פרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), העוסק בבתים משותפים, מקנה סמכות למפקח על המקרקעין להכריע ביישוב סכסוכים בין בעלי הדירות, בין אם באמצעות בעל דירה, צד אחר לסכסוך, או נציגות הבית המשותף.
ברם, הסמכות שהוקנתה למפקח, ואשר מפורטת במסגרת סעיף 72 לחוק המקרקעין, אינה סמכות גורפת, כי אם כזו שנועדה להכריע בסוגי הסכסוכים המפורטים במסגרת החוק בלבד.
בנוסף, המחוקק קבע כי בנושאים מסויימים, למפקח יש סמכות ייחודית (כמפורט בסעיף 72 (א) לחוק המקרקעין), ואילו בנושא של הסגת גבול יש לו סמכות מקבילה, יחד עם בית המשפט המוסמך (כמפורט בסעיף 72 (ב) לחוק המקרקעין).
משכך, גבולות הגזרה המתוחמים של הסמכות שנקבעה בסעיף 72 לחוק מעוררים לא מעט דיונים סביב הנושא של סמכות עניינית, וישנם מקרים רבים של מחיקת תובענות ו/או עילות, או לחילופין העברת תיקים מהמפקח על המקרקעין לבית המשפט המוסמך, ולהיפך.
פסיקות בתי המשפט והמפקחים בנושאי הסמכות, התייחסו בדרך כלל לשאלת העילות ו/או הסעדים האפשריים במסגרת התובענה בפני המפקח, בהתאם להסדר החקיקה הקיים ופרשנותו, כך למשל בשאלת סמכות המפקח להכריע בעילות כמו עשיית עושר ולא במשפט, פיצוי נזיקי בעילת הסגת גבול ודמי שימוש ראויים.
ברם, מסתבר כי את שאלת הסמכות ניתן לבחון לא רק בפריזמה של פרשנות החוק בהתאם לנסיבות המקרה, אלא גם בראי המבחן אותו יש להפעיל בכדי להכריע האם נקנתה הסמכות על ידי המפקח.
ובמילים אחרות: האם בבחינת סמכות המפקח על המקרעין נעשה שימוש ב"מבחן הסעד" המקובל במשפט הישראלי, או שמא נבחן את מהות הסכסוך והעילות המופיעות במסגרת התובענה?
בפסק דינו של בית משפט השלום בירושלים מיום 08.06.16 (כב' השופטת דנה כהן-לקח), בתיק ת"א 43832-05-12 הושיאר נ' רחמים (להלן: "פסק דין הושיאר"), נבחנה שאלה זו בדיוק.
התובע, אשר הינו בעלים ומפעיל של חנות למוצרי חשמל בקומה התחתונה של בניין, סבל משך שנים מהצפות של קו הביוב, ותבע מכלל דיירי הבניין סך של 40,000₪, הכולל הן את ההוצאות שהתובע טוען כי נשא בהן לצורך תיקון צנרת הביוב ופתיחת סתימות (להלן: "החזר ההוצאות"), וכן נזקים שהתובע טוען שנגרמו לו בגלל מקרי ההצפה בשל ירידה בהכנסות החנות בתקופת ההצפות, נזקים למוצרי החשמל בחנות ועוגמת נפש (להלן: "תביעת פיצויים").
ארבע שנים לאחר פתיחת התביעה, ולאחר שהתיק הועבר לטיפול כב' השופטת, הועלתה מיוזמתה שאלת הסמכות הענייניית
התובע טען כי בעוד שלמפקח סמכות מקבילה לדון בחלק ממרכיבי התביעה, הוא חסר סמכות לדון בפיצוייםבגין ההפסדים של רווחי החנות ועוגמת נפש, ואילו הנתבעים השאירו זאת לשיקול דעת בית המשפט.
כב' השופטת קבעה כי סוגיית החזר ההוצאות מצויה בגדרי סמכותו העניינית הייחודית של המפקח, ובית המשפט זה אינו מוסמך לדון בדבר, ואילו לגבי הסוגיה השנייה שעניינה פיצוי כספי נזיקי, יש להכריע בעניין הסמכות.
כיצד ניתח בית המשפט את סמכות המפקח על המקרקעין לפסוק בעילת פיצויים נזיקיים?
כב' השופטת בחנה את המסגרת הנורמטיבית, לרבות סוגיית המבחן הרלוונטי לבחינת הסמכות, והדגישה: "ככלל, המבחן המקובל לעניין קביעת סמכותו העניינית של בית המשפט בתחום האזרחי, הוא מבחן הסעד המבוקש בכתב התביעה, אשר יתרונו בכך שהוא פשוט ומהיר יחסית ליישום, שכן בהתאם לו נדרש בית המשפט לבחון את כתב הטענות הפותח שהגיש התובע (או המבקש), הא ותו לא...עם זאת, ראוי לציין כי במקרים מסויימים בחוק נקבע בחוק הסדר שונה, המבוסס על מהות הסכסוך או מהות העילה...".
לשיטת כב', הן מלשונו הפשוטה של סעיף 72(א) לחוק המקרקעין והן מתכליתו, עשוייה להתבקש המסקנה לפיה מדובר בהסדר סטטוטורי החורג ממבחן הסעד, ומקנה למפקח סמכות עניינית ייחודית לפי מבחן העילה או מהות הסכסוך.
יתר על כן, מתייחסת כב' לכך שלכאורה לשון החוק אינה מוגבלת לסעדים מסויימים (ואכן שאלת הסעדים בפני המפקח נידונה במספר פסקי דין – ת.ב.), אלא מגדירה את הסמכות העניינית על פי העילה ומהותה, וכי מבחינה תכליתית, מבחן העילה או מהות הסכסוך עשוי להגשים את המטרה שעמדה בבסיס ההסדר המיוחד בדבר סמכותו של המפקח, בהיותו בעל הכלים והמומחיות לדון בנושאים הקבועים בחוק, על מכלול היבטיהם.
לשם תמיכה בגישתה, הפנתה כב' השופטת לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בע"א 3/98 גרינוולד נ' סילוני, אשר בו קבע בית המשפט שיש בידי המפקח לפסוק פיצויים בגין נזקים שנגרמו עקב הסגת גבול לגבי הרכוש המשותף (נושא המצוי בסמכותו המקבילה לפי סעיף 72(ב) לחוק), וזאת לאור המסקנה שלא ייתכן שניתנה למפקח סמכות לדון בעילה של הסגת גבול, ולא ניתנה לו סמכות לפסוק פיצויים בגינה, וכן לאור הסמכות הכללית המפורטת בסעיף 75 לחוק בתי המשפט ליתן "כל סעד אחר".
כב' השופטת למעשה גורסת כי הפסיקה בפס"ד גרינוולד, הקובעת כי למפקח יש סמכות למתן סעד, הנובעת מעצם הסמכות שהוקנתה לו בחוק לדון במהות הסכסוך הנ"ל, תומכת בגישה כי המבחן הרלוונטי לבחינת סמכות המפקח הוא מבחן מהות הסכסוך ולא מבחן הסעד.
ברם, כב' אינה קובעת מסמרות בענין המבחן, פונה לנתח את הנושא גם בהתאם למבחן הסעד, וקובעת כי במקרה דנן, הפיצוי הנזיקי שנתבע על ידי התובע, אינו נפרד מן הסעד של החזר ההוצאות, וכי הוא נשען על ההסדר הקבוע בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין, כך שהתביעה כולה יונקת מסעיף המצוי בסמכותו הייחודית של המפקח, וכי גם אם נלך לפי מבחן הסעד, יש לומר כי הסעד המרכזי נוגע להחזר הוצאות הכרוכות בהחזקת הרכוש המשותף, ואילו הסעד הנזיקי נובע מהפרה נטענת של החובה לשאת בהוצאות האמורות במשותף, והוא טפל לסעד העיקרי והולך אחריו.
כב' מגיעה למסקנה כי הנושא של החזר ההוצאות הוא בסמכות ייחודית של המפקח, ואילו החלק האחר הנוגע לפיצויים הנזיקיים, דינו ללכת אחרי העיקר נוכח הזיקה המהותית ביניהם, זאת הן לפי מבחן מהות הסכסוך והן לפי מבחן הסעד.
לבסוף, ובהמשך לדברים האמורים, מוסיפה כב' כי מסקנה אחרת, לפיה יש להותיר את הסעד הנזיקי בבית משפט השלום, תוביל לכך שחלק מהתביעה תסולק על הסף (זו הנוגעת להחזר הוצאות, מאחר והיא בסמכות ייחודית של המפקח – ת.ב.), ותוצאה זו של סילוק חלק מהתביעה על הסף אינה רצויה בהיבטים שונים, לרבות כפל התדיינויות ו/או שאלות פוטנציאליות בשאלת התיישנות אותו חלק שיסולק על הסף.
מה ניתן ללמוד מפסק הדין הנ"ל?
מאחר וסמכות המפקח שנקבעה בחוק המקרקעין אינה גורפת, ובשילוב עם העובדה כי היא בחלקה ייחודית ובחלקה מקבילה, ניתן לראות פסקי דין הדנים בשאלת תחומי הסמכות ובשאלת הסעדים שניתן לכלול במסגרת תובענה בפני המפקח.
הסמכות פורשה מלכתחילה בפסיקה באופן דווקני (ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי), אולם במהלך השנים ניתנו מס' פסקי דין (לחלקם התייחס הח"מ במאמר נפרד – ת.ב.), אשר ניתחו את שאלת סמכות המפקח למתן סעדים שונים.
פסקי דין אלה התייחסו, בין היתר, לא רק לפרשנות החוק, כי אם גם למדיניות שיפוטית ראויה (למשל של צמצום פיצול הדיון בערכאות שלא לצורך, או למניעת מצב הנוגד את תכלית החקיקה שביקשה להעניק למפקח סמכות להכריע בתחום מומחיותו).
הכרעת בית המשפט הנכבד בפסק דין הושיאר (על אף כי זו אינה מהווה הלכה מנחה או מחייבת), ניתנת אף היא להיכלל כחלק ממגמה זו, שכן גם במסגרתה נידונה סמכות המפקח להכריע בסעד של פיצוי נזיקי, וגם במסגרתה ההכרעה כללה מסקנה הנוגעת לתוצאה הלא רצויה מבחינת מדיניות שיפוטית, שתנבע מהותרת הסעד הנזיקי בבית משפט השלום.
**האמור לעיל אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בעו"ד המתמצא בתחום המקרקעין ו/או דיני בתים משותפים וסכסוכי שכנים**
.jpg)
