מסלולי פטור שונים מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים

מסלולי פטור שונים מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים

א. כללי :חוק מיסוי מקרקעין מאפשר הגשת בקשת פטור ממכירת דירת מגורים.

הפטור חל על כל התא המשפחתי- קרי בני זוג וילדיהם עד גיל 18 כאשר החוק מדבר על "חזקת התא המשפחתי".

**"בני זוג"- אין המדובר בהכרח בבני זוג נשואים**

ב. דירת מגורים: בכלל זה:דירה או חלק הימנה שבנייתה הסתיימה- המצויה בבעלותו של יחיד - אינה מהווה מלאי עסקי אצלו ומיועדת על פי טיבה או משמשת בפועל לגורים (לכך מספר כללים ובכללם קבלת טופס 4, חיבור חשמל ומים).

ג. "דירת מגורים מזכה": דירה אשר השימוש בה בעיקרו ב4 שנים טרם המכירה- הוא למגורים.

ד. שתי הערות: הפטור ניתן אוטומטית אלא יש להגיש בקשה לפטור- בטפסים המיוחדים לכך. שנית:על המוכר דירה- למכור את מלוא זכויותיו בדירה.- כתנאי לפטור.

ה. הפטורים השונים בחוק:

2.1 הפטור הכללי- מכירת דירה אחת ל4 שנים-בפטור- לכל אדם (תא משפחתי) (הזכות למכור דירה אחת בפטור מתשלום מס גם אם יש לו מעל לדירה אחת).

* אם קיימות זכויות בניה נוספות- אלה אינן פטורות ממס

2.2 הפטור לדירת מגורים יחידה- ניתן למכור דירה יחידה כעבור 18 חודשים מרכישתה בפטור- אם מדובר בדירה יחידה של המוכר.(כלומר לא היתה לו בו זמנית דירה נוספת ב4 שנים

* אם קיימות זכויות בניה נוספות- אלה אינן פטורות ממס

2.3 פטור לדירה שהתקבלה בירושה- מוכר יכול להגיש בקשה לפטור בעבור מכירת דירת מגורים שקיבל בירושה- מותנה בכך שהוא "קרוב למוריש" וכן בכך שהמוריש- זכאי היה- לפטור בגין מכירת דירת יחיד.

2.4 דירה שהתקבלה במתנה-דירה מעין זו חייבת תקופת צינון (משתנה- ותלויית נסיבות-אבחנה בין גר בה/נשוי רווק וכו) - בטרם מכירתה-כתנאי לפטור-(נקבעו מועדים שונים לנסיבות שונות).

**קבלת למעלה ממחצית ערכה של דירה במתנה – נחשבת לקבלת הדירה כולה במתנה בהתאם להגדרות החוק ועל כן חלה עליה תקופת הצינון כמוגדר בחוק.**

2.5 החלפת שתי דירות- בשלישית: החוק מתיר מכירת שתי דירות קטנות בשלישית- בכפוף למספר תנאים מצטברים ובכללם:

א. מכירת דירה ראשונה בפטור.

ב. מכירת דירה שנייה בתוך 12 חודשים- ממכירת הראשונה.

ג. סכום כולל של המכירות של 2 הדירות-עד לתקרה של כ1,600,000ש"ח בפטור (הסכום מתעדכן מפעם לפעם) ומעל לזה בתשלום מס.

אם התקרה של המכירות מגיעה לכ 2,600,000 ₪ לא יינתן פטור. ובלבד שהדירה הנרכשת במקומן תירכש בתוך 12 חודש-לפני או אחרי המכירה השנייה- ובסכום של לפחות 3/4 ממחיר שתי המכירות.

2.6 פטור ברכישת זכות בבית אבות:ניתן פטור-בהוראת שעה-(כלומר הוראה שתוקפה מוגבל לזמן) למי שמלאו לו 60 או שבן זוגו מוגדר סיעודי. ***לא יינתן כל פטור על מכירת הזכות החילופית***

2.7 הפטור בפינוי בינוי:יינתן פטור בחילוף דירה-על פי הוראת שעה- בהתאם לכללים שנקבעו בחוק: ובכללם- הגשת בקשה מתאימה- האיזור הוכרז כדין כאיזור פינוי ובינוי בהכרזת ממשלה. ערך הדירה המתקבלת בחילוף אינו עולה על הסכום המוגדר בחוק וכי לא יינתן כל תקבול כספי שהוא בנוסף לדירה החילופית.

2.8 פטור מיוחד- בהוראת שעה- למכירת שתי דירות למשך תקופה מ- 01.01.11-31.12.12

ובלבד שלא נתנה במתנה בתקופה מ01.11.10-עד 31.12.2012 המכירה אינה לקרוב, סכום מהתמורה אינו עולה על 2,200,000 ש"ח לכל דירה.(* על זכויות בניה נוספות וסכומים מעל הפטור- יוטל מס) הפטור על פי הוראת השעה –בנוסף לפטורים קודמים. עם זה לאחר התקופה- הפטורים יחשבו כפטור שנוצל על פי החוק.

הערה: אין באמור לעיל כדי לשמש יעוץ משפטי ואינו משמש תחליף לייעוץ משפטי . האמור מהווה תקציר ואינו ממצה את הוראות החוק-ורק הוראות החוק כפי פרשנותן בהלכה הפסוקה הן המחייבות. חובה להיוועץ במומחה המכיר את הוראות החוק –שיתאים את ההוראה למוכר ו/או לעסקה בהתאם לנסיבותיו המיוחדות

יצחק טאוסי עו"ד נוטריון ומגשר אלון צבי 6 נתניה