היתכן שבעל נכס יאלץ להשכירו לשוכר מסויים בניגוד לרצונו?

הסכמי שכירות נחתמים בין משכיר מרצון לשוכר מרצון, כדבר שבשגרה, וזאת, לאחר שהצדדים ניהלו ביניהם מו"מ, במהלכו סיכמו את תנאי השכירות, לרבות משך תקופת השכירות, גובה דמי השכירות, מטרתה וכד'.

אולם, קיים תנאי ראשוני, מהותי והכרחי הקודם בהרבה, מבחינה כרונולוגית, לשלב ניהול המו"מ בין הצדדים באשר לתנאי השכירות, והוא שלב "חיפוש הפרטנר להתקשרות".

בשלב זה מפעילים הצדדים שיקולים שונים, שכן השוכר חפץ בקורת גג שתתאים לצרכיו ובבעל בית שהתערבותו בנעשה במושכר תהיה מינורית ככל האפשר, ואילו בעל הבית, מצידו, מחפש לעצמו שוכר טוב שיוכל לעמוד בתשלומי השכירות במשך תקופת השכירות וחשוב לא פחות, ישמור על הנכס בל יפגע ערכו.

שלב זה של "חיפוש פרטנר להתקשרות" הינו שלב מהותי ביותר ואולי המהותי מבין כל שלבי תהליך השכרת הנכס, ובעל הבית ימשיך לחפש שוכר לנכסו עד שיפגוש שוכר שיהלום את ציפיותיו וימצא חן בעיניו והוא עשוי לוותר על התקשרות עם שוכר מסויים שעומד בתנאים הכלכליים של השכירות, וזאת דווקא מטעמים אחרים לחלוטין.

טעמים אחרים אלה הם אינדיבידואלים ומופעלים על ידי בעל הנכס מתוך תפיסת עולמו שלו ואין הוא חייב לתת דין וחשבון לאיש באשר לטעמים בגינם פסל אדם זה או אחר מהיות שוכר בנכס.

וכל כך מדוע? ראשית משום שהנכס העומד להשכרה (במיוחד כשמדובר בדירת מגורים), הינו בעל ערך כלכלי רב לבעליו ולעיתים ערכו רב שבעתיים בשל היבטים נוספים, סנטימנטאליים ואחרים.

שנית, עומדים לזכותו של בעל הנכס עקרונות חשובים כגון, חופש ההתקשרות וזכות הקניין ואלה מעניקים בידו זכות לגיטימית לבחור את השוכר שיבוא ויכנס בשערי דירתו וישהה בה למשך כל תקופת השכירות.

דא עקא, שהלגיטימיות הרבה האופפת את החופש בבחירת השוכר לנכס עלולה להחלש משמעותית ואולי אף להעלם בנסיבות מסויימות. בעל הנכס אף עלול למצוא עצמו משכיר את הנכס שבבעלותו לשוכר פלוני בניגוד לרצונו ולהימצא כפוי למסור את מפתח הנכס לידי מי שאינו חביב עליו.

כיצד מצב בעייתי זה מתאפשר?

ברוב הסכמי השכירות נהוג לנסח "מנגנון יציאה" הקובע, כי השוכר יהא רשאי להביא לסיומה את תקופת השכירות בטרם עת, ובלבד שמצא שוכר חלופי במקומו.

מנגנון זה כולל קביעה נוספת לפיה, המשכיר לא יתנגד לזהותו של השוכר החלופי "אלא מטעמים סבירים".
קיימים בעלי נכסים שקובעים בגוף ההסכם איסור מוחלט על העברת זכות השכירות משוכר אחד למישנהו.

בעלי נכסים אלה אינם יודעים, שסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971, עומד לצידם של השוכרים בעניין זה, וקובע באופן מפורש כי השוכר יהיה רשאי להעביר את זכות השכירות שבידו, גם אם העניין נאסר בהסכם השכירות.

סעיף 22 לחוק קובע, כי העברת זכות השכירות על ידי השוכר מותנית בהסכמת המשכיר, אולם אם לא הסכים המשכיר להעברת הזכות וזאת מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אזי יהיה רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר.

לדידי, אכן יש מקום לכלול "מנגנון יציאה" בכל הסכם שכירות, והרציונאל העומד בבסיס ההסדר המצוי בחוק בעניין זה הוא נכון וראוי, שכן יש לאפשר את "עבירות" הזכות ואין לכפות על השוכר את המשך ההתקשרות בכל תנאי.

עם זאת, קיימת בעייתיות רבה באופן בו מנוסח סעיף 22 הנ"ל ובהכללת מונח "הסבירות" בהקשר זה.

מונח ה"סבירות" הינו מונח "סל" וכלי חשוב לצורך הכרעה במחלוקות הניטשות בין צדדים סביב נכונותו של מעשה שעשה מי מהם. אז בוחן בית המשפט את מסכת ההתרחשויות ובודק כיצד היה פועל "אדם סביר" בנסיבות המחלוקת.
אולם, ככל שעסקינן בבעל נכס החפץ להשכיר את נכסו, אין מקום להחלת מונח ה"סבירות".

הרי ככל שניתנה לגיטימיות לבעל הנכס לבחירת השוכר הראשוני, מדוע יש להגבילו בבחירת השוכר החלופי??

באופן היפוטטי, על פי החוק, רשאי השוכר היוצא להביא תחתיו שוכר חלופי שלא ימצא חן בעיני בעל הנכס, ואולם זה האחרון יהיה חייב לספק "טעמים סבירים" להתנגדותו לקבלת השוכר החדש כשוכר חלופי בנכס, ובאם לא יהיו טעמים כאלה בידו, הרי שאפשר ובית המשפט יכפה עליו להשכיר את הנכס לשוכר חלופי זה בו אין הוא חפץ.

תוצאה זו הינה קשה ופוגעת בעקרון חופש ההתקשרות ובמיוחד בזכות הקניין של בעל הנכס שהינה זכות יסוד.
ניתן ללמוד על מידת הפרשנות בה נוקט בית המשפט באשר למונח "סבירות" (בהקשרו ברשימה זו), מתוך פסק דין שניתן לאחרונה בע"א 5309/04 בביוף נ' זהורי ואח'. שם, בחן בית המשפט המחוזי בירושלים את סבירות התנגדותו של בעל בית, להעברת זכויותיו של דייר מוגן בבית עסק.

פסק הדין עוסק אומנם בדיני שכירות מוגנת ולא בדיני שכירות "רגילה" (שאינה מוגנת), אולם לאור הכרסום הרב במעמד זכות השכירות המוגנת וגישת הפסיקה כלפיה, נראה כי ניתן ללמוד מהאמור בפסק דין זה ולהקיש גם לענייננו.
כבוד השופט גל קבע בפסק הדין, כי לצורך בחינת סבירות התנגדותו של בעל הבית להעברת הזכויות במושכר יש לבצע איזון בין זכות הקניין (שהינה זכות יסוד בעלת מדרג נורמטיבי גבוה) של בעל הבית מחד, ובין זכות הדייר מכוח החוק ועקרון העבירות מנגד.

בית המשפט קבע לעניין המחלוקת שנדונה שם, כי התנגדות בעל הבית היתה סבירה, בהיותה מבוססת, על כך, שאגב החלפת הדיירים נדרש למעשה שינוי בתנאי השכירות.

נשאלת השאלה, מה דינה של התנגדות בעל הנכס שאינה נובעת בהכרח משינוי בתנאי השכירות? האם התנגדות מטעמים אחרים איננה "סבירה"?

המנגנון המצוי בחוק הינו בעייתי, שכן הוא מאפשר התערבות של בית המשפט בשיקוליו של בעל הנכס ובחינת סבירותם של שיקוליו במבט אובייקטיבי, מקום בו ראוי שישכון מבטו הסובייקטיבי של בעל הנכס והוא בלבד.

ברם, עד שיתן המחוקק דעתו לעניין זה (אם בכלל), יכולים הצדדים למזער ולהגביל את מרחב התמרון של בית המשפט בכל הנוגע לפרשנות המוענקת לסבירות ההתנגדות, וזאת על ידי הוספת קביעות מפורשות ומפורטות בגוף ההסכם, לגבי תנאי השכירות שיחולו על השוכר החלופי, השימוש שיעשה בנכס על ידו וקריטריונים ברורים באשר לזהותו.