סוגיות בניהול הבית המשותף והוצאות הבית המשותף

המגורים במסגרת בית משותף מעלים לא אחת מחלוקות בין הדיירים של הבית המשותף. השכנים שלנו הם לא בהכרח מי שהיינו בוחרים לנו כשכנים ושכנות טובה אינה נחלת הכלל.

מרבית הסכסוכים אשר מגיעים לפתחו של בית המשפט הם דווקא בבתים משותפים קטנים יחסית בהם אין חברת ניהול אשר דואגת לניהול השוטף והתחזוקה של הבית המשותף כך שפועל יוצא שהדיירים ונציגות הבית המשותף אמורים לנהל בעצמם את כל הקשור באחזקת הבית המשותף. הפערים שבין הדיירים בבית המשותף והדעות השונות של הדיירים מביאים למחלוקות בהתייחס לניהול הבית המשותף.

לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף והנציגות תפעל לפי הוראות התקנון, אם זה שנקבע על ידי הדיירים ואם התקנון המצוי בחוק, בהיעדר תקנון מיוחד.

בעלי הדירות רשאים לערוך את התקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש צמודים לדירותיהם (סעיף 62(א) לחוק המקרקעין).

בהתאם להוראות החוק, הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף כאשר האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים. כאשר מדובר בנציגות של יותר מחבר אחד, ייבחר אחד מחבריה כגזבר.

סעיף 58(א) לחוק המקרקעין קובע, כי כל בעל דירה בבית המשותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג. שיעור ההשתתפות נקבע על פי חלקו של בעל הדירה ברכוש המשותף, דהיינו: לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.

לעניין זה "החזקה תקינה"- שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

לעתים טוען דייר בבית משותף כי הוציא הוצאה עבור ניהול והחזקתו התקינה של הבית המשותף ודורש הוא כי סכום זה יקוזז מן הסכום אשר חב הוא כתשלום דמי ועד הבית. אין בהוראות החוק התייחסות מפורשת לסוגיה זו אשר הגיעה לפתחו של בית המשפט לא אחת.

ההלכה לעניין זה קובעת כי דייר המתקן בעצמו ועל חשבונו את הרכוש המשותף, ומבקש לאחר מכן החזר הוצאותיו, עליו נטל הראייה להוכיח ארבעה תנאים מצטברים: א) היה פגם ברכוש המשותף; ב) ההוצאות היו סבירות בנסיבות העניין; ג) התיקון היה מחויב המציאות; ד) התיקון בוצע ברמה סבירה.

לדייר לא יכולה לעמוד כל טענת קיזוז אלא בהסכמה מפורשת. דייר בבית המשותף לא רשאי להחליט על דעת עצמו כי הוא לא ישלם ועד בית בתמורה לעבודות כאלו ואחרות שהוא מנדב את עצמו לבצע בבית המשותף וברכוש המשותף.

כפי שצוין (ברע"א 7112/93 (צודלר בתיה ו- 18 אח' נ' שרה יוסף ואח', פ"ד מח(5) 550, להלן: פס"ד צודלר) מי שרוכש דירה בבית משותף נחשב, בין היתר, כמי שמסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, ובמידה מסוימת-סבירה מקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והמאפיינת ניהולו של נכס כבית משותף (שם, 563- ב). לצד הזכות הקניינית המאפיינת את בעל הדירה, קיים גם יסוד הסבירות שהוא בבסיס הדרישה לווסת נכונה את מערך החיים המשותף הנדרש בבית משותף (שם, 567 ב-ד). סבירות זו, לענייננו, על דרך ההשוואה, יכול שתיושם גם לעניין אופן חלוקת ההוצאות השוטפות (ראה לצורך השוואה, שם, בעמ' 569 ב-ג.

* הערה – האמור לעיל איננו יעוץ משפטי ואיננו תחליף לייעוץ משפטי פרטני ולא מהווה בשום אופן המלצה לפעולה ע"י עו"ד זה או אחר או להימנע מפעולה.כל פעולה ו/או אי פעולה שתנקוט/י בעקבות פנייתך זו הנה על אחריותך בלבד. הדברים נכונים למועד כתיבתם ועלולים להשתנות מעת לעת.