למדינה אינטרס מובהק להקל במס שבח לינארי בכדי לעודד מכירה ורכישה של דירות מגורים הן לאור עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות, והן לאור ההכרח לאפשר רכישת דירת מגורים לתא המשפחתי שכן דירת המגורים הינה מצרך בסיסי ומתחייב.
בשל האינטרס הלאומי להקל על רוכשי הדירות מחד, ובשל ההכרח לגבות מס לקופת המדינה על השבח (רווח ההון), משתנים חוקי המס על פי השקפתם של קובעי המדיניות. כך קרה, שבתחילת שנת 2014 נכנסה לתוקפה רפורמה מקיפה בדיני המס לגבי דירות מגורים, רפורמה אשר שינתה באופן מהותי את ההטבות הניתנות במס שבח למוכר דירת מגורים.
מהי המשמעות של מס שבח לינארי?
ראשית יודגש, כי ההטבה במס שבח ניתנת אך ורק למוכר דירת מגורים והיא איננה תקפה לכל מוכר של נכס אחר כמו גם לא כל מוכר דירת מגורים זכאי לה. סקירת הזכאות לפטור ממס שבח והזכאות להטבה הלינארית איננה מענינו של מאמר זה ועל כל מוכר לבדוק תחילה לאיזו קטגוריה הוא משתייך בהתייחס למס השבח: פטור, חישוב לינארי (יחס תקופות), או שבח מלא.
בעקבות הרפורמה נכנס ללקסיקון המונחים מושג חדש, "שבח לינארי" אותו צריך כל בעל דירה להבין ובעיקר רצוי שיובן על ידי מי שמחזיק בבעלותו דירת מגורים במשך שנים רבות, דירות ישנות, שכן במקרה כזה הבנת המונח ופעולה נכונה ובזמן יכולה לחסוך סכומי כסף משמעותיים כפי שיודגם בהמשך.
חישוב מס שבח לינארי יחול באופן כללי על מי שמחזיק שתי דירות ומוכר אחת מהן. במקרה כזה אין למוכר פטור מלא ממס השבח אלא פטור יחסי. הפטור הינו יחסי עד 2017 ומאפשר מכירת שתי דירות בפטור יחסי על פי יחס תקופות. הפטור הנ"ל תקף עד ליום 31/12/2017.
משמעות השבח הלינארי, או ההטבה הלינארית היא כי השבח עד 31/12/2013 פטור ממס שבח ומס השבח בשיעור של 25% יוטל רק על השבח החל מיום 1/1/2014 ועד ליום המכירה. חיוב במס שבח לינארי הינו הטבה לעומת חיוב בשבח מלא מאחר וחישוב השבח באופן הלינארי ותשלום המס בגין השבח מתייחס רק לתקופה שבין 1/1/2014 ובין יום מכירת הדירה.
לעומת השבח הלינארי שבח מלא מחייב תשלום המס ממועד רכישת הדירה עד למועד מכירתה. ההטבה הלינארית הניתנת כיום למי שזכאי להטבה, מקטינה את חיובי מס השבח בעת המכירה לעיתים במאות אלפי שקלים ויותר.
במקרים רבים בעלי דירות אינם מודעים לעובדה, כי הימנעות ממכירת הדירה בתקופת תחולתו של השבח הלינארי, (עד לסוף שנת 2017) תחסוך להם סכומי עתק ולכן הם נמנעים למכור את הדירה היום בשל הציפייה להמשך עליית מחירי הנדל"ן והציפייה לרווח גדול יותר בעתיד.
במקרים רבים בעלי דירות כאלה, יהנו אולי מעליית השווי אם ימתינו, אולם במקביל ינזקו מהמיסוי העצום שיחול עליהם אם יחויבו בשבח מלא, מיסוי שעלול להאמיר לערכים גבוהים בהרבה מהרווח הגלום בעליית השווי והכל בשל חיוב במס שבח מלא לעומת מס שבח לינארי.
ניקח לדוגמה דירת מגורים שנרכשה ביום 1/1/1960 בסכום רכישה מהוון זניח לחלוטין (לצורך נוחות החישוב יחושב כ – 0 שקל, בעסקאות מכר של דירות ישנות סכום הרכישה המהוון במקרים רבים הוא זניח) ונמכרה ביום 1/9/2014 בסכום של 2 מליון שקל. חישוב המס הלינארי מגלה כי מס השבח הכולל את ההטבה הלינארית על המכירה יהיה כ – 11,000 שקל.
חישוב השבח המלא באותו מצב בדיוק, וללא הטבת המס הלינארי מגלה כי המס על המכירה יהיה כ – 500,000 שקל! (החישובים בוצעו באמצעות אתר רשות המיסים). ההפרש העצום בחיוב המס מצביע על עוצמתה והיקפה של ההטבה, ועל הנזק העצום שייגרמו לעצמם מוכרים שימתינו וימכרו את דירותיהם לאחר תום המועד בו מונהגת ההטבה דהיינו לאחר 31/12/2017.
יש לך שאלה?
בעלי דירות שאינם זכאים לפטור מאחר ובבעלותם יותר מדירת מגורים אחת, ומחזיקים בבעלותם דירת מגורים ישנה במשך שנים רבות, אם למגורים ואם להשקעה, חייבים לבחון באופן יסודי מכירת הדירה בשבח לינארי עד לתום שנת 2017 לפני פקיעת ההטבה בכדי למקסם את ערך הנטו שיוותר בידם לאחר מכירת הדירה.
.jpg)
