כל אחד מאיתנו שחתם על חוזה לרכישת או למכירת דירה, או חוזה השכרת דירה, נתקל כמובן בסעיפים הקובעים שסעיפים מרכזיים של החוזה הינם סעיפים יסודיים שלו, ושהפרתם הינה הפרה יסודית של החוזה המזכה את הנפגע לקבל פיצויים מוסכמים.

 

סעיף כזה אינו חוקי, ובהזדמנות קרובה אבהיר מדוע, וגם כיצד השתרשה לה השגיאה הזו בכל משרדי עוה"ד כמעט, וכמובן, כיצד ניתן לערוך חוזה ובו הוראות חוקיות לגבי הגדרת ההפרה היסודית.

 

במאמר זה נעסוק בשאלת הפיצוי המוסכם. סעיף 15 לחוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה] תשל"א-1970 מאפשר לצדדים לקבוע פיצוי מוסכם שיהא על מפר החוזה לשלם לצד השני אם נפגע מההפרה

 

יושם לב שהחוק אינו מבדיל כלל בין הפרה יסודית לבין הפרה לא יסודית, מאחר שהצדדים יכולים לקבוע כי גם הפרה לא יסודית, כמו למשל איחור של מספר ימים במילוי חובות הצדדים, ייזכה את הנפגע בפיצויים מוסכמים, כגון תשלום בגין כל יום של אחור במילוי החובות עפ"י החוזה.

 

אלא מאי? באותו סעיף מסתתר לו מוקש לא קטן, והוא, הזכות של בית המשפט לקבוע סכום קטן יותר. אלה מילות סעיף 15(א): הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת-נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

 

מניסיוני, רבים הם המקרים בהם בית המשפט מתערב ומקטין את הסכום, גם אם הפיצוי המוסכם אינו מוגזם, קרי, לא יכול להיות מוגדר כפיצוי שנקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו בעת חתימת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

 

בית המשפט נוהג לפרש בצורה רחבה ביותר את הוראות החוק והוא משתדל במקרים רבים להתאים פיצוי שנראה לו כהולם ומכסה את הנזק הריאלי, גם אם קטן הוא בהרבה ממה שהצדדים הסכימו עליו.

 

ובגין זאת, רבים מעורכי הדין מנצלים את סעיף קטן ב' לאותו סעיף 15 האומר שאפשר לקבל פיצויים על נזק ריאלי במקום הפיצויים המוסכמים, ומבקשים לחילופין פיצוי על הנזק הריאלי אם לא יתקבל הפיצוי המוסכם.