היש לחייב דייר שמחנה את רכבו בחצר הבית המשותף בדמי ועד מוגדלים

המחסור החמור במקומות חניה בערינו הינו בעיה מוכרת וקשה.
נוכח המציאות העגומה בעניין זה, מצאו לעצמם דיירי בתים משותפים בלב הערים פתרונות שונים ולעיתים משונים לחניית רכבם בסמוך לבית המגורים.
לא אחת אנו נתקלים במקומות חניה מאולתרים שנוצרו על ידי הדיירים בבניין, יש מאין, בתוך חצר הבניין ולעיתים אף במקום בו יועדה גינה.
קורה שבמהלך יחסי שכנות ארוכי שנים הוצמד, בשלב כלשהו, חלק בחצר הבניין לדירה מסויימת בבניין ובעליה מחנה את רכבו מידי יום בחניה מאולתרת זו.
נשאלת השאלה האם שימוש בחלק החצר לצורך חניה, מחייב את הדייר המחנה בדמי ועד בית מוגדלים???
בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים בערעור שהגישו בעלי דירות בבית משותף בירושלים, נדונה השאלה, האם דירה בבית משותף אליה צמודה גינה בלתי מקורה חבה בתשלום דמי ועד בית מוגדלים (ע"א 5062/04).
הועלתה השאלה האם לצורך חישוב חלקה היחסי של הדירה המסויימת ברכוש המשותף יש לכלול גם את הגינה הצמודה אליה??
בית המשפט המחוזי (כבוד השופט משה דרורי) קיבל את החלטת המפקח על רישום המקרקעין בירושלים, וענה על שאלה זו בשלילה.
כלל, יאמר, כי סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 קובע, כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.
חלקו של דייר ברכוש המשותף מחושב לפי יחס שטח הרצפה של דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף.
בית המשפט המחוזי אימץ את קביעת המפקח על רישום המקרקעין, כי נהוג ומקובל ששטחים המוצמדים לדירות כגון: גינות, חצרות או גגות, לא נכללים במסגרת קביעת שיעור החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף, לצורך השתתפות בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף ועל כן, אין זה מן הראוי והנכון לחשב, לצורך קביעת שיעור ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף, שטח גינה בלתי מקורה, כחלק מן הדירה.
בית המשפט מסביר, כי קביעת חלקו של דייר בהוצאות הדרושות להחזקה וניהול הבניין, נעשית בהתאם לשטח דירתו מאחר ששטח הדירה מעיד על מידת השימוש שעושה כל דייר ביחס לכלל הרכוש המשותף.
היינו, מידת השימוש של כל דייר בבית המשותף, נקבע בהתאם לשטח המשמש למגורים שהוא שטח דירתו.
לפיכך, קובע בית המשפט, כי שטח אשר הוצמד לדירה, כגון גינה, חצר או גג, אינו מוסיף למידת ה"שימוש", מאחר ושטח זה לא נועד למגורים.
לסיכום, מקבל בית המשפט את גישת המפקח, כי נהוג ומקובל לא לכלול בחישוב שטחה היחסי של דירה את השטחים המוצמדים שהינם שטחים בלתי מקורים ואשר לא יכולים לשמש למגורים.
עולה אם כן מהחלטת בית המשפט, כי גינה או חצר בלתי מקורים אינם נכללים בחישוב השטח בו עושה הדייר שימוש מאחר והם אינם משמשים למגורים.
הרציונל העומד בבסיס פסק הדין הוא נכון וראוי אולם רק בחלקו. בכל הכבוד, רציונאל זה נותר בבדידותו בהתקיים מצבים רבים המתרחשים כדבר שבשגרה במסגרת יחסי דיירים בבית משותף.
ברי, כי לא יהיה זה נכון וראוי לקבוע את מידת השימוש של דייר ברכוש המשותף (ואת חלקו בהוצאות ההחזקה והניהול של הבניין) רק בהתאם לשטח המשמש למגורים (שטח הדירה) ולהתעלם מהשימוש שהוא עושה בחצר או בגינה לטובת חניית רכבו למשל.
במקרה זה, על אף שמדובר בשטח שאינו מקורה הרי שהנאת הדייר שבבעלותו שטח זה היא רבה ביותר ומובן שחניית הרכב בשטח זה מהווה "שימוש" הגם שאינו למגורים, שכן לרוב יהיה שטח החצר המיועד לחניה בחזקת "אוצר" כה נדיר ונחשק, עד שלעיתים יהיה ערכו הסגולי בעיני הדיירים גבוה אף מזה של חדר ארונות נוסף בדירת המגורים.
לדידי, ראוי לבחון "שימוש" ברכוש המשותף על פי מבחן מהותי המגדיר "שימוש" באופן רחב ולחייב דייר שלדירתו הוצמד חלק מהרכוש המשותף (חצר או גינה) והוא משתמש בו לחניית רכבו, בדמי ועד בית מוגדלים.
צודק וראוי לכלול במסגרת השטח בו עושה הדייר "שימוש", כל שטח המצוי בתוך תחומי הבית המשותף אשר דייר מפיק באמצעותו הנאה והנאה זו עשויה לנבוע ממגורים או משימוש אחר בלעדי שעושה הדייר בחלקי הרכוש המשותף.
דומה, כי מתן פרשנות רחבה למונח "שימוש" כמוצע לעיל יטיב מחד עם דיירי הבניין בכך שיאפשר לחלק את נטל הוצאות החזקת הרכוש המשותף באופן ראוי וצודק יותר (בהתאם לשימוש האמיתי שעושה בו כל אחד מהדיירים) והכל ללא שתפגע כלל זכות הדייר לעשות בשטח המוצמד לדירתו כבשלו.
כך, יצאו דיירי הבית המשותף מרוצים וניתן יהיה ליטול את עוקצה של עוד מחלוקת העלולה לפרוץ בין דיירי הבית ולחבל ביחסי השכנות הנעימים השוררים על פי רוב.