הערת התנגדות והעברת זכויות באזור יהודה ושומרון

כמעט כל מי שרכש זכויות במקרקעין באזור יהודה ושומרון נתקל בשלב כלשהו במושג "הערת התנגדות". מהי הערה זו ? מה מקורה ? כיצד נרשמת ? מה נפקותה המשפטית והקניינית? ומה מעמדה אל מול אחותה הבכורה "הערת האזהרה"? על שאלות אלה ואחרות בהקשר הכללי של העברת זכויות באיו"ש אדון במאמר זה.

ראשית לכל "הערת התנגדות" הינה הערה הנרשמת בספרי המינהל האזרחי ב"כובעו" כלשכת רישום מקרקעין במטרה למנוע וליתר דיוק לעכב ביצועה של עסקת מקרקעין העומדת בניגוד לאמור בה, בכך מזכירה היא במידה מסוימת את "אחותה" המפורסמת "הערת האזהרה" המוסדרת בלשכות רישום המקרקעין בישראל, אך זאת תוך כדי "נכות מהותית" בה לוקה הערת ההתנגדות כפי שיובהר בהמשך.

על מקורה של הערת ההתנגדות ניתן ללמוד מדברי בית המשפט השלום בירושלים בפסק דין תא 3565-06 בית רחל בע"מ נ' יוסף ג'ודה מסאלם. באותו פס"ד ציין בית המשפט כי "מקורה של הערת ההתנגדות ככל הנראה הינו "בפקודת העברת קרקעות – 1920 אשר קבעה שמנהל הקרקעות ירשום בין השאר, העתק משרדי של צו מניעה או אזהרה". באותו העניין הוסיף בית המשפט והבהיר כי "הערות אלו נרשמו כדבר שבשגרה וכונו "הערות התנגדות" הגם שאין הסדר חוקי למעמדה של הערת ההתנגדות למעט הפקודה האמורה שעודנה בתוקף באזור".

בקליפת אגוז יובהר כי אותה חקיקה מנדטורית מ – 1920 ביקשה למעשה להביא לשיקוף נכון של המצב האמיתי הנוגע לבעלות על נכסי דלא ניידי. את הפקודה פרסמו הבריטים שעה שניסו להכניס סדר בכאוס המשפטי שנוצר שנתיים קודם לכן ב – 1918 כשבתום שלטון עות'ומני בן 300 שנים נטלו עמם התורכים תוך כדי נסיגתם חלק ניכר מפנקסי המקרקעין פשוטו כמשמעו.

בעוד שבמדינת ישראל הריבונית הביאה חקיקת חוק המקרקעין התשל"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") לביטול של כל החקיקה העותומנית ("המג'לה") ולניתוק של הזיקה למשפט האנגלי, הרי שבאזור איו"ש נותרו יצירי החקיקה האנגלית והמשפט המקובל בתוקף כזה או אחר, ובשינויים ובגלגולים שהתקבלו ע"י הדין הירדני.

מן הכלל אל עניינינו, עפ"י הדין הירדני משמעותה של "הערת התנגדות" היא כי על רשם המקרקעין להודיע למי שלטובתו נרשמה ההערה על כוונה לבצע פעולה במקרקעין, ואולם בשונה מהערת האזהרה הישראלית אין בכוחה של הערת ההתנגדות מלמנוע ביצוע עסקה ואפילו עסקה נוגדת במקרקעין.

כפי הנראה מתוך דאגה כנה לרוכש מקרקעין תם לב וקודם בזמן המחוקק הישראלי ועוד יותר מכך בית המשפט העליון הישראלי ביצרו את מעמדה של הערת האזהרה כזכות חוזית מעין קניינית.

כך קובע סעיף 127 לחוק המקרקעין:

127. תוצאות של הערת אזהרה (תיקון: תשל"ג, תשל"ח, תשנ"ד)

(א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עיסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

(ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת-רגל או צו-פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העיסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העיסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

הנה כי כן המחוקק הישראלי קבע בחוק במפורש הגנות קנייניות ממשיות לשמירת זכויותיו של רוכש מקרקעין או אחר שנרשמה לטובתו הערת אזהרה, בעוד שכל אשר העניק המחוקק הירדני לרוכש אשר לטובתו נרשמה הערת התנגדות מסתכם ביידוע בדבר קיומה של התחייבות חוזית קודמת של של בעל המקרקעין כלפי צד שלישי, מילים אחרות תפקידו של קמ"ט רישום המקרקעין מתמצה במסירת המידע בדבר קיומה של הערת התנגדות לכל מי שמבקש לבצע פעולה כלשהי במקרקעין שלגביהם קיימת בקשה לרישום סותר.

לשם חידוד הדברים אפשר לומר שבעוד שהערת אזהרה הקודמת בזמן ואף המאוחרת בזמן לעיקול גוברת על העיקול ואפילו מגנה מפני צו כינוס נכסים בהיותה זכות מעין קניינית – ספק רב אם בכוחה של הערת התנגדות לגבור על עיקול.

להשלמת התמונה נבהיר כי טכנית לשם רישום הערת התנגדות צריך מי שלטובתו תירשם הערת ההתנגדות להצטייד בהסכמות בעלי המקרקעין והחברה המשכנת לרישום ההערה וכן בתשלום אגרה כנדרש וזאת בדומה לדרוש לשם רישום הערת אזהרה, ואולם בשונה מרישום הערת אזהרה – לשם רישום הערת התנגדות דרושה גם הסכמה מפורשת של בעל המקרקעין למחיקת ההערה הרשומה לטובתו – ללא הסכמה נוספת זו לא ניתן יהיה לרשום את הערת ההתנגדות אפילו ניתנה הסכמת הבעלים לרישומה.

בסיכומו של דבר רישום הערת התנגדות לטובת רוכש מקרקעין היא פעולה חשובה לשם הגנה מסויימת על זכויותיו וזאת בהיעדר אפשרות לרשום הערת אזהרה באזור יהודה ושומרון, יחד עם זאת צריך לזכור שאין מדובר בזכות קניינית ואף לא מעין קניינית, על כל המשתמע מכך.

נכתב ע"י: עו"ד שלום גן-אל ממשרד משרד עו"ד ינקוביץ