הלכת גנז (ע"א 2643/97), אשר נפסקה בשנת 2003, נחשבת על ידי גורמים משפטיים העוסקים בדיני מקרקעין כ"נקודת מפנה" בתחום המקרקעין בישראל. מדובר בהלכה אשר הטילה את הנטל לרשום הערת אזהרה על מקרקעין על רוכש הזכויות במקרקעין, וזאת במסגרת תנאי למימוש עדיפותו העתידית על פני רוכש מאוחר (מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין העוסק בדיני עסקאות נוגדות).

 

יש לכם שאלה?

פורום מקרקעין - נדל"ן
פורום מיסוי מקרקעין
פורום רכישת דירה | מכירת דירה

 

הפסיקה המנחה הפכה במרוצת השנים לאחת מאבני היסוד מבחינת דיני עסקאות נוגדות במקרקעין. כמו כן, הנטל אשר נקבע בפסיקה הפך זה מכבר לעילה נזיקית. ההיגיון המקופל מאחורי הלכת גנז יונק את כוחו מעיקרון תום הלב הכללי. לאמור, אין זה הוגן כי רוכש ינהג בחוסר תום לב תוך אי רישום הערת אזהרה לזכותו, ובכך הוא עלול לגרום לנזקים עבור רוכש עתידי שיבקש לרכוש הנכס בתום לב. פומביות מרשם הזכויות, אשר הינה עיקרון על בסיסי בדיני הקניין, יושב אף הוא ביסוד הנטל לרשום את ההערה.

 

האם תחולה רטרוספקטיבית?


השופט חנן מלצר, במסגרת ע"א 10467/08, נדרש למספר לבטים במסגרת השאיפה לחזק את עיקרון הפומביות בסוגיות כגון דא. במקרה הנ"ל, מלצר מצא קשיים בהלכה אחרת העוסקת בתחום זה והיא הלכת בנק אוצר החייל. הלכת בנק אוצר החייל גורסת כי גם בהעדר רישום הערה אודות רכישה, יש להציב הגנה לטובתו של רוכש נכס תם לב אל מול נושי המוכר.

 

חרף ההיגיון הברור היושב בבסיסה של הלכת גנז, בית המשפט העליון לא מיהר - עד להלכה זו - להטיל את נטל רישום הערת האזהרה על הרוכש. נשאלת אפוא השאלה, האם הלכת גנז יכולה לחול גם באופן רטרוספקטיבית, אם לאו. דהיינו, מהו דין מחלוקות בין רוכשי מקרקעין בעסקאות מנוגדות, כאשר העסקה המקורית נעשתה טרם כניסתה של הלכת גנז לתוקפה.


השופט מלצר, בעניין אשר עסק בסוגיה כגון דא (ע"א 8881/07), קבע כי יש תחולה רטרוספקטיבית להלכת גנז. מלצר ציין כי כך ראוי לנהוג ואין ב"הסתמכות" על ההלכה הקודמת כדי לסטות מהרציונאל אשר הביא לקבלתה של ההלכה החדשה. זאת ועוד, הודגש כי ההלכה הקודמת אף "זכתה" לקיטונות של ביקורת בספרות המשפטית ובפסיקה.


אין כל ספק כי דיני המקרקעין בישראל עברו טלטלה ומהפכה של ממש בעקבות הלכת גנז. מדובר בהלכה אשר ערערה וצמצמה את משקלו של האיזון אשר נקבע בסעיף 9 לחוק המקרקעין (סעיף אשר ידוע כי הוא מוטה באופן ברור לטובתו של הרוכש הראשון). ההלכה יצקה למעשה מרחב פרשנות משפטי מבחינת סוגיות כגון דא בעתיד. אין אפוא ספק כי רישום הערת אזהרה הינו כלל טריוויאלי, זול ויעיל, ומצופה מכל רוכש נכס לנקוט בו עם ביצוע עסקת מכר והשלמתה. לאמור, רשלנות בביצוע הליך זה איננה רק רשלנות עצמית אלא גם רשלנות כלפי הכלל. בהלכת גנז מקופלת למעשה ההנחה כי רק במקרים חריגים בלבד רוכש יוכל להשתחרר מההשכלות הטמונות ברישום מאוחר של אזהרה בעסקת מקרקעין. למשל, זכויות בן זוג בנכס.

 

צדדים שהינם קרובי משפחה


נשאלת אפוא השאלה - מהי החובה המוטלת מבחינת הרישום כאשר הצדדים הרלבנטיים אינם בני זוג אלא קרובי משפחה מדרגה "רחוקה" יותר. למשל, בעבר השופט מלצר סירב להביא להרחבת ההלכה כאשר הצדדים היו שכנים. יש להדגיש כי ניתן למצוא בפסיקות בתי המשפט גם פסיקות אשר "חותרות" תחת פסיקתו המנחה של בית המשפט העליון. דהיינו, פסיקות המעניקות משקל רב לאמור סעיף 9 לחוק המקרקעין.

 

לדוגמא, המשנה לנשיאה (בדימוס), השופט אליעזר ריבלין, קבע בפסק דינו במסגרת ע"א 8881/07 כי יש להימנע מפירוש החוק באופן כזה בו הכלל יהפוך לחריג והחריג לכלל. מדובר אפוא במחלוקת משפטית ופרשנית בין שני השופטים העליונים. ניתן לומר כי המחלוקת בין השופטים איננה על חשיבותו של נטל הרישום, אלא על משקלו והיקפו. דהיינו, מהו הגבול ממנו ניתן לקבוע שהרוכש התרשל באופן בלתי סביר ברישום ההערה לטובתו, ובכך הוא גרם לנזקים לצד שלישי תם לב אשר ביקש לרכוש את המקרקעין במחשבה שהם "פנויים לרכישה".