שריפת המושכר מביאה לפקיעת הסכם השכירות

האם שריפת מושכר מביאה לפקיעתו של הסכם השכירות ומאיינת את תוקפן של התחייבויות הצדדים מכח ההסכם?
שאלה זו נדונה לאחרונה בפני בית המשפט המחוזי בתל אביב (ת.א. 3027/00 בורסי חברה לספרי משפט נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ ואח', ניתן ביום 28.3.07).
התובעת (חברה שעיסוקה בהפצת ספרי משפט) עתרה לבית המשפט לחייב את הנתבעות (חברות קבלניות) לפצותה בסכום כולל של 1,824,121 ש"ח בגין נזקים שנגרמו לה, לטענתה, כתוצאה מהפרת הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים ביום 31.1.93, במסגרתו שכרה התובעת (להלן:"השוכרת") מהנתבעות (להלן:"בעלות הנכס") את הקומה השניה במבנה שבבעלותן ברחוב הרצל בתל אביב לתקופה של כ- 10 שנים וזאת, למטרת ניהול ותפעול משרד.
ביום 13.12.97 פרצה שריפה במושכר וכתוצאה ממנה, נגרמו נזקים למושכר ולמבנה.
עקב כך, הודיעו בעלות הנכס לשוכרת במכתב, כי בעקבות שריפת המבנה הושמד המושכר ועל כן הסכם השכירות מבוטל ותוקפו פג.
השוכרת, מצדה, דחתה את הודעת הביטול, והודיעה, כי היא חפצה להמשיך בשכירות.
בפועל, בשל השריפה חויבה השוכרת לעזוב את המושכר ולא הותר לה לשוב אליו גם לאחר ששופץ.
בכתב התביעה עתרה השוכרת להעמיד את המושכר (ששופץ בנתיים על ידי בעלות הנכס) לרשותה, עד תום תקופת השכירות החוזית. השוכרת טענה, כי השריפה לא גרמה לפקיעתו של הסכם השכירות, שכן, המבנה נפגע רק בצורה חלקית וניתן היה לתקנו בקלות ובמהירות ובכלל השריפה היא ארוע צפוי שהצדדים נתנו עליו את דעתם בעת כריתת ההסכם.
מנגד טענו בעלות הנכס, כי שריפת המושכר גרמה לכך שלא ניתן היה להשתמש במושכר לאחר השריפה והביאה לפקיעת הסכם השכירות.
לאחר שמיעת העדויות בתיק ועיון בחומר הראיות הרב שהוצג בפניו (לרבות חוות דעת מומחים מטעם הצדדים), קבע בית המשפט, כי לאור הצטברותן של הפגיעות במושכר, אין מנוס מן המסקנה, כי המושכר נפגע באופן משמעותי וקשה כתוצאה מן השריפה (גגו קרס, אחד החדרים נשרף כליל, חלונות ודלתות נפגעו ועוד), ולא היה ראוי עוד לשימוש.
נקבע, כי הנזקים שנגרמו למושכר כתוצאה מהשריפה לא היו ניתנים לתיקון בקלות (זאת בניגוד לטענת השוכרת), אלא הצריכו ביצוע עבודות שיקום מקיפות ונרחבות.
בית המשפט קבע, בהתבסס על ההלכה הנוהגת, כי הרס המושכר הביא לפקיעת הסכם השכירות ולשחרור בעלות הנכס מהתחייבויותיהן על פי הסכם זה, וזאת אף אם אין מדובר בהרס מוחלט של המושכר, אלא בפגיעה מהותית בו.
נקבע עוד, כי גם סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, פוטר משכיר מחובה לתקן פגם, אם התיקון 'מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים'.
על שום כל אלה נדחתה תביעת השוכרת.
המקרה המתואר בפסק הדין, מעיד יותר מכל על כך כי לא ניתן, בדרך כלל, לחזות או לצפות מראש באופן אבסולוטי את כל הסיכונים להם חשופים הצדדים להסכם.
עם זאת, יש לשאוף לצמצם ככל הניתן את מרחב אי הוודאות ביחס לאירועים שונים העלולים לפקוד את המושכר ו/או את הצדדים וזאת על ידי עיגון ברור ומדוייק של אופן חלוקת האחריות בין הצדדים במקרים שונים של ביטול ההסכם או של מניעת קיום השכירות מכל סיבה שהיא.