סעיף 69 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע כי בכל עניין אשר נוגע לניהול הבית המשותף ו/או החזקתו התקינה, נציגות הבית המשותף תהיה מורשה של כל בעלי הדירות.
יש לכם שאלה?
אי לכך, הנציגות רשאית להתקשר בחוזים מול צדדים שלישיים ולהיות צד במשא ומתן ו/או הליך משפטי בשם כלל בעלי הדירות. על פי סעיף 69, נציגות הבית המשותף הינה למעשה תאגיד בעל כשרות מוגבלת. דהיינו, הנציגות הינה בעלת מעמד משפטי מיוחד, ומחזיקה בכשרות משפטית מסויגת ומוגבלת. הסעיף הנ"ל תוחם אפוא את גבולות סמכותה של נציגות הבית המשותף ל"ניהולו של הבית המשותף והחזקתו התקינה".
השופט משה בייסקי, בע"א 98/80, קבע כי במסגרת סמכותה של נציגות הבית המשותף יש לכלול גם את הכוח להגיש תביעה משפטית על מנת לשמור על הקיים, וזאת באשר קיימת זהות עניינית בין בעלי הדירות לבין הנציגות התובעת. הנשיא (בדימוס) אהרון ברק דן בכך בפסיקתו וקבע כי נציגות הבית המשותף הינה אישיות משפטית בעלת סמכות מוגבלת (כאמור בסעיף 69) הפועלת באמצעות בעלי הדירות שהינם האורגן שלה. אי לכך, קבע ברק, כל חוזה אשר נחתם על ידי הנציגות מחייב את בעלי הדירות בין אם הסכימו לכך ובין אם לאו. עם זאת, במקרים בהם הנציגות חותמת על חוזה הנמצא מחוץ לסמכותה המוגבלת, החוזה הנ"ל איננו מחייב את הדיירים אשר התנגדו לו.
במילים אחרות, כל אימת שהנציגות פועלת בגדרי גבולות סמכותה המוגבלת והמסויגת, הרי שהיא משמשת מורשית של כל בעלי הדירות. לפיכך, כשם שמוטלת על כתפיה של נציגות הבית המשותף החובה להחזיק ולנהל את הבית המשותף באופן תקין, ומכוח חובה זו (המקפלת בתוכה סמכות) היא רשאית לפתוח בהליכים משפטיים, כך אין כל מניעה כי מחדליה של הנציגות יציבו אותה על "ספסל הנתבעים". דהיינו, סמכותה של הרשות הופכת אותה גם למטרה לתביעה אזרחית כאשר היא מתרשלת בתפקידה לשמור על תקינותו של הרכוש המשותף וניהולו התקין של הבית.
נציגות הבית המשותף כאישיות משפטית
אל הדברים הנ"ל הצטרפה השופטת רות שטרנברג-אליעז. לדידה, המענה לשאלה מצוי ראשית בהגדרת כוחה של הנציגות. נציגות הבית המשותף הינה יציר של חוק המקרקעין ועל מנת לבחון האם היא מהווה נתבעת אפשרית על פי פקודת הנזיקין יש להפעיל מספר כלי עזר משפטיים. ראשית, יש לפנות לסעיפים בחוק המקרקעין אשר עוסקים בבית המשותף. על פי החוק, הבית המשותף מתנהל על ידי תקנון אשר מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע לרכוש המשותף. מדובר אפוא בתקנון דיספוזיטיבי. דהיינו, בעלי הדירות רשאים לשנות ולערוך אותו בהתאם לתנאים אשר קבועים בסעיף 62 לחוק המקרקעין. במידה ולא נערך בבית המשותף תקנון, התקנון אשר יחול על הדיירים ובעלי הדירות יהיה התקנון המצוי אשר נוסח על ידי המחוקק בתוספת לחוק.
הגישה המקובלת היא כי הנציגות המשותפת היא הגוף האחראי אשר מופקד על ניהול הבית המשותף. כמו כן, מושכלות ראשונים הן כי הנציגות מהווה מורשה של כלל הדיירים על פי החוק. האם הנציגות מוגבלת ליחסים הפנימיים שבין הדיירים או שמא היא בעלת זכות במובן הרחב אשר כוללת חסינות, כוח וחירות. דהיינו, האם כוחה של הנציגות יפה כלפי חוץ או שמא הוא מוגבל בניהול פנים בלבד. היות וחוק המקרקעין מעניק לנציגות הבית המשותף מספר כוחות, אזי שמדובר באישיות משפטית. אי לכך, והיות והנציגות הינה אישיות ומשפטית, הרי שאין ספק כי היא נושאת בחובות ומחזיקה בזכויות.
לסיכום נקודה זו. הנציגות הינה אישיות משפטית ועובדה זו מקפלת בתוכה את הכוח לתבוע ולהיתבע. עם זאת, היות וסמכויותיה של נציגות הבית המשותף הינן מוגבלות ומסוגיות (ניהול הבית המשותף והחזקתו), הרי שהיא יכולה להיתבע אך ורק בגין עניינים הקשורים בסמכותה הנ"ל. דהיינו, מי שניזוק בעקבות רשלנות בניהול הבית המשותף ואחזקתו, רשאי לתבוע בנזיקין את נציגות הבית המשותף בתור האישיות המשפטית המייצגת את כלל בעלי הדירות. השופט חשין התייחס לכך באופן הבא – "אין זה רצוי כי עובר אורח הנפגע בשטח המהווה רכוש משותף של עשרות ולעתים מאות בעלים, ייאלץ לטרוח ולהגיש תביעתו נגד כולם, או נגד יחידי הבעלים, שבהם יבחר לפי שיקול דעתו, או לפי מצב הכי" של בעל דירה זה או אחר".
.jpg)
