מאת: עו"ד קרן כהן בלחרסקי

 

 

בבואכם לחתום על הסכם התקשרות עם יזם לביצוע עסקת תמ"א 38 בבניין, ולאחר שביצעתם את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות, יש לדאוג לכך שההסכם יכלול את הנושאים העיקריים שיפורטו להלן. חשוב להבהיר כי לא מומלץ לחתום עם הסכם התקשרות עם היזם ללא התייעצות מוקדמת עם עו"ד מקצועי ובקיא בתחום שילווה את בעלי הדירות לאורך כל חיי הפרויקט.

 

להלן המרכיבים החשובים שיש לבדוק לפני התקשרות בהסכם מחייב עם הקבלן:

 

1. בדיקות מקדמיות- כשלב מקדמי לעריכת הסכם, מומלץ לבצע בדיקה מקיפה של הניסיון המקצועי של הקבלן בביצוע פרויקטים מסוג זה ועל יכולתו הפיננסית לממן את הפרויקט. במסגרת הבדיקות ניתן לבקש אישור מהבנק המלווה את הקבלן לגבי יכולתו הפיננסית. כמו כן, רצוי מאוד לבחון את מצב הזכויות הקנייני בבניין והאם ישנה הגבלה או מניעה כלשהי מצד הדיירים לחתום על ההסכם. הגבלות יכולות לנבוע מהערות אזהרה, עיקולים, בעלים שלא ניתן לאתר וכו'.

 

2. התליית ההסכם- יש לקבוע בהסכם תנאי מתלה לפיו ההסכם ייכנס לתוקפו על קבלת היתר בניה התואם את הסקיצות והמפרטים שצורפו להסכם.

 

3. קבלת מפרט טכני לביצוע העבודות- יש לדאוג לצרף להסכם מפרט טכני המכיל פירוט לעבודות הבנייה להם התחייב הקבלן, לרבות לעניין חומרים, תקנים ואיכויות. מומלץ כי מפקח בניה מטעם הדיירים יבדוק את המפרט בטרם החתימה על הסכם מחייב.

 

4. תיחום המועד לביצוע העבודות ומשך הזמן לביצוען- יש לקבוע מועד מוגדר להגשת היתר הבניה לרשויות ומועד מוגדר לקבלת היתר הבניה ולהתחלת העבודות. בנוסף יש לוודא כי איחור במועד השלמת העבודות יזכה את הדיירים בפיצוי ששיעורו יוסכם מראש ולהגביל את תקופת האיחור.

 

5. דגש ומתן מענה על בעיות שעלולות להופיע בשלבי הבניה- יש להגביל את שעות העבודה של הקבלן על מנת שהפגיעה בנוחיות הדיירים במהלך הבנייה תהיה מינימלית ולדאוג לכך שהקבלן יהא אחראי לתקינותם של כל המערכות הממוקמות על גג הבניין. כמו כן יש לייצר התחייבות לפיה כל המערכות החיוניות בבניין, כגון, מים, חשמל, גז, כבלים וכו' יהיו שמישות לאורך כל תקופת הבנייה למעט מס' מצומצם של שעות שיקבע מראש.

 

6. העמדת ערבויות (ביצוע+בדק) – יש לדאוג להמצאת ערבות ביצוע שתועבר לב"כ הדיירים כתנאי לקבלת רשות השימוש בבניין. על הערבות להיות תקפה למשך כל תקופת העבודות. עם סיום העבודות על הקבלן להמציא לדיירים ערבות בדק להבטחת תיקון ליקויי בניה, כלל שיתגלו שתהיה בתוקף לתקופה שלא תפחת משנה אחת ממועד סיום הפרויקט בפועל.

 

בנוסף על הקבלן להמציא ערבות בנקאית להבטחת תשלומי המיסים נשוא העסקה או לחילופין להותיר דירה אחת מדירות הקבלן לשם הבטחת תשלומי המיסים והשלמת העבודות להן התחייב הקבלן.

 

7. העמדת פוליסות ביטוח- יש להעביר את סעיפי הביטוח לבדיקה של יועץ ביטוח מטעם הדיירים ולדאוג לכך שהפוליסה תכיל כיסוי ביטוחי לכל אבדן רכוש או נזק שיגרם במהלך העבודות. על הביטוח לכלול גם פוליסת חבות מעבידים וכיסוי במקרה של קריסת הבניין.

 

8. רישום הערת אזהרה – יש להתיר לקבלן לרשום הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף בלבד ולא על דירות הבעלים או לחילופין על יחידת רישום חדשה שתיווצר לאחר תיקון צו הבית המשותף. בנוסף יש לדרוש כי ייפוי כול בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה כאמור יופקד בידי עוה"ד של הבעלים לשם מחיקת הערת האזהרה במקרה של הפרת ההסכם על ידי הקבלן.

 

9. הוצאות ומיסים- יש להגדיר את העסקה כ"עסקת נטו" בה הקבלן נושא בכל תשלום, היטל, מס, הוצאה מכל מין וסוג שהוא הנובעת מביצוע הפרויקט.

 

10. קצב מכירת יחידות הדיור החדשות שיתווספו לבניין- מומלץ להגביל את קצב מכירת הדירות של הקבלן באופן שבו קצב המכירה יתאם את שלבי ההתקדמות של הפרויקט. בכל מקרה אין לאשר מכירת דירות לפני קבלת היתר בניה.

 

11. תיקון צו הבית המשותף- יש לוודא כי מסמכי תיקון צו הבית המשותף יועברו לבדיקתו של עוה"ד מטעם הבעלים, על מנת לוודא כי הרישום אינו פוגע בזכויות בעלי הדירות בבניין. כמו כן יש לוודא כי זכויות הבניה שלא נוצלו במסגרת הפרויקט יוצמדו לחלקת הרכוש המשותף ולא למי מהדירות בבניין.

 

12. מימון עו"ד מטעם הבעלים+ מפקח בניה- יש לדאוג להתחייבות מצד הקבלן לממן את שכר טרחת עוה"ד ומפקח הבניה מטעם הבעלים. בכל מקרה, הימנעו מחתימת הסכם תמ"א 38 טרם התייעצות עם ערך דין. שכרו את שירותיו של עו"ד הבקיא בנושא אשר ילווה את בעלי הדירות לאורך כל שלבי הפרויקט.


 


עודכן ב: 22/12/2010