לאחרונה, בית משפט השלום בחיפה קיבל תביעת ליקויי בנייה של בעלי דירה חדשה מקבלן, התביעה כללה גם רכיב של עיכוב במסירה. לטענתם של הדיירים, הם קיבלו את הדירה רק חצי שנה אחרי המועד המקורי, וגם אז היו בדירה מגוון של ליקויים, החל בצבע וטיח וכלה בפגמים בחלונות, בריצוף ובדלתות.


על פי סעיף ארבע של חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, אם קיימת אי התאמה בדירה שלא מאפשרת לדיירים להיכנס אליה במועד שנקבע, הדבר נחשב לאי קיום של חובות הקבלן כלפי רוכשי הדירה ולכן מזכה אותם בפיצויים.


הקבלן טען: הדירה הייתה מוכנה, הרוכשים סירבו לקבל אותה


החוק מפרט שני מקרים שנחשבים לאי התאמה בדירה חדשה מקבלן. המקרה הראשון הוא אם קיים שוני בין הדירה שנבנתה ובין המפרט האדריכלי שנקבע או התקן הרשמי של הבניה. המקרה השני הוא ליקויים שנמצאו בדירה אחרי כניסת הרוכש, בדרך כלל לאורך תקופה של שנה. התנאי העיקרי שמציין החוק לגבי הליקויים הוא שהרוכש הוכיח שנעשו על ידי הקבלן ושהיו באשמתו.


במהלך המשפט הקבלן הסביר כי הדיירים היו יכולים להיכנס לדירה במועד שנקבע כיוון שהייתה מוכנה. לטענתו, הם סירבו להיכנס בעקבות ליקויים שונים שחלקם נגרמו בגלל אנשי מקצוע שהם עצמם הזמינו ועבדו באופן לא זהיר ולא מקצועי. לטענת הרוכשים, הדירה התקבלה עם ליקויי צבע וטיח, עם פגמים בחלונות, בדלתות, במעקה הזכוכית של המדרגות ואף התגלתה רטיבות באחד החדרים.


לא היה ניתן להוכיח בוודאות אם הליקויים היו קיימים קודם להגעת אנשי המקצוע או לא, אך הדירה נמסרה לרוכשים אחרי העיכוב כשעדיין נמצאו בה ליקויים. בשל כך, השופט פסק שהקבלן יצטרך לשלם את עלות התיקונים העתידיים שהעריך מומחה לליקויי בניה מטעם בית המשפט.


השופט קבע כי הליקויים שאותרו בדירה לא הפכו אותה ללא ראויה למגורים


מעבר לחוק המכר, צוינה גם הפסיקה הנהוגה בנושא שלפיה אם מתגלים ליקויים רציניים בדירה שלא מאפשרים להתגורר בה - אז הרוכש לא ייכנס אליה עד שהם יתוקנו, ואז הקבלן יצטרך לשלם לו פיצויים על איחור במסירת הדירה. השופט ציין שלא כל אי התאמה מזכה בפיצויים, רק אי התאמה חמורה שלא מאפשרת מגורים בדירה ולכן מהווה הפרה של חוזה הקניה בין הקבלן לדיירים.


למשל, אי חיבור של מערכות ביוב, חשמל וטלפון או אי התקנת מעלית הם ליקויים שלא מאפשרים מגורים בדירה. השופט קיבל את טענת הקבלן שלפיה הליקויים שעליהם התלוננו הרוכשים היו תיקונים קלים ולא משמעותיים. ניתן לגור בדירה שיש בה ליקויי צבע וטיח, ולגבי הרטיבות הוכח שהיה כתם מינורי והתקלה טופלה כבר ברובה, כך שגם עניין זה לא הגביל את המגורים בדירה.


עוד טען הקבלן שלפי חוזה הקניה עומדת לו תקופה של שנה אחרי כניסת הדיירים, כדי לבצע את כל התיקונים המבוקשים בלי שמסירת הדירה תתעכב. לפיכך הוא גרס שמסירת הדירה באיחור לא הייתה באשמתו אלא בגלל התעקשות של הדיירים.


במהלך המשפט עלתה השאלה - אם הדירה הייתה מוכנה והליקויים שאותרו בה אפשרו מגורים ראויים, מדוע לא נכנסו אליה הדיירים? הקבלן טען מצדו שהם היו אמורים להיכנס אך הערימו קשיים בלתי הגיוניים ודרשו את תיקון הליקויים לפני שייכנסו. מנגד, הדיירים טענו שלא קיבלו שום מכתב שיזמין אותם לקבל את החזקה בדירה במועד שנקבע, אלא רק באיחור משמעותי.


הקבלן לא שלח מכתב לרוכשים כדי שיקבלו את החזקה בדירה


כיוון שכל עיכוב במסירה מזכה בפיצויים, השופט ציין כי הקבלן היה אחראי לשלוח לבעלי הנכס מכתב שבו הוא דורש מהם לקבל את החזקה בדירתם החדשה. הוא הסביר שאם הרוכשים היו מסרבים לקבל את הדירה בגלל הליקויים המעטים והפחותים שנמצאו, אז היה ניתן לקבל את טענת הקבלן שלפיה הם היו צריכים להיכנס אליה כיוון שהייתה ראויה למגורים.


עם זאת, הקבלן לא שלח מכתב לדיירים עם דרישה לקבל את החזקה על הדירה. השופט הדגיש ששליחת המכתב היא נוהג מקובל כאשר הדירה מוכנה למסירה, ואם לא נעשתה - ייתכן כי המצב היה אחר משתיאר הקבלן. עוד הוא ציין כי ייתכן שהסיבה לעיכוב במסירה הייתה חילופי הקבלנים בפרויקט, כפי שטענו הרוכשים.

 

יש לך שאלה?

פורום ליקויי בניה | בדק בית | תביעות קבלנים


לפיכך, השופט קבע כי הקבלן לא שלח מכתב לקבלת חזקה על הדירה לדיירים ולכן נושא באחריות למסירת הדירה בעיכוב של חצי שנה. סכום הפיצוי שנפסק בגין האיחור הוא כגובה השכירות של דירה בגודל ובמיקום דומה לדירה החדשה, במכפלה של 1.5 ושל ימי האיחור. בסופו של דבר, השופט חייב את הקבלן לשלם לדיירים 84 אלף שקלים, כולל תשלום שכר טרחת עורכי דין. סכום הפיצויים היה בגין איחור של חצי שנה במסירת הדירה, ובגין הליקויים שהתגלו בה גם אחרי תקופת האיחור.

 


ת"א 16172-11-14