כל אדם הרוכש דירה בישראל חייב במס רכישה, בהתאם למדרגות מס רכישה, כמפורסם מעת לעת על ידי רשויות מיסוי מקרקעין.


הפרשי מס הרכישה ממקרה למקרה עלולים להיות משמעותיים ביותר. משכך וטרם ביצוע עסקת רכישת דירת מגורים יש להיוועץ ולברר היטב מהן מדרגות מס הרכישה החלות על העסקה והאם הרוכש זכאי להקלות.


אחת ההקלות להן רוכשי דירות פחות מודעים, הינה ההקלה בס רכישה הניתנות לעולה חדש. במאמר זה נסקור בקצרה את כל מה שחשוב לעולה חדש לדעת, בבואו לקנות דירת מגורים בישראל, בין אם לאחר עלייתו ובין אם הרכישה מבוצעת טרם העלייה, כחלק מ"הכשרת הקרקע" לעליית המשפחה ארצה. יוער כי ההקלות במס רכישה ניתנות גם על רכישת נכסי מקרקעין נוספים, בפוסט זה נתרכז בכל הנוגע לדירת מגורים בלבד.


עם זאת, חשוב לדעת כי ניתן לקבל הטבת עולה חדש כפולה, פעם בגין דירת מגורים ופעם בגין בית עסק.


הזכאות לרכישת דירה כעולה חדש


תקנות מיסוי מקרקעין קובעות כי עולים חדשים זכאים להנחה בתשלום מס רכישה, בגין רכישת דירת מגורים בארץ, בתקופה שבין שנה לפני עלייתם ועד 7 שנים לאחר עלייתם ארצה. במידה והעולה החדש שירת בצה"ל בשירות חובה, לא יבוא מניין שנות השרות בספירת שנות הזכאות.


במידה ובכוונת העולה לרכוש יותר מדירת מגורים אחת, עליו לדעת כי הזכאות להנחת עולה במס רכישה, הינה פעם אחת בלבד, ובהתאם לנתון זה לשכלל את צעדיו, איזו דירה לקנות כדירת מגורים לעולה חדש.


את הזכאות לרכישת דירה כעולה חדש, ניתן לנצל גם אם העולה כבר מחזיק מספר דירות בישראל, ובתנאי שהדירה הנרכשת כדירת עולה חדש, תשמש בפועל למגוריו של העולה.


שיעור מס הרכישה שיחול על עולה חדש, בגין רכישת דירה, יהיה כדלקמן:


0.5% על 1,734,225 שקלים משווי הדירה.


5% על חלק שווי הדירה שמעל 1,734,225 שקלים.

 

זהות הזכאי


א. עולה חדש, החל משנה טרם עלייתו ארצה ועד 7 שנים שלאחר עלייתו.


ב. עולה חדש ובן זוגו, גם אם בין הזוג אינו עולה חדש. ההנחה תינתן במלואה.


ג. מי שרכש דירה ונישא לעולה חדש תוך 12 חודשים ממועד רכישת הדירה.

 

כדאיות הפטור


טרם ניצול הפטור כדאי לערוך סימולציות תשלום מס רכישה. כך ולדוגמא, דירת מגורים יחידה לאזרח שאינו עולה חדש, פטורה לחלוטין ממס רכישה, עד לסך של 1,600,175 שקלים משווי הדירה, בעוד עולה חדש המבקש חישוב כעולה חדש, ימוסה על סכום זה בסך של 0.5%. כך שניצול הפטור לא תמיד משתלם ויש לבחון כל מקרה לגופו.

 

ניצול הפטור


ראשית, עולה חדש אשר קנה דירה שנה טרם עלייתו ארצה, ושילם את מס הרכישה כתושב חוץ, טוב יעשה אם לאחר עלייתו, יגיש בקשה מתאימה לרשות המסים, לצורך קבלת החזר מס הרכישה ובקשה לחישוב המס מחדש, הפעם כעולה חדש.


על מנת לסבר את האוזן, תושב חוץ הרוכש דירה בישראל יחושב לו מס הרכישה כמשקיע נדל"ן, כלומר כרוכש דירה שנייה ומעלה, אף אם זו דירתו היחידה בישראל (מס בשיעור של 8 אחוזים מהשקל הראשון ועד קרוב ל 5 מיליון שקלים). במקרה כזה, אכן ניצול הפטור כעולה חדש, יהיה צעד חכם.

 

כיצד מנצלים את הנחת עולה חדש במס רכישה?


באמצעות פנייה מתאימה אל משרד מיסוי מקרקעין באזור בו נמצא הנכס, וצירוף המסמכים המתאימים לדיווח עסקה, או במקרה בו כבר נעשתה עסקה ושולם מס כתושב חוץ, יש להגיש בקשה לביטול השומה הקודמת ועריכת שומה חדשה.

 

מאת: עו"ד מיכאל גנון