רוכש הזכויות מהמשכיר חייב בכל חובותיו לשוכר

הלכה ידועה היא כי חופש הקניין- ובין היתר זכותו של אדם לעשות בקניינו כרצונו- היא זכות חוקתית עליונה (סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו), אשר לא תישלל ולא תוגבל אלא במקרים ובתנאים שנקבעו בחוק היסוד (סעיף 8 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו). השמירה על חופש הקניין חשובה לא פחות מהשמירה על הקניין עצמו, שכן הגבלה או מניעה מאדם מלממש את קניינו באופן הראוי בעיניו, כמוה כשליחת יד אל ד' אמותיו של אדם העלולה בנסיבות מסויימות לפגום בהנאה מקניין זה.

למרות האמור לעיל, בנסיבות מסויימות נכון וראוי להתערב ולקבוע "כללי משחק" על פיהם ינהגו אזרחי המדינה (גם בקניינם הפרטי) על מנת שלא יבולע לציבור בכללותו (שהרי אינטרס הציבור הינו אף הוא ערך חשוב מעין כמוהו).

חופש הקניין מתבטא לרוב ביכולתו של אדם לממש את הקניין שברשותו ולהפיק את מירב ההנאה הכלכלית מקניין זה. ברם לעיתים מסמא חופש הקנין דווקא את עיני בעל הקניין עצמו, כפי שארע בעניין שהובא לאחרונה בפני בית משפט השלום בתל אביב (כבוד השופט יונה אטדגי, ה"פ 201187/05 פוגל נ' רומאנו ואח', ניתן ביום 30.8.06), במסגרתו עתר שוכר בנכס בבקשה להוציא צו מניעה קבוע כנגד בעליו של הנכס (שרכשו את הנכס זמן לא רב לפני כן), האוסר עליהם לבצע שיפוצים נרחבים בנכס.

ביום 19.9.02 שכר המבקש חנות בקומת הקרקע של בנין המצוי ברחוב בן-עמי 11 בתל-אביב, במקום הידוע ככיכר דיזנגוף. המבקש ערך שיפוצים נרחבים במושכר, וניהל בו מאז בית קפה. שולחנות וכסאות בית הקפה מוקמו מחוץ לבית הקפה.

תקופת השכירות הוגדרה בהסכם השכירות, ככוללת תקופות אופציה שניתנו למבקש, עד ליום 18.9.07.
המשיבים רכשו את הבנין מבעליו הקודם בחודש ספטמבר 2004, והחלו להפעיל אותו באמצעות חברות שבשליטתם.
במסגרת רכישת הבניין על ידי המשיבים, המחה הבעלים הקודם של הבניין למשיבים את זכויותיו על פי הסכמי השכירות שהיו לו עם שוכרים מסוימים בבנין, ובכללם המבקש. כחצי שנה לאחר רכישת הבניין הגישו המשיבים לועדה המקומית בקשה להיתר לעבודות בניה בהיקף נרחב, לרבות תוספת שתי קומות לבנין ושינויים שונים בקומות הקיימות.

התנגדות שהגיש המבקש לועדה המקומית נדחתה, ההיתר ניתן והמשיבים החלו בעבודות הבניה.

בעתירתו לבית משפט השלום טען המבקש, כי עבודות הבניה מהוות הפרה של תנאי מרכזי בהסכם השכירות (סעיף 3 (ד) להסכם השכירות), שנחתם כאמור עם בעליו הקודם של הבניין בו נקבע, כדלקמן: "המשכיר מתחייב בזאת שלא לבצע שיפוץ בבנין ו/או בחלק ממנו ו/או לעשות פעולה אחרת כלשהי, שיש בה כדי לפגוע ו/או כדי לגרוע משימושו של השוכר במושכר ע"פ הסכם זה".

המשיבים לא טענו שהם אינם כפופים להתחייבויות המשכיר על פי הסכם השכירות, אלא טענו, כי אין בעבודות הנעשות כדי להפריע לפעילותו התקינה של בית הקפה, וכי המדובר בעיקר בעבודות הנעשות בתוך הבנין. המשיבים טענו עוד, כי בשלב מסויים נתן המבקש את הסכמתו לביצוע השיפוצים ולחילופין טענו כי המבקש הפר את הסכם השכירות (לא מסר ערבויות כנדרש) ולכן ההסכם בוטל על ידי המשיבים ואינו מחייב אותם.

לאחר שמיעת הראיות קבע בית המשפט כי הגם שהדבר לא צוין במפורש בהמחאת הזכות שנחתמה בין הבעלים הקודם לבין המשיבים, אין ספק, שמשתמע מכך כי גם חובות הבעלים הקודם כלפי השוכרים בנכס הומחו למשיבים.

בית המשפט קבע עוד, כי למעשה, גם ללא אותה המחאת זכות, רוכש הזכויות מהמשכיר המקורי "בא בנעליו" לכל דבר וענין הקשור לחוזה השכירות, כך נקבע בסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971: "המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר. עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות...".

בית המשפט הוסיף וציטט מדברים שנקבעו בעניין זה בבית המשפט המחוזי בע"א (מחוזי ת"א) 1057/87 כהן נ' פישמן (סעיף 11 לפסק הדין): "הסעיף יוצר המחאה של חוזה שלם, על חיוביו וזכויותו. בפנינו הגנה על הקשר החוזי אשר מתבטאת בהכפפה טוטאלית של רוכש הזכויות על פיו לחיובי קודמו. רוכש הזכויות נעשה צד לקשר החוזי, כאילו היה צד לו מבראשיתו, הן לזכות והן לחובה". נקבע עוד, כי לא יכול להיות פקפוק בדבר מרכזיותו וחשיבותו של התנאי הנזכר בסעיף 3(ד) להסכם השכירות עבור המבקש, שכן כל קיומו של בית הקפה מבוסס על הסביבה החיצונית של הבנין.

כיוון שכך, נקבע בפסק הדין, כי אין כל ספק , שעבודות בניה ושיפוץ שיעשו בבנין יכבידו באופן משמעותי על תפקוד בית הקפה ו"יבריחו" את הלקוחות, שלא ירצו לשבת במקום שיש בו רעש, אבק ולכלוך.

משום כך, נקבע, טרח המבקש והכליל תנאי זה בהסכם, וניתן להאמין לו, כי לא היה מתקשר בהסכם, ולא היה עורך עבודות שיפוץ נרחבות בחנות ששכר כדי להפוך אותה לבית קפה, על כל העלויות הכספיות הכרוכות בכך, אילולא תנאי זה.

בהסתמך על מסקנות בית המשפט, ניתן צו מניעה קבוע כנגד המשיבים האוסר על ביצוע עבודות במבנה וזאת עד לתום תקופת השכירות של המבקש בנכס. פסק הדין המתואר לעיל ברשימה זו מלמד יותר מכל על הצורך האקוטי בביצוע בדיקה מקדימה מקיפה ויסודית של כל הגורמים הנושקים לנכס המיועד לרכישה, לרבות התקשרויות המוכר עם צדדי ג'.
במיוחד נכונים הדברים בכל הנוגע לרוכש פוטנציאלי של נכס מקרקעין המבצע "רכישת השקעה" שמטרתה הגדלת התפוקה הכלכלית המופקת מן הנכס, שהרי, העדר תשומת לב מירבית לפרטי ה"נדוניה" המתקבלת במסגרת רכישת הזכויות עלולה להעמידו בפני שוקת שבורה תוך שהוא צופה בהשקעתו יורדת לטמיון.