חוק המקרקעין קובע זכויות במקרקעין, ורק הוא קובע אותם. בעלות, שכירות, זכות שימוש וחזקה, זכות קדימה וזיקת הנאה.


מהי זיקת הנאה? ובכן, היא נותנת לזכאי רשות להשתמש במקרקעי זולתו ללא בעלות וללא זכות חזקה. או שהיא מונעת מבעל המקרקעין החייבים לעשות מעשה באותם מקרקעין. החוק מדבר על זיקה לטובת אנשים או לטובת מקרקעין אך בפועל הדבר אינו משנה.


ניקח שתי דוגמאות: דוגמא אחת היא הענקת רשות שימוש במקרקעי הזולת, למשל, זכות מעבר. דבר זה די נפוץ בארץ והדבר נרשם בטאבו. זכות השימוש היא לטובת אדם מסוים או לטובת כלל הציבור.


דוגמא שניה היא מניעת שימוש על ידי בעל המקרקעין נניח שבעל המקרקעין רוצה לעשות במקרקעין עבודות מסוימות וזיקת ההנאה מונעת זאת ממנו. למשל, בניית מבנה מסוים במקרקעין שלו שיפריעו לשכן שמתנגד לכך. אם יש לו זיקת הנאה הוא יכול למנוע את העבודה הזו.


כיצד נקבעת זכות השימוש במקרקעין אשר נמצאים בבעלות אחרת או מניעת השימוש במקרקעין על ידי בעל המקרקעין?


כיצד נוצרת הזיקה? בשני אופנים: או בהסכם או מחמת שנים רבות שעברו. לא משנה שהבעלים התחלפו כדי למנוע את יצירת הזיקה. אם עברו כך וכך שנים, הזיקה נוצרת ולא ניתן לבטלה אלא בדרכים שקבועות בחוק. בדרך כלל התקופה היא בת 30 שנה של שימוש במקרקעין.


מהי זיקת הנאה מחמת כורח והאם ניתן לרשום אותה בטאבו?


לכאורה אין זיקה נוספת על הזיקות שמופיעות בחוק המקרקעין, אבל קיימת זיקת הנאה יציר הפסיקה, ולמרות שאינה מופיעה בחוק המקרקעין, היא מקוימת ומכובדת בידי השופטים. זו זיקת הקרויה זיקת הנאה מחמת כורח.

למה הכוונה? כאשר אדם מוכרח לעבור במקרקעין ואין לו דרך אחרת מלבד לעבור באותו שטח, ולכן היא מכונה מחמת כורח.

למשל, מקרה אמיתי שנתקלתי בו. ייצגתי אדם שהייתה לו חנות והשירותים היו בחצר וגם בלוני הגז. ברם, החצר הוצמדה לשכן ולא הייתה לו שום אפשרות להגיע לשירותים אלו או לבלונים אלא דרך המקרקעין של השכן. בית המשפט פסק שיש כאן זיקת הנאה מחמת כורח והדבר אפילו נרשם בטאבו לפי הוראת בית המשפט, כך שהשכן שלא נתן לעבור בשטחו גרם לשכן שהיה צריך לעבור לרשום את הדבר בטאבו וממילא הוריד את שווי החצר שלו. כי מעתה, היא חצר עם מגבלה.

כמובן שוויכוחים מתעוררים לגבי זיקת הנאה מחמת ותק, כאשר בעל המקרקעין טוען שהודיע לזכאי שאינו מסכים למעבר תוך התקופה הזו, מה שגורם לאי בשלות תקופת ההכשרה של זיקת ההנאה. מאחר שהודעה לגבי אי הסכמה למעבר למשל מבטלת את תקופת ההכשרה של זיקת ההנאה.

כמובן שהתנגדות בעל המקרקעין לזיקת הנאה מחמת כורח אינה תופסת כי השכן שרוצה לקבל את זיקת ההנאה מחויב לעבור בשטחו ואינו יכול להימנע מכך.