מאת עו"ד זהר נוה
פעמים רבות נתקלים צדדים לעסקת מקרקעין בסיטואציה בה המתווך בעסקה מציג להם זכרון דברים, אומר להם מה לכתוב במסמך ואף כותב אותו עצמו וכל זאת על מנת לוודא שלא אבדה העסקה.
ברשימה שלישית זו בסדרה, אנו נדון בשאלה האם רשאי מתווך במקרקעין להכין ו/או לערוך מסמך משפטי מחייב ביחס לעסקה במקרקעין בין לקוחותיו, כמו גם המשמעויות המשפטיות של פעולה כזו.
הנחת היסוד
סע' 12 לחוק המתווכים במקרקעין התשמ"ו - 1996 קובע :
"מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א–1961."
מסמך משפטי הינו כל מסמך הקשור לעסקת מקרקעין כגון הסכם מכר/רכישה, הסכם שכירות, זכרון דברים וכל מסמך משפטי אחר שיש בו כדי להצביע על עסקת מקרקעין בין שני הצדדים.
עריכת מסמכים משפטיים הינה פעולה ייחודית לעורכי דין מאחר והסכם במקרקעין מכיל הוראות רבות הדורשות ידע והבנה משפטית שלא תמיד מצויה בקרב מתווכים במקרקעין מה גם שאין זה תפקידם לערוך מסמכים כאלה ובמיוחד כאשר המדובר בפעולה ספציפית שיוחדה עפ"י חוק לעורכי דין בלבד.
המצב בפועל
מתווכים רבים, חוששים שבמידה והלקוחות לא יחתמו על זכרון דברים במקרקעין בעת הפגישה, העסקה "תברח" ועל כן ממהרים ללחוץ על הצדדים לערוך זכרון דברים על פיסת נייר כאשר המתווך אומר לצדדים מה לרשום במסמך זה ואילו דברים יש לקבוע בו.
מתווכים אחרים, נוהגים להוציא מהמגירה זכרון דברים סטנדרטי אשר הודפס ונמצא בידיהם בעשרות עותקים ואף ממהרים להחתים את הלקוחות באופן שלא יוכלו לחזור בהם מההסכמה – אבל מה שרבים אינם מבינים הוא כי זכרון דברים במקרקעין הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין (ראה מאמרנו בעניין זכרון דברים במקרקעין) כשבמרבית המקרים, הצדדים למסמך כמו גם המתווך עצמו, לא תמיד מודעים להשלכות והמשמעויות המשפטיות והמיסויות החלות על מסמך כזה.
החוק קובע כי מתווך שערך מסמך בעל אופי משפטי או סייע בעריכת מסמך כזה או אפילו ייעץ או ייצג צד במו"מ לקראת עריכת מסמך כזה לא יהיה זכאי לעמלתו – במילים אחרות, לא רק שאסור למתןןך לערוך את המסמך, אסור לו גם לייעץ מה לכתוב במסמך זה או אפילו לסייע בעריכת המסמך בכל צורה שהיא.
חשוב להדגיש – מתווכים רבים מנסים לעקוף הוראה מפורשת זו של החוק באופן שהם שולפי מהמגירות במשרדם הסכים מוכנים ומחתימים את הלקוחות על מסמך זה בטענה כי הם לא ערכו אותו ואף לא סייעו בעריכתו ועל כן סע' 12 הנ"ל לא חל עליהם.
ובכן, סע' 12 לחוק חל גם במקרה בו מתווך אינו עורך בעצמו את המסמך אלא פשוט שולף אותו ומגיש לצדדים לחתימתם. פעולה כזו של המתווך כמוה כעירכת המסמך או מתן ייעוץ לחתימתו ועל כן אסורים עפ"י חוק ומתווך שעשה כן, הפר את החוק ולא יהיה זכאי לעמלת התיווך, גם אם הלקוח חתם על הסכם להזמנת שירותי תיווך במקרקעין!!!.
ויודגש כי בתי המשפט בישראל נדרשו לא אחת לשאלה האם מתווך שערך מסמך משפטי זכאי לדמי תיווך. ככלל, פסקו בתי המשפט שהמתווך אינו זכאי לדמי תיווך היות והוא עבר עבירה על חוק המתווכים וביצע פעולה שאינו רשאי לעשות אותה.
בתי המשפט אף התייחסו לסיטואציה בה המתווך אינו עורך את המסמך עצמו אלא רק מוסר נוסח מוכן מראש של זכרון דברים – במצב מעין זה, נקבע ע"י ביהמ"ש כי בביצוע פעולה כזו, קובע למעשה המתווך לצדדים איזה נוסח של זכרון דברים עליהם למלא ולחתום ומשכך, יש בכך כדי להוות השפעה בלתי הוגנת המשפיע על צד לעסקת מקרקעין והפוגעת בזכויותיו מבלי שניתנה לו האפשרות ו/או ההזדמנות הראשונית להתייעץ עם עורך דין קודם לעריכת מסמסך זה ולכן גם במקרה בו מתווך במקרקעין "רק" מסר עותק של זכרון דברים, יחשב הדבר כביצוע פעולה משפטית אסורה ולא יהיה זכאי לדמי תיווך.
משכך, המלצתנו היא שבמקרה בו המתווך לוחץ עליכם לחתום על מסמך כזה או אחר, אל תמהרו לחתום לפני שקראתם במה מדובר ובכל מקרה, אל תחתמו מבלי שעו"ד מטעמכם המתמחה בתחום המקרקעין היה מעורב בעניין. מעורבות של עו"ד מטעמכם יכולה לחסוך לכם לא רק כספים רבים, אלא אף זמן יקר כמו גם עוגמת נפש עתידית !!!.
האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד
עודכן ב: 28/03/2013
.jpg)
