לאחרונה, בית משפט השלום בחיפה עסק בתביעה שהוגשה בנוגע להפרת הסכם מכר. אדם שרכש דירת מגורים בצפון הארץ, גילה לאחר התשלום כי בדירה קיימות חריגות בניה בניגוד לחוק התכנון והבניה. תוספות הבניה שנעשו בדירה היו סגירה וקירוי של מרפסת, הפיכת חנייה לחדר מגורים ובנייה של בריכת שחייה, כולן ללא היתר בניה מתאים.


בתביעה האשים הרוכש את בעלי הדירה בהעלמת מידע חיוני שהיה יכול למנוע ממנו לרכוש את הנכס. במסגרת זו, הוא עתר לפיצויים לפי סעיף בהסכם שמחייב את מי שמפר אותו לשלם סכום פיצויים שיכול להגיע למיליון שקלים. לטענת המוכרים, האיש הצהיר בהסכם כי המצב התיכנוני של הנכס ידוע לו, ולכן הוא זה שהיה אחראי לבדוק את הנכס טרם הקניה.


הרוכש ביקש מבית המשפט לקבל חזקה על הנכס שאת תמורתו, כך טען, שילם במלואה


במסגרת התביעה לפיצוי על הפרה יסודית של החוזה, הרוכש ביקש לקבל את החזקה על הדירה מכיוון ששילם את תמורתה לפי הסכם המכר שנחתם. בתגובה, בעלי הדירה טענו כי לא קיבלו לידיהם את מלוא כספי המכירה, וכי יפנו את הדירה כשיקבלו את יתרת הסכום.


נוסף על הסכם המכר שבו צוין סכום הקניה, הרוכש הגיש לבית המשפט תיעוד של תשלום שלושה שיקים שונים בהפרשי זמן קצרים שסכומם הכולל תואם לסכום הנקוב בהסכם. הוא הסביר כי אף על פי שהדירה הייתה אמורה להימסר בתאריך ספציפי, בחוזה המכר הוסכם כי אם יעביר את מלוא התמורה לפני כן, יוכל לקבל את הדירה.


המוכרים לא הכחישו את תשלום השיקים שעליהם העיד הרוכש.  הם טענו כי נוסף לכספים אלה, הקונה מסר להם סכום במזומן שהיווה חלק מהסכום הסופי שעליו סוכם בעל פה - סכום שהיה גבוה יותר משצוין בחוזה המכר. לשאלת השופט ענו המוכרים כי נעתרו לבקשתו של הרוכש להציג סכום נמוך בחוזה המכר ובדיווח הכספי, כדי להימנע מתשלום מיסים על סכום גבוה יותר ששיקף את שוויה האמיתי של הדירה. לטענתם, מכיוון שהסכום שנמסר במזומן היה חלקי, הם רשאים שלא לפנות את הדירה עד שתתקבל יתרת הסכום שנדרש לרכישה.


בעלי הדירה נמצאו כדוברי אמת: הרוכש לא שילם את מלוא הסכום על הנכס


הרוכש הכחיש כל תשלום שבוצע במזומן מעבר לתשלומי השיקים שמסר למוכרים. לטענתו, כל הצדדים כפופים להסכם המכר שנחתם ולא ניתן למסור גרסה אחרת שלא מתועדת במסמך. הוא גרס כי לפי החוזה, בתמורה לשלושת השיקים שמסר המוכרים מחויבים להעביר על שמו את הזכויות על הדירה.


בתגובה לטענות המוכרים, בוצעו בדיקות מעמיקות בבית המשפט כדי לוודא את הרלוונטיות והתוקף של הסכם המכר שנחתם. תחילה נדרש מצד בעלי הדירה להוכיח את התשלום בכסף מזומן שלטענתם היה חלק משוויו האמיתי של הנכס. כדי לעשות זאת, הם ביקשו לזמן

לבית המשפט שני עדים בלתי תלויים שנכחו במעמד שבו הרוכש העביר את הכסף במזומן. גרסאותיהם של העדים תאמו זו לזו ותמכו בטענתם של בעלי הדירה.


מול עדויותיהם של הנוספים, השופט מצא בעדות רוכש הדירה סתירות ואי בהירות ביחס לאופן התרחשות האירועים. זאת ועוד, העדים הציגו מסמכי תיעוד שלפיהם הונפקו קבלות מתאימות על סכום המזומן שנמסר. לפיכך קבע השופט כי מסירת הכסף נוסף על סכומי השיקים שהיוו לכאורה את תמורת הדירה כפי שנחתמה בהסכם המכר, הוכיחה כי הסכום לא היה התמורה האמיתית, זאת כפי שטענו המוכרים.


זאת ועוד, לבית המשפט הוגשה הערכת שמאי שאמדה את שווי הדירה ותמכה בטענתם של המוכרים, מכיוון שהסכום ששילם הרוכש, כולל שלושת השיקים והכסף שנמסר במזומן, היה נמוך משווי הנכס שנקבע בהערכה. מכאן נפסק כי עדותו של רוכש הדירה לא הייתה מהימנה וכי טענתם של המוכרים עדיפה, מכאן שהסכום שנמסר במזומן הוא חלקי בלבד. לפיכך נקבע כי הרוכש לא יקבל חזקה על הנכס כל עוד לא ישלם את תמורת הדירה המלאה.


אף על פי שהרוכש לא זכאי לחזקה בנכס, השופט פסק לטובתו 265 אלף שקלים פיצויים


לאחר שדרישתו של הרוכש לקבל את חזקתו בנכס נדחתה על ידי השופט, עברו לדון בשאלה הראשונית שהוצגה בתביעה: האם זכאי קונה הדירה לקבל פיצויים על כך שבעלי הדירה הסתירו ממנו את חריגות הבניה שבוצעו בנכס?


השופט קבע כי לא ניתן לקבל את טענתם של בעלי הדירה שלפיה הרוכש היה אחראי לביצוע בדיקות בנכס. הוא הדגיש שבעלי הדירה לא הסתפקו בהעלמת המידע, דבר שבדיקה פשוטה הייתה יכולה לגלות, אלא הפנה לסעיף בחוזה המכר שבו הם הצהירו באופן חד משמעי שלא בוצעה בניה בלתי חוקית בנכס. לפיכך, הוא קבע כי נעשתה הפרה יסודית של החוזה האמור, מה שמזכה את הרוכש בפיצויים.

 

יש לך שאלה?

פורום רכישת דירה | מכירת דירה


אף שהסעיף בחוזה מציין סכום פיצויים של מיליון שקלים, התובע עתר לסכום נמוך יותר שהיווה אחוז מסוים מעסקת המכירה שבוצעה בסוף. לפיכך, בעלי הדירה חויבו לפצות אותו בסכום של 265 אלף שקלים.

 


ת"א 39213-05-18