הערת אזהרה

הערת אזהרה בעסקת מקרקעין, אימתי?

מאת: עו"ד ליעד ברילנשטיין

פניות רבות למשרדינו עולה המסקנה כי לרוב הצדדים המעורבים בעסקאות נדל"ן פרטיות ומסחריות אינם מודעים לחשיבותה ומשקלה של הערת אזהרה בעסקת מקרקעין.

במאמר להלן ארחיב על חשיבותה של הערת האזהרה ופרוצדורת רישומה .

חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969, סעיפים 126 ו- 127, עוסק ברישום הערת אזהרה .

"(א)הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.

(ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור." ע"פ סעיף 127 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 (תיקון תשל"ג, תשל"ח, תשנ"ד)- תוצאות של הערת אזהרה:
"(א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

(ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

(ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.
(ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.

יודגש כי, במקרה דנא אין בנוסח החוק להישמע לשתי פנים, התחייבות בכתב לעשות עסקה בנכס, כל שכן, תנאי בסיסי הוא שכל התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ואין משמעות לעסקה במקרקעין שנערכה בע"פ.

הערת אזהרה כשלעצמה אינה מהווה זכות קניינית, אך היא מספקת הגנה מפני עסקה אחרת הנוגדת את הערת האזהרה. הערת אזהרה נותנת ביטחון לרוכש זכויות במקרקעין, הן מפני "עוקץ" של מוכר-נוכל אשר מונע מבעדו לבצע "כפל מכירה" של אותו נכס ו/או פעולות נוספות הנוגדות את תוכנה של הערת האזהרה והן כהודעה לכולי עלמא, צדדים שלישיים בדבר התחייבות או הימנעות לבצע פעולה בנכס.

במדינת ישראל ישנם נכסים רבים, שאינם רשומים בטאבו, מסיבות שונות ומשונות וכל מה שרשום בטאבו זה הערת אזהרה לטובת בעלי הנכס.

"התחייבות לעשות עיסקה" משמעה עיסקה שלא נגמרה ברישום – וזהו המצב השכיח בתחום: נערך בין שני צדדים חוזה בכתב, למשל למכירת דירה (זוהי אותה התחייבות לעשות עסקה) והערת האזהרה באה בשלב זה להבטיח את הקונה מפני עסקה סותרת, עד להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה, לא תהיה אפשרות למוכר למכור את הנכס לקונה נוסף, במקרה דנא זכויותיו של הקונה בעל הערת האזהרה עדיפות.

ובאופן ישיר סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע:

"התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה".

הערת אזהרה הינה בגדר המלצה חמה למבצעים עסקאות במקרקעין על סוגיהן בכדי להבטיח את זכויותיהם בעסקת המכר לה הם שותפים, ההגנה שמעניק סעיף 9 לחוק המקרקעין קמה באותם מקרים בהם בעל הזכות הראשון לא ביצע רישום של הערת אזהרה.

יש לדעת, רישומה של ההערה בטאבו מתאפשר גם ללא צורך בקבלת הסכמת המוכר ודי בבקשת הקונה כדי לרושמה.

להלן המסמכים הדרושים לרשום הערת אזהרה:

א. בקשה לרישום החתומה על ידי המתחייב/ת או הזכאי/ית ומאומתת על ידי עורך דין או פקיד/ת הלשכה ומבוילת כדין.

ב. התחייבות או יפויי כח בלתי חוזר של בעל/ת המקרקעין או בעלי זכות במקרקעין, לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה.

ג. הסכמת הבעלים הרשומים באם ההתחייבות ניתנה על ידי מי שאינו בעל המקרקעין.

ד. מסמכים אחרים הדרושים לרישום בהתאם לצורך.

בניגוד להערות אזהרה שנעשות ביוזמת אחד מהצדדים לעיסקה, ישנן וריאציות ומשמעויות שונות להערות אזהרה, הנפוצות למיניהן הינן לטובת עיריות, סלילת כבישים, מדרכות, הרחבתם, תשתית ביוב, הגבלה מטעמים ואלה הן הערות אשר לא מונעות עיסקאות מכר או עיסקאות אחרות בנכס, מי שקונה נכס מסוג זה צריך לבדוק טרם חתימה על ההסכם את מהות ההערה שבנסח באופן כללי חשוב לזכור כי עסקאות במקרקעין הן לרוב מורכבות, כפופות לתקנות ולחוקים רבים ונעשות בסכומי כסף גדולים, כך שלפני כל עסקה מומלץ לבדוק את מאפייני הנכס על כל המשתמע מכך ובכל הגופים המנהלים רישום של הנכס.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו’/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.