי החוק הנ"ל, עילה להטלת סנקציות משמעתיות.

לשכת שמאי מקרקעין בישראל רואה את תחום האתיקה כבעל חשיבות לשמירה על רמת המקצוע ועל אמינותו בקרב הציבור (מתוך אתר האינטרנט של הלשכה).

בפסיקה, נקבע לא אחת, כי לאור הוראות החוק והתקנות, מחויב שמאי מקרקעין לערוך את השומה שהוזמנה ממנו באופן מקצועי, עצמאי ובלתי-תלוי, לפי מיטב שיקול דעתו ועל סמך בירורים שערך.

כאן מתבקשת השאלה, מהו היקף הבירורים שעל השמאי לערוך בטרם ישקוד על שומתו.

סוגיה מעין זו הובאה לאחרונה לדיון בפני בית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב, במסגרת תביעה כספית שהגישה תובעת כנגד שמאי בגין שומה שערך עבורה.

התובעת ניהלה משא ומתן לרכישת בית דו משפחתי ברחוב מנוחה 3 ביפו, המצוי על מגרש ששטחו (המשותף גם לאחרים) הינו 375 מ"ר.

בעצת עורכי דינה, פנתה התובעת לשמאי לקבלת חוו"ד באשר לנכס וזה אכן ערך את חוות הדעת ומסר אותה לתובעת.

לטענת התובעת, נמנע השמאי בחוות הדעת מלהתייחס לבעיה משמעותית שקיימת במגרש, והיא קיומו של מבנה נוסף הצמוד לנכס.

מבנה זה שהוחסר מחוות הדעת, כך נטען, נמצא ככזה השולל את יכולתה של התובעת לבנות על המגרש בנייה נוספת, משום שהוא מנצל את כל זכויות הבנייה אותן ציפתה התובעת לקבל עם הנכס הנרכש.

נטען בתביעה, כי על פי חוות הדעת שערך השמאי הוערך הבית ב- 2,640,000 ₪ ובהסתמך על חוות הדעת היתה התובעת מוכנה לשלם סכום דומה, אולם בטרם הושלמה העסקה, למרבה מזלה של התובעת, נודע לה, על דרך המקרה, דבר קיומו של המבנה הנוסף השולל את זכויות הבניה ורק עקב כך, הצליחה להימנע מרכישת הנכס במחיר השגוי בו נקב השמאי.

התובעת טענה עוד, כי חוות הדעת של השמאי היא חוות דעת רשלנית, אשר לו היתה מסתמכת עליה, היה נגרם לה נזק רב. לפיכך, דרשה התובעת, כי השמאי ישיב לה את שכר הטרחה ששילמה לו בסך 5,850 ₪ ובנוסף ישלם הוצאות שונות שנגרמו לה בשל ניהול המשא ומתן שנערך בהסתמך על חוות הדעת השגויה.

מנגד, טען השמאי, כי הנכס הוצג לו על ידי מתווך, שלא מסר לידיו מסמכי הוכחת בעלות ולא ציין בפניו קיומה של פלישה כלשהי. השמאי טען עוד, כי קיבל לידיו מסמכים שלא ניתן היה לאתר בהם בוודאות את גבולות הנכס ולכן, כתב בחוות הדעת במפורש ובהדגשה כי יש לקבל אישור זכויות מפורש וחדש.

השמאי הפנה להערה שכתב בחוות הדעת בזו הלשון: "לאור האמור לא ניתן לקבוע בוודאות כי הזכויות בנכס המוצע למכירה הינן בבעלות ... (המוכר) ולכן יידרש אישור מפורש וחדש של עמידר, כולל הסכם שיתוף ותשריט חלוקה, בהם מוגדר הנכס בבירור. חוות הדעת להלן הינה בהנחה כי יוצג אישור זכויות כאמור וכי אישור זה הנו למלוא הזכויות בנכס העורפי, כולל הסכם שיתוף".

לטענת השמאי, יש לדחות את התביעה משום שהשומה שערך נערכה בהתאם לכללי האתיקה של מועצת שמאי המקרקעין, וכי התובעת תבעה אותו במקום להודות לו על שירות מקצועי וטוב שסייע לה להימנע מרכישת נכס שהתברר כתפוס בחלקו.

לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את התביעה באופן חלקי.

בית המשפט למד מצילומים שהוצגו בפניו, כי אכן בצמוד לנכס מצוי מבנה קטן אשר לא זכה לכל התייחסות מצד השמאי בחוות הדעת.

נקבע, כי אין די בהערה שציין השמאי בנוגע לצורך באישור זכויות עדכני, אשר מבלי לחלוק על חשיבותו, הוא אינו רלוונטי לסוגיית זכויות הבנייה.

עוד נקבע, כי "על מנת לתת חוות דעת לבית ישן צמוד קרקע, באזור שיש בו פלישות מרובות, ואשר מרבית ערכו נובע ממיקומו ומזכויות הבניה שלו (ולא מהמבנה עצמו, המיועד בדרך כלל להריסה) על השמאי לדאוג שלפני מתן חוות דעת המעריכה את ערך הנכס, תעמוד בפניו חוות דעת מודד, אשר תיתן תמונה נכונה ועדכנית של המבנים בשטח הנדון וכך ניתן יהיה לבחון את זכויות הבנייה על פי המצב בשטח ולא באופן תיאורטי".

בנוסף נקבע, כי לו היתה עומדת בפני השמאי חוות דעת מודד המציגה את המבנים בשטח, הרי בחינת המבנים בשטח הייתה משנה את השמאות ומקטינה את שווי הנכס באופן משמעותי, אולם השמאי לא ביקש שתוצג בפניו חוות דעת שכזו ולא ציין את העדרה בחוות הדעת.

משום כל אלה, מצא בית המשפט לחייב את השמאי להשיב לתובעת את שכר טרחת השמאות ששילמה, אך לא את ההוצאות האחרות שנגרמו לה (אשר נקבע שלא הוכחו).