מעלית בבית משותף- המדירך השלם

טיול ברחובות העיר ובמיוחד בשכונותיה הוותיקות, יגלה לפניכם תופעה שאומנם איננה חדשה אך היא הולכת ופושטת עוד ועוד בבנייני העיר הוותיקים.
בהביטכם לעבר מבואות הבניינים, תוכלו בוודאי להבחין בשלט גדול מימדים המודיע לכל: "בבניין זה מותקנת מעלית!".
ומדוע נושא זה פופולרי כל כך בשנים האחרונות??
התקנת מעלית בבניין שהינו בגיל העמידה הינה אחת האלטרנטיבות היותר טובות ומהירות להעלאת ערך הדירות בבניין.
לצד ההיבט הכלכלי, אין כל ספק כי מעלית בבית דירות וותיק משרתת נאמנה את דיירי הבניין ומקלה באופן משמעותי על אורח החיים ועל הנאת הדיירים מדירותיהם, במיוחד אם אלה ממוקמות אי שם במעלה הבניין.
ההשקעה הכספית הנדרשת לצורך התקנת המעלית אינה פעוטה כלל וכלל ועשויה להסתכם במאות אלפי שקלים חדשים, הכל בהתאם לסוג המעלית, גודלה והצורך בשינוי מבנה חדר המדרגות לצורך התקנתה.
ברם, עלות זו מתחלקת בין בעלי הדירות בבניין בהתאם להסדר הקבוע בחוק.
בשנת 2005, עברה בקריאה טרומית בכנסת הצעת חוק לתיקון ההסדר הקבוע בחוק המקרקעין לגבי מימון התקנת מעלית בבית משותף שהוגשה על ידי הח"כים חן, ברינזון, ופולישוק.
חשוב להכיר את ההסדר הקבוע היום בחוק המקרקעין לגבי האופן בו מחולק נטל עלות התקנה המעלית בבית משותף, ויפה שעה אחת קודם.
יתכנו מצבים בהם יחוייב דייר בעל כורחו לשלם עבור התקנת המעלית בבית המשותף וזאת למרות שלא חפץ כלל בהתקנתה.
חשוב לדעת מהו ההסדר הקבוע היום בחוק וכיצד ניתן להימנע מחיוב כפוי בהשתתפות בעלויות התקנת המעלית בבית משותף.
מי רשאי להחליט כיום על התקנת מעלית בבית משותף?
סעיף 59 ו לחוק המקרקעין קובע, כי רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבניין רשאי להחליט באסיפה כללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אך זאת בכפוף לשני תנאים: הראשון, הוא שניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה והשני, שניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית.
מי נושא בעלויות התקנת המעלית?
עלות התקנת המעלית עשויה להסתכם כאמור במאות אלפי שקלים ולכן חשוב להכיר את ההסדר הקבוע בחוק בעניין זה.
החוק קובע, כי בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה.
האם גם דיירי קומת הקרקע חייבים בהשתתפות בעלויות התקנת המעלית?
לא. החוק קובע, כי בעלי הדירות בקומת הקרקע, לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה.
ומה קורה במצב בו אחד הדיירים מסכים להתקנת המעלית אך לא מעוניין לעשות בה בשימוש וכמובן שלא חפץ בהשתתפות בהוצאות התקנתה?
החוק מתיר לדיירים שקיבלו את ההחלטה להתקין את המעלית להסכים ביניהם כי רק מקצתם ישאו בהוצאות ההתקנה.
האם בכל מקרה דייר שלא נתן הסכמתו להתקנת המעלית לא ישתתף בעלויות ההתקנה?
באופן עקרוני, זוהי רוח החוק, אולם הדייר שאינו חפץ בהתקנת המעלית חייב להביע התנגדותו באופן ברור ונחרץ.
מדוע חשוב כל כך להביע התנגדות להתקנת המעלית? לא מספיק שהדייר שאינו חפץ בהתקנה לא יהיה בין הדיירים שמקבלים את ההחלטה על התקנת המעלית?
באחרונה קיבל בית המשפט המחוזי בחיפה באופן חלקי, ערעור שהגישו דיירי בית משותף ברחוב הרופא בחיפה, על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, וחייב בעלת דירה המתגוררת בקומה ראשונה בבניין בתשלום 100,000 ₪ בגין הוצאות התקנת מעלית בבית המשותף.
בית המשפט חייב את הדיירת מהקומה הראשונה בהשתתפות בהוצאות התקנת המעלית (שם היה מדובר בעלות התקנה כוללת של 472,000 ₪) וזאת למרות שלא היתה בין הדיירים שהחליטו על ההתקנה.
האם פסק הדין לא עומד בסתירה להוראות החוק?
על פניו נראה, כי קביעת בית המשפט מנוגדת לכאורה להוראות סעיף 59 ו לחוק הקובע כאמור, כי בהוצאות התקנת המעלית ישאו רק אלה שהיו בין המחליטים על ההתקנה.
ברם, בית המשפט קבע, כי למרות שהדיירת המדוברת לא הצטרפה להסכמה של שני הדיירים האחרים בבניין (בבניין היו בסך הכל שלושה דיירים כאשר שניים מהם הסכימו להתקנת המעלית), ולא חלה עליה חובה להשתתף בהוצאות ההתקנה, הרי שבמקרה זה, כבר מתחילת הדרך הדיירת לא התנגדה לעצם השתתפותה בהוצאות ההתקנה, אלא כפרה רק בנוגע לאופן חישוב חלקה בהוצאות אלה.
מטעם זה, קבע בית המשפט, יש לחייבה בהשתתפות בהוצאות התקנת המעלית לפי הסכום המירבי שהסכימה לשלמו בסך 100,000 ₪.
אז מה על דייר שאינו חפץ בהתקנת המעלית לעשות?
למדים אנו מתוך פסק הדין הנ"ל, כי דייר המתנגד להתקנת מעלית בבניין או להשתתפות בהוצאות ההתקנה, מוטב לו שיביע התנגדותו באופן ברור וחד משמעי.
הימנעות של הדייר המתנגד מהבעת התנגדותו זו באופן ברור וחד משמעי עלולה להתפרש על ידי בית המשפט כנכונות מצידו להשתתף בהוצאות ההתקנה כפי שאכן קרה לדיירת מרחוב הרופא בחיפה.
מה קובע החוק לגבי חלוקת הוצאות החזקת המעלית ותפעולה השוטף?
כמובן שמעבר להוצאות ההתקנה ישנן עלויות נוספות בגין הפעלה שוטפת של המעלית.
בשונה מההסדר החל בנוגע לתשלום הוצאות התקנת המעלית, קובע החוק, כי בהוצאות ההחזקה וההפעלה ישתתפו כל בעלי הדירות, לרבות הדיירים שהתנגדו להתקנתה.
האם ההסדר הקבוע בחוק לגבי ההשתתפות בעלות ההתקנה וההחזקה של המעלית יחול תמיד?
ההסדרים הקבועים בחוק יחולו תמיד, אלא אם בעלי הדירות בבית המשותף קבעו בתקנון הבית הסדר אחר המחליף את ההסדר הקבוע בחוק.
ומה הדין במקרה בו בבית משותף הותקנה מעלית על ידי אחד הדיירים בלבד ובמימונו הבלעדי והוא היחיד שהשתמש בה וכעת מבקשים דיירים שרכשו דירה בבניין לעשות בה שימוש? האם עליהם לשלם לדייר שהתקין את המעלית עבור עלות ההתקנה או רק עבור עלויות ההחזקה?
באחרונה ניתן פסק דין על ידי המפקח על רישום המקרקעין בירושלים שעסק במקרה דומה.
התובעים, אשר רכשו דירה בבית משותף ברחוב בית הערבה בירושלים, עתרו למפקח על מנת שיקבע את הסכום שעליהם לשלם לדייר בבניין (הנתבע) כדי לזכות בשירותי המעלית שהותקנה על ידו ועל חשבונו הבלעדי מספר שנים קודם לכן ושירתה עד אותו מועד אך ורק את דירתו.
התובעים שרכשו את דירתם בבית המשותף כאשר המעלית הנ"ל כבר היתה מותקנת, פנו לנתבע בבקשה לאפשר להם להשתמש במעלית על מנת להגיע לדירתם, והציעו לו תשלום בשיעור חלקם היחסי ברכוש המשותף (1/6- בבניין 6 דירות), אך הנתבע סרב ודרש מהם תשלום מחצית מעלויות ההתקנה וכמובן השתתפות בדמי החזקת המעלית השוטפים ובהוצאות תיפעולה ככל שיידרש.
נקבע בפסק הדין, כי התרת השימוש במעלית לתובעים מבלי שיחוייבו במימון התקנתה, יגרום לעיוות דין ולעשית עושר ולא במשפט, שכן התובעים שלא השתתפו בהוצאות להתקנת המעלית, אינם יכולים לדרוש מבעלי הדירות בבית לממן את חלקם בהוצאה, ולאפשר להם להשתמש במעלית ולהעלות את ערך דירתם.
לפיכך, חייב המפקח את התובעים לשלם לנתבע את חלקם בהתקנת המעלית (50% מעלות ההתקנה ולא 1/6 כפי שביקשו), כתנאי מוקדם ובסיסי לפני שיתאפשר להם לעשות בה שימוש.
חלוקת הוצאות התקנת המעלית עלולה לגרום למצב שדייר שאינו חפץ לשלם עבור ההתקנה, יסרב להתקנה (בידעה שיתר הדיירים מסכימים להתקנה) ולאחר שתותקן המעלית למרות התנגדותו (ומבלי שהשתתף בהוצאות ההתקנה) הוא יבקש לעשות בה שימוש כנגד תשלום הוצאות התפעול בלבד- מצב זה עלול לגרום לעשיית עושר של דיירים בבית המשותף - לא כך?
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בחיפה (ת.א. 12879/04), דחה בית המשפט תביעה שהגישו 9 דיירי בית משותף נגד שני דיירים אחרים (בני זוג).
במהלך שנת 2001 החליטו התובעים לבצע שיפוץ בבניין, ובין היתר להתקין מעלית בפיר חדר המדרגות.
התכנית להתקנת המעלית אושרה על ידי הרשות המקומית ועל ידי הרוב הדרוש של שני שלישים של דיירי הבית המשותף.
הנתבעים התנגדו לתוכנית והגישו תביעה למפקחת על רשום המקרקעין בחיפה לקבלת צו למניעת ביצוע העבודות. בין היתר, טענו כי הגשר יגרום להם מטרדי רעש, כי אין להם צורך או רצון במעלית וכי הבניה תגרום לירידת ערך דירתם. בקשת הנתבעים נדחתה.
הנתבעים לא השתתפו בעלויות הקשורות לביצוע העבודות בבניין אך דרשו לעשות שימוש במעלית לאחר שנבנתה. משכך, הגישו התובעים תביעה למפקחת על המקרקעין וביקשו צו שיאסור על הנתבעים לעשות שימוש בגשר ובמעלית.
המפקחת דחתה את בקשת התובעים וקבעה, כי לנתבעים זכות שימוש בכל המתקנים של הרכוש המשותף כנגד השתתפות בתשלום הוצאות האחזקה.
בשנת 2003, מכרו הנתבעים את דירתם בסכום של 200,000 $ (ערכה של דירת הנתבעים עלה כתוצאה מהתקנת המעלית בכ- 8%).
לפיכך, הגישו התובעים תביעה נוספת כאמור לבית משפט השלום בחיפה וטענו כי דירת הנתבעים הושבחה כתוצאה מבניית המעלית וזאת בלא שהנתבעים השתתפו בתשלום עבור הקמתה דבר שהביא להתעשרות הנתבעים על חשבון התובעים בניגוד לדין (על פי חוק עשיית עושר ולא במשפט).
התובעים ביקשו להורות לנתבעים להשיב את סכום ההשבחה שנוצר כתוצאה מהתקנת המעלית ובניית הגשר.
הנתבעים טענו מנגד, כי אין כל יסוד בדין המאפשר לחייבם בסכומים האמורים לאור האמור בסעיף 59 ו לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
בית משפט השלום דחה את תביעה התובעים וקבע כי סעיף 59ו לחוק המקרקעין, תשכ"ח-1969 יצר הסדר מפורט בכל הנוגע להתקנת מעלית בבית משותף ואיזן בין הזכויות היחסיות של דיירי בית משותף.
בית המשפט קבע עוד, כי אין מקום, או הצדקה, להפעיל מערכת איזונים נוספת הכלולה בחוק עשיית עושר ולא במשפט מאחר והנושא הוסדר כליל בחוק המקרקעין בהתחשב במדיניות הציבורית הרצויה על רקע כלל הסוגיות העולות אגב עריכת שיפורים ברכוש המשותף של בית משותף.
פסק דין זה מצביע על מצב בעייתי הנובע מההסדר הקבוע כיום בחוק המקרקעין, העלול לגרום בנסיבות מסויימות לתופעת "הנהנה חינם" ה-"free rider".
מה הציעה הצעת החוק שעברה בשנת 2005 בקריאת טרומית בכנסת?
הצעת החוק שהוזכרה לעיל ביקשה לקבוע שתי קביעות חשובות: האחת, כי בעל דירה אשר בעליה הקודמים לא ביקש להשתמש במעלית בעת התקנתה, והוא מבקש כעת להשתמש בה, יהיה רשאי לעשות כן ובלבד שישלם לבעלי הדירות אשר השתתפו בהוצאות התקנת המעלית את חלקו היחסי בעלות ההתקנה.
והשניה, שבהוצאות ההחזקה של המעלית ישאו רק הדיירים המשתמשים בה ולא כל הדיירים כפי שמורה החוק בנוסחו דהיום.
ההצעה הציעה חלוקה הוגנת יותר של העלויות, נכון?
אכן כך, מי שיעשה שימוש בפועל במעלית יהיה מחוייב לשאת בחלקו היחסי בעלויות ההתקנה וכך ימנע מצב בו אדם התנגד להתקנת המעלית ונמנע על ידי כך מלשאת בעלויות ההתקנה, אך בה בעת עשה שימוש במעלית ונהנה ממנה.
בנוסף, גם עלויות ההחזקה והתפעול השוטפות לא יוטלו באופן שרירותי על כל הדיירים אלא רק על הדיירים שישתמשו בפועל במעלית.

האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי.