בס"ד
הסכם שכירות הנו הסכם המשקף את היחסים המשפטיים והחוזיים בין בעל הנכס לבין השוכר.
בהסכם השכירות מצויים הפרטים המהותיים והחשובים לעיסקה אשר כל אחד מהצדדים בין אם הוא שוכר ובין אם הוא משכיר, מתעכבים ובודקים אותם היטב כגון- תקופת השכירות, מועד הפינוי, גובה התשלומים, דרך התשלום , מספר התשלומים ועוד.
ואולם, קיימים פרטים מהותיים נוספים אשר משתנים מהסכם להסכם אשר יש לתת עליהם את הדעת. אתן במאמר זה מספר דגשים למשכירים ולשוכרים.
דגשים למשכיר נכס:
משכיר נכס הוא לרוב בעליו. בל נשכח כי הנכס אותו הוא משכיר נקנה על ידו במיטב כספו וחסכונותיו, ויוצא כי עם חתימה על הסכם שכירות המשכיר מעניק לשוכר, מפתחות לנכס מוחשי, בעוד שכל מה שהוא מקבל לידיו הם ניירות חתומים בלבד. (הסכם , שיקים וכיוצב'). על כן, אל למשכיר להתעצל או לחסוך כספים וטוב יהיה אם יפנה לעו"ד להכנת הסכם שכירות המתאים לצרכיו ולשמירה על זכויותיו ועל נכסיו.
מדוע כן?
לא מומלץ יהא למשכיר להכין מסמך בעצמו המשקף את היחסים בינו לבין השוכר, וזאת כיוון שיש לא מעט מצבים שהוא לא יוכל לצפות ובבוא העת לא יוכל להתגונן מפניהם. למשל – מה קורה במצב בו הוכנסו דיירים נוספים בניגוד למוסכם? מה במקרה בו הוכנסו חיות למושכר? מה במקרה בו המושכר שהיה צריך לשמש למגורים הופך לעסק? לבטח כל הפרטים האלו וההתרחשויות הללו לא הובאו בחשבון בחתימת המסמך שהכין המשכיר בעצמו.
כמו כן, לא מומלץ יהא למשכיר, להעתיק הסכם קיים מכל מקור שהוא. לא סוד הוא כי ניתן למצוא הסכמים שונים היום בין אם באמצעות מכרים, בין באמצעות האינטרנט ובין בכל דרך אחרת. ואולם- כל הסכם אינו דומה לקודמו כמו שכל נכס וכל בעל נכס שונה ממשנהו. יש משכיר שחשוב לו לשמור על שלמות המושכר ויש משכיר שחשוב לו יותר מועד הפינוי ויש משכיר שחשוב לו טיב השוכרים וכיוצב'.
על כן, על מנת לשמור על הנכס ועל זכויות המשכיר, מומלץ בחום לפנות לעו"ד העוסק בתחום ובקי בו על מנת לתפור למשכיר הסכם לפי רצונותיו וצרכיו תוך דאגה לאינטרסים שלו , לשלמות המושכר, למועד הפינוי ולתשלומים במועד תוך קביעת מנגנונים של סנקציות במקרה ולא כך מקויים על ידי השוכר, וכן מנגנון של קנסות ופיצויים.
יתרון נוסף להיות המשכיר מיוצג על ידי עו"ד שעורך עבורו את הסכמי השכירות היא, כי במקרה של הפרת ההסכם, יוכל המשכיר להמשיך ולהיות מיוצג על ידי עורך הדין שערך את ההסכם עבורו שכן, אין הוא מחויב לשוכר. זהו יתרון עצום למשכיר.
לשוכרים אמליץ לבחון את הסכם השכירות היטב ולשים לב לכל תנאי. לא רק תקופת השכירות , התשלומים והפינוי הם עיקרי ההסכם.
הרי לא אחת, נתקלים שוכרים בשינוי נסיבות בחייהם או במושכר, במהלך תקופת השכירות. בין אם אין להם צורך יותר במושכר, בין אם תא המשפחתי שלהם גדל או קטן ומבקשים הם לקצר את תקופת השכירות ולעבור למקום אחר , בין אם המושכר נפגם בכל דרך שהיא ויש צורך לבצע בו תיקונים- אזי יש להגדיר איזה צד נושא בעלות של איזה תיקון. ומה לגבי מצב בו המשכיר אינו מעוניין לשאת בכל עלות של תיקון?
בין אם השוכר פוטר מעבודתו או מסיבה כלשהי אינו יכול יותר לעמוד בתשלומים ובין אם נדרש להעביר מקום מגוריו למקום אחר.
כמו כן יש להסדיר תרחישים נוספים כגון, פינוי מוקדם, תיקונים בבית, (התיקונים המהותיים הם בעיקר התיקונים היקרים והמורכבים יותר- צנרת אינסטלציה, מזגנים רטיבויות, גינה בבית בבתי קרקע, וכיוצב'), אופציה למימוש והארכת התקופה, באילו תנאים כמובן, החלפת ערב ועוד.
במידה וישנם תנאים שאינם מקובלים על השוכר תמיד מומלץ להגיע למשא ומתן עם בעל הנכס. ככלות הכל לצדדים אינטרס משותף , וכדאי לנסות להגיע לעמק השווה.
לסיום- ההסכם צריך לשקף רצונותיהם של שני הצדדים במדויק. מצד אחד המשכיר ומאידך השוכר. אין צורך לחתום על הסכם שאינו מקובל עלינו כשוכרים ואחר כך להיתקל מול בעיות שיכלו להימנע בטרם חתימת ההסכם ומאידך אל למשכיר להישאר עם דיירים שאינם ממלאים את דרישותיו על פי ההסכם ויש לקבוע בהסכם מנגנונים של אכיפת ההסכם על ידי המשכיר במקרה של הפרתו ולא להיות כבול למצב בו אין לבעל הנכס אפשרות לקבל תמורה לנכסיו ואף לא לפנות את השוכר. זהו מצב בעייתי ובלתי נסבל למשכיר אשר ניתן למונעו, באמצעות הסכם שכירות מקצועי ומפורט.
הכותבת הנה עו"ד מוסמכת מאת לשכת עורכי הדין בישראל, בעלת תואר ראשון במשפטים בהתמחות בחטיבת זכויות אדם ואזרח, בעלת תואר שני, מוסמכת במשפטים מאוניברסיטת בר אילן, ומגשרת מוסמכת בעלת משרד עו"ד באשקלון ובשדרות.
****האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. יש לבחון כל מקרה לגופו לפי נסיבותיו הפרטניות.
על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.
עודכן ב: 09/11/2011
.jpg)
